|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:29:25 GMT 9
Thị trường địa ốc sẽ đi về đâu? 14/05/2010
Vũ Đức Hiền Thị trường địa ốc sẽ đi về đâu? Lên hay xuống? Hoặc sẽ đứng ỳ ở một chỗ kệ thiên hạ than khóc hay sốt ruột? Đây là câu hỏi mà tất cả mọi giới từng đặt câu hỏi và nhìn ngang nhìn ngửa xem thiên hạ ra sao để mình đừng bị thiệt hại. Chúng ta đã đọc, đã nghe nhiều lời bình luận của các chuyên viên kinh tế tài chính, người lạc quan thì ít trong khi bi quan thì nhiều. Nói chung, tất cả đều dự báo địa ốc sẽ còn phải vài năm nữa mới trở lại mức hoạt động bình thường. Từ nay đến cuối năm, tình hình vẫn chưa khá trở lại nổi dù nửa năm đầu được các chương trình chống đỡ của chính phủ thổi thêm sức sống. Bởi có một lượng khá lớn nhà bị xiết nợ đẩy vào thị trường, theo một số công ty chuyên trị về tiếp thị nhà loại này. Norris Group, một công ty trụ sở ở California, hàng năm công bố một bản khảo cứu về tình hình thị trường địa ốc và các lời tiên đoán, cung cấp cho mọi người những dữ liệu với các các nhận định. Trong khi chú trọng về thị trường California, bản khảo cứu của Norris cũng nói đến các khu vực khác. Tất cả các chuyên gia khác khi nói đến thị trường địa ốc thường nói thẳng vào các chỉ dấu của thị trường, nhưng Norris giúp chúng ta nhìn rõ thị trường hơn từ những yếu tố đã tạo ra sự lên xuống của thị trường địa ốc. Từ đó, có thể dự báo một chiến lược để đối phó, theo một tầm nhìn chiến lược xa hơn. “Địa ốc không phải là quân cờ đầu tiên trong ván bài domino. Tất cả những gì xảy ra trong địa ốc có thể xảy ra như thế do hậu quả từ những yếu tố khác.” Bruce Norris nói trong một cuộc hội thảo mới đây. Ông là một thành viên của Norris Group và cũng là một nhà đầu tư, một nhà giáo với 29 năm kinh nghiệm và đồng thời cũng là một nhà tài trợ cho vay nóng. Ông cho hay người ta cần nhìn vào các yếu tố khác và thấy rằng chúng đóng vai trò lớn, nếu không lớn nhất, trong sự hình thành hay ảnh hưởng lên xuống đến thị trường địa ốc. Bản tường trình của Norris Group cho hay có nhiều chương trình khác nhau của chính phủ giúp giới chủ nhà gặp khó khăn trả nợ bộc lộ một sự kiện khá bực mình: “Tất cả mọi khuynh hướng trả nợ trễ hạn cho các loai vay nợ đều gia tăng.” Norris nói. “Không kể đó là chương trình tài trợ truyền thống được Fannie Mae và Freddie Mac mua lại (prime mortgages) hay các chương trình tài trợ không truyền thống được mua bán ở thị trường tài chính tự do (subprime mortgages)”. Mức trả nợ trễ hạn trung bình trên cả nước chung cho mọi chương trình tài trợ là 13.2% (gộp cả nhà trả nợ trễ hạn lần nhà bị xiết nợ). California có tới 15%, Illinois với 14%, Pennsylvania với 10.7% và Florida lên cao nhất với 23.5%. Tỉ lệ trung bình trên cả nước về loại nợ xấu (gồm cả nợ trễ hạn và cả nhà đã bị xiết nợ) mà FHA bảo đảm tài trợ lên đến 17.4%. Tại California, tỉ lệ này là 9.7%, nhưng Illinois lên đến 21.3%. Pennsylvania bị 15.3% trong khi Florida lên đến 23.8%. “Tất cả những ai cho rằng chúng ta sẽ nhìn thấy một số lượng nhà thật lớn bị ngân hàng xiết nợ tràn ngập thị trường khắp mọi nơi mà chúng ta thấy mấy năm gần đây, có thể sẽ phải rất ngạc nhiên.” Norris nói. Người ta không thấy nó xảy đến bây giờ vì có sự can thiệp qua các biện pháp chống đỡ vô cùng tốn kém của chính phủ liên bang. Tuy nhiên, các sự chống đỡ đó và khối dân số (trong đó có rất nhiều người làm chủ căn nhà) ngày càng già sẽ ảnh hưởng thế nào đến chúng ta? Bản phúc trình nói trên cho là chính phủ liên bang đang nợ ngập đầu hàng ngàn tỉ đô la đã đành, số nợ ngày một chồng chất thêm chứ không giảm trong khi đa số người thọ thuế ngày một già hơn sẽ tạo ra thay đổi lớn trong chính sách mà như thế sẽ ảnh hưởng đến tài chính và địa ốc. “Rồi quí vị sẽ thấy chúng ta sẽ phải đóng thuế nặng hơn”. Norris nói. Ông cũng dự đoán tình trạng thất nghiệp sẽ cao hơn, các người tiêu thụ thuộc lớp già sẽ tiêu xài ít hơn, mua sắm ít hơn, cố gắng tiết kiệm nhiều hơn mà như thế sẽ làm cho gánh nặng của chính phủ tăng lên cao hơn. Tiêu xài ít thì thuế thu vào sẽ ít đi, gánh nặng chi tiêu của chính phủ gặp rắc rối. Theo ông, một trong những tin tốt mà người ta có thể hy vọng không xảy đến là lãi suất tài trợ dài hạn sẽ không lên cao như nhiều người đã lo sợ. “Với một nền kinh tế chậm chạp nhích lên, tôi không nhìn thấy có nguy cơ lạm phát cao cho thời gian tới.” Lạm phát cao sẽ đẩy lãi suất lên theo vì giới đầu tư trong thị trường tài chính không bao giờ chịu vốn đầu tư của họ bị lạm phát bào mòn. Nhiều chuyên gia kinh tế từng dự báo lãi suất tài trợ địa ốc tăng vọt sau khi Ngân Hàng Trung Ương loan báo không bơm thêm tiền vào thị trường để cứu cả thị trường địa ốc lẫn thị trường tài chính. Trái lại, lãi suất đã không tăng vọt mà vẫn quanh quẩn trên dưới 5% là một điều giúp những ai có nhu cầu mua nhà hay tái tài trợ món nợ yên trí được phần nào. Theo sự đánh giá của Norris, trong vòng từ nay đến 8 năm nữa, lãi suất tài trợ địa ốc vẫn còn bên dưới 8%. Còn nhớ thời thập niên 80 dưới triều đại tổng thống Jimmy Carter, lãi suất tài trợ địa ốc đã lên hơn 14% làm những ai có nhu cầu mua nhà hay bán nhà đều chết đứng. Lãi suất cao quá, không ai chịu vay nợ. Không ai chịu vay nợ, sẽ không ai bán được nhà. Cái vòng luẩn quẩn đó chỉ phá vỡ được khi ông Carter phải ra khỏi Tòa Bạch Ốc sau một nhiệm kỳ duy nhất. Lãi suất chương trình tài trợ cố định tụt xuống trên dưới 8% làm thiên hạ mừng rơn, nhà cửa bắt đầu bán buôn tấp nập, kinh tế hết suy thoái. Bây giờ, lãi suất quanh quẩn trên dưới 5% được coi là mức lãi suất vô cùng thấp. Điều đáng mừng là mức lãi suất này đã nằm ở đây một thời gian dài như chờ đợi người vào lúc giá nhà cũng chỉ nhúc nhích lên chứ cũng không vọt như tên bắn giống 4 hay 5 năm trước. Tuy nhiên, Norris cũng lưu ý mọi người rằng vay tiền bây giờ không phải dễ dàng như thời gian thị trường địa ốc bùng nổ mấy năm trước. Các nhà tài trợ đã ê càng sau một loạt hơn trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ sập tiệm vì cho vay quá dễ dãi. Họ nhìn rất cẩn thận vào đơn xin vay, nghiên cứu xem người này đáng tin cậy đến đâu trước khi quyết định móc hầu bao. Thành thử, những ai bị từ chối cho vay vì một lý do gì đó, thì cũng đừng ngạc nhiên lắm. Bốn năm trước, có các chương trình tài trợ gọi chung là “liar loans” tức con nợ có thể nói dối rất nhiều thứ trên đơn xin vay mà không cần chứng minh bằng chứng từ cụ thể. Bây giờ những thứ này đã biến mất. Vì lớp người lớn tuổi và nghỉ hưu ở đất nước này ngày mỗi đông hơn, xây cất nhà cửa hay nói chung, gia cư phục vụ cho những người lớn tuổi sẽ là khuynh hướng của thập niên tới. Người lớn tuổi, vì sức khỏe, và nhu cầu nghỉ ngơi, không thích “hầu hạ” những căn nhà to lớn và có vườn rộng “cắt cỏ mệt nghỉ”. Họ chỉ cần những đơn vị gia cư nhỏ, không phải hầu hạ vườn trước sân sau nhiều mà lý tưởng thường là các khu chung cư. Vẫn theo bản phúc trình của Norris, thị trường địa ốc sẽ bớt tính cách bất định nhờ các yếu tố kinh tế xã hội ổn định trở lại tuy không phải ngày một ngày hai. Như vậy, những ai có tầm nhìn xa, có thể rút ra được trong các ý kiến của nhóm Norris những điều bổ ích.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:30:24 GMT 9
Lãi suất thấp, tái tài trợ nhiều, vay tiền mua nhà vẫn ít 08/07/2010 Vũ Đức Hiền Lãi suất tài trợ địa ốc vẫn còn ở mức thấp kỷ lục. Mức lãi suất thấp như hiện nay, thường chỉ xuất hiện trên thị trường một vài ngày rồi vội vã lên cao hơn. Lần này, nó kéo dài hơn 2 tuần lễ là một sự kiện đáng ngạc nhiên. Theo sự nhận định của Frank Nothaft, Phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của định chế tài trợ Freddie Mac, lãi suất tài trợ địa ốc thấp kỷ lục như hiện nay, là nhờ nền kinh tế vẫn còn đang ì ạch leo dốc trong khi lạm phát được kiềm chế ở mức rất thấp. Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ (Mortgage Bankers Association) cho hay trong bản tin mới nhất, là lãi suất thấp kỷ lục đã kích thích một số lượng người đông đảo xin tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà, nhiều nhất kể từ 9 tháng qua. Tuy nhiên lại không có nhiều người lợi dụng lãi suất vô cùng thấp như hiện nay để vay tiền mua nhà. MBA nói rằng số lượng người xin vay tiền mua nhà đã xuống mức thấp nhất trong suốt 13 năm qua, thật đáng thất vọng. Theo một số công ty tài trợ địa ốc, chúng tôi khảo sát cách đây 2 ngày, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất là 4,375%. Lãi suất của chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định là 3,75%. Một hai ngân hàng tài trợ còn có thể vay với lãi suất 4,25% cho chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định, với điều kiện điểm số tín dụng (credit scores) phải thật tốt. Theo MBA, các đơn xin tái tài trợ lại món nợ đã gia tăng 9,2% vào tuần lễ chấm dút ngày 2-7. Tỉ lệ gia tăng này cao nhất kể từ Tháng 5-2009 đến nay, nâng tổng số đơn xin vay tiền các loại lên mức gia tăng 6,7% tính theo chu kỳ một năm (annually adjusted) mà người ta thấy cao nhất kể từ Tháng 10-2009 đến nay. Tách riêng ra, MBA thấy số đơn xin vay tiền mua nhà (mortgages to buy homes) đã sụt giảm mất 2%. Đây là tuần lễ thứ 8 người ta thấy số người xin vay tiền mua nhà giảm sút, kể từ khi tín thuế mua nhà của chính phủ liên bang (federal tax credits for homebuyers) hết hạn ngày 30-4-2010. “Đối với Tháng 6-2010, đơn xin vay tiền mua nhà đã giảm gần 15% so với Tháng 5 và giảm hơn 30% so với Tháng 4, tháng cuối cùng người ta được lấy tín thuế mua nhà”. Michael Fratantoni, phó chủ tịch đặc trách nghiên cứu và kinh tế của MBA phát biểu. Rất nhiều người mua nhà đã cố gắng hoàn tất thủ tục mua nhà trong Tháng 4 trước khi nó hết hạn, đẩy số người mua nhà trong tháng này vọt lên cao hẳn, rồi ngay sau đó tụt xuống mức mua nhà thấp đáng kể. Nhiều chuyên viên kinh tế từng dự đoán từ trước hiện tượng này, nhưng tỉ lệ xuống thấp hẳn cũng làm nhiều người ngạc nhiên. Theo sự ghi nhận của MBA, số lượng người xin vay tiền tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà chiếm đến 78,7% trong tổng số người nộp đơn xin vay tiền trong tuần lễ chấm dứt ngày 2-7-2010. Tình trạng thất nghiệp cao cũng như số lượng công việc làm mới không có nhiều, trong khi số lượng nhà bán được cũng giảm đi nhiều, đã là một số trong những lý do đã làm cho lãi suất tài trợ địa ốc vẫn còn rất thấp. Robert Andrews, chuyên viên phân tích và khảo cứu thị trường của công ty IBIS World ở Santa Monica, California cho rằng, tình trạng thị trường địa ốc còn xuống thấp trong vài tháng trước mặt, chỉ vì thị trường phải tự điều chỉnh, khi tín thuế mua nhà của chính phủ lien bang không còn nữa. Hiện cũng còn rất nhiều nhà bị xiết nơ, cũng như rất nhiều chủ nhà không trả tiền nhà hàng tháng cho nhà tài trợ, là cái gương ám ảnh các người đang phân vân giữa việc nên mua hay không nên mua nhà vào dịp này. “Những người trẻ tuổi ở thế hệ từ hơn 20 đến 30 tuổi, nhìn thấy những nguy hiểm liên quan đến địa ốc, vì thế nhu cầu mua sắm nhà cửa còn yếu ít ra vài ba năm nữa”. Theo sự nhận định của Andrews. Khoảng 5 năm trước, khi lãi suất xuống thấp ở mức trên dưới 4,5%, thiên hạ tranh nhau tái tài trợ lại món nợ cũng như tranh nhau mua nhà, thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc hối hả, tấp nập mua bán như chưa bao giờ nhộn nhịp như vậy. Vay tiền dễ dàng, nên người ta đã giành giật nhau từng căn nhà, thiếu điều đạp lên nhau. Không ai nghĩ tới những hậu quả khi thị trường tuột dốc. Với lãi suất thấp như hiện nay, đúng ra, người ta phải hăm hở mua nhà hoặc tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà mới phải. Đằng này, người mua nhà lại giảm hẳn đi và người xin tái tài trợ lại món nợ cũng không bằng năm ngoái, dù năm ngoái lãi suất còn cao hơn. So với 5 năm trước, người xin vay tiền bây giờ ít hơn đến 30%. “Hai trong những lý do làm số lượng người vay tiền ít hơn năm ngoái, ngoài lý do tín thuế mua nhà không còn nữa, là tình trạng vay tiền khá khó khăn, trong khi rất nhiều người hoặc không thể tái tài trợ món nợ, hoặc cũng tái tài trợ cách đây không lâu, nên không muốn tốn thêm một mớ tiền nữa.” Ông Gioe Phan, một địa ốc viên kiêm nghề môi giới tài trợ địa ốc ở Realty Savers nhận xét. Theo ông, các nhà tài trợ đều phải tuân thủ các qui định chung, đòi hỏi cứu xét đơn xin vay tiền rất chặt chẽ và điểm số tín dụng phải khá mới hy vọng vay được tiền. “Những người muốn vay tiền tái tài trợ lại món nợ của căn nhà, nếu có trị giá nhà thấp hơn món nợ thì rất khó khăn”. Ông Gioe Phan nói. “Ngân hàng tài trợ thường chỉ muốn cho vay, nếu chủ nhà có phần trị giá nhà (equity) ít ra được 20% của trị giá căn nhà trên thị trường. Bởi vậy, dù ông có điểm số tín dụng cao, công việc làm lâu dài bảo đảm, nhưng cũng vẫn có thể bị nhà tài trợ từ chối, khi họ cảm thấy bất an ở điểm nào đó.” Theo một số ước lượng, ít ra khoảng 25% các chủ nhà trên nước Mỹ có trị giá nhà (market value) thấp hơn số tiền đang nợ trên căn nhà (loan amount). Trị giá càng thấp hơn món nợ bao nhiêu, càng khó vay nợ, cho dù chính phủ có chương trình cho các chủ nhà “chìm dưới nước” vay với tỉ lệ 125% của số tiền còn đang nợ. “Có rất nhiều người gọi tôi hỏi thăm chuyện tái tài trợ món nợ của căn nhà, nhưng tôi thấy hầu hết đều khó lòng vay được tiền, khi nghe họ mô tả tình hình nợ nần, trị giá căn nhà, và một số yếu tố khác”. Ông Gioe Phan kể. Theo một cuộc khảo cứu thị trường, chỉ có hơn 290.000 người lợi dụng được chương trình tái tài trợ món nợ 125% do chính phủ liên bang bảo trợ, trong khi có đến 15 triệu chủ nhà có trị giá nhà thấp bên dưới số tiền vay nợ. Điều này chứng tỏ muốn tái tài trợ cũng không phải dễ. Lãi suất thấp như hiện nay sẽ còn được bao lâu nữa. Như chúng tôi đã nhắc nhở nhiều lần, không ai biết đích xác ngày mai nó sẽ lên hay xuống. Lãi suất tài trợ địa ốc bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố ngoại tại, nên nhiều khi nó lên hay xuống hai ba lần nội trong một ngày. Khi lãi suất thấp như hiện nay, cơ hội đến, hãy nắm ngay. Đừng đợi tới ngày mai chờ nó xuống thấp thêm chút nữa mới quyết định vay hay không, thì nhiều khi sẽ không bao giờ có.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:31:13 GMT 9
Lúc nào mới nên bán nhà? 29/07/2010
Vũ Đức Hiền
Theo bản tường trình về tình hình thị trường của công ty ZipRealty, phần lớn các khu vực thị trường địa ốc ở California vẫn tiến những bước tiến tốt đẹp về phía trước mặt dù nhiều tiểu bang khác vẫn còn đang đối diện với những khó khăn. Theo bản tường trình về tình hình thị trường của công ty ZipRealty, phần lớn các khu vực thị trường địa ốc ở California vẫn tiến những bước tiến tốt đẹp về phía trước mặt dù nhiều tiểu bang khác vẫn còn đang đối diện với những khó khăn. ZipRealty khảo sát dữ kiện thống kê địa ốc của 5.400 thành phố tại 33 trên 35 khu vực thị trường địa ốc lớn của Hoa Kỳ ở quí thứ hai, tức từ Tháng Tư đến hết Tháng Sáu vừa qua. Họ thấy rằng tại 100 khu bưu chính (Zip Codes) có lượng nhà bán tốt đẹp nhất, sôi sục nhất (hottest) của nước Mỹ thì có đến 91 khu bưu chính nằm tại California. Quận Cam là một trong những khu vực thấy nhà bán được cũng như giá nhà cứ lên cao dần mà chúng tôi từng có những bài tường trình dựa trên các thống kê của công ty dữ liệu địa ốc Dataquick. Ngay trong số 10 khu bưu chính đầu bảng, có tới 7 khu bưu chính nằm tại California, theo ZipRealty. Một trong những lý do giải thích lượng nhà bán được tăng vọt ở California là có nhiều nhà bị siết nợ được tung ra thị trường bán với giá rẻ, người ta tranh nhau mua vì không muốn bỏ lỡ cơ hội lấy tín thuế mua nhà trong khi lãi suất lại cũng rất thấp. Ba điều kiện mua nhà đều thuận lợi cho nhu cầu của người mua. Nếu không bất hạnh nằm trong số những chủ nhà bị siết nợ mất nhà, ai có nhà cần phải bán trong dịp này đều thiệt thòi rất lớn về tiền bạc. Nếu bán ba hay bốn năm trước, phải kiếm thêm được một hai trăm ngàn như không. Phần lớn người mua nhà, không mấy ai nghĩ mua nhà rồi ở một thời gian ngắn. Mua nhà là để ở đó dài lâu, có khi là chỗ mình ở cho đến cuối đời. Nhưng tới một lúc nào đó, với những lý do không thể khác, chủ nhà thấy cần phải bán nhà. Mất việc làm. Công ty mình đang làm dọn đi tiểu bang khác, mình phải dọn theo. Nghỉ hưu, lợi tức không còn cao để trả số tiền hàng tháng. Hoặc con cái đã lớn và không ở với cha mẹ, chủ nhà không có nhu cầu giữ căn nhà quá lớn rộng đối với một cặp vợ chồng già. Đủ mọi thứ lý do để bán nhà. Cái khó của vấn đề, cái nhức đầu của vấn đề, làm sao biết được lúc nào thì nên tung ra thị trường để đạt được giá cao nhất, có lợi nhất cho mình trong hoàn cảnh đó. Liệu khi bán, mình kiếm được ít tiền lời không? Khi nào thì thị trường hoàn toàn có lợi cho mình là người có nhà đem bán mà người Mỹ gọi là “thị trường của người bán” (seller’s market) trái ngược với “thị trường của người mua” (buyer’s market)? Đó là những câu hỏi quan trọng cần phải được phân tích từ các con số. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ giới hạn về yếu tố tình hình thị trường ảnh hưởng tới quyết định bán nhà của người chủ nhà. Bởi vì các con số thống kê của tình hình thị trường giúp cho chủ nhà hiểu hoàn cảnh như hiện có, có lợi cho mình hay không để mà bán. Một trong những yếu tố nên lưu ý là khu vực có căn nhà của gia đình mình có phải là khu vực được nhiều người ưa thích không. Thị trường địa ốc, như chúng tôi cũng từng phân tích và trình bày nhiều lần, hoàn toàn có tính cách địa phương. Nhà bán chạy ở khu này mà khó bán ở khu khác. Khu này mất giá nhưng khu khác vẫn lên giá. Nó là kết quả của nhiều yếu tố cộng lại từ kinh tế đến xã hội, không nơi nào giống nơi nào hoàn toàn. Ngay ở trong một thành phố cũng có những nơi được ưa chuộng hơn nơi khác (phản ảnh từ giá nhà bán được cao thấp khác nhau) chứ chưa cần phải so sánh xa hơn vài ba trăm dặm hay tiểu bang khác. Nếu nhà quí vị ở trong một khu vực có trường học nổi tiếng là tốt, thuận tiện siêu thị hay các thương xá nổi tiếng, tiệm ăn ngon, lối xóm lịch sự không có tội phạm hay trộm cắp, khi tung nhà ra bán, chắc chắn nhà quí vị được ưa chuộng hơn rất nhiều nhà khác. Một trong những chỗ có thể khảo cứu để biết các con số thống kê tình hình thị trường địa phương là tìm ngay ở website của các hiệp hội địa ốc địa phương. Họ thường xuyên đưa ra các bản tường trình từ hàng tháng đến từng quí của từng khu vực. Số nhà bán được, số ngôi nhà đang có trên thị trường, giá trung bình lên hay xuống. Đi vào chi tiết hơn, chủ nhà có thể nhìn vào tình hình bán nhà đang có ở khu vực, ở lối xóm của mình. So sánh xem, nhà mình với nhà hàng xóm, cả về diện tích, tình trạng căn nhà, có tân trang sửa chữa gì không, địa điểm thuận lợi hay được ưa thích không, giá bán chênh lệch của các căn nhà trên thị trường ra sao. Có một vấn đề nằm ngoài sự mong muốn của chủ nhà. Đó là sự hiện diện của một số căn nhà bị ngân hàng xiết nợ tung ra bán để họ vớt vát lại vốn. Nó ảnh hưởng xấu tới các nhà bán trong khu vực vì được bán với giá thấp hơn. Nó là sự không công bằng đối với những ai có nhu cầu bán nhà ở chỗ đó, thời gian đó, nhưng thị trường nó vậy. Người đi mua nhà nào cũng vậy, ai cũng muốn mua được nhà với giá thấp nhất cho số tiền mình đổ ra. Ngược lại, chủ nhà nào cũng muốn bán được với giá cao nhất cho căn nhà của mình hầu kiếm được nhiều tiền hơn. Khi có người hỏi mua nhà của quí vị, người ta sẽ so sánh giá nhà của quí vị với giá căn nhà bị ngân hàng siết nợ để điều đình giảm giá. Có nhiều cách để giữ giá trị cho căn nhà của quí vị với giá cao hơn, từ tân trang, giữ gìn trong ngoài, vườn cảnh lịch sự, bầy biện đồ đạc trong nhà, v.v.. Một chuyên viên địa ốc có kinh nghiệm và giỏi sẽ cố vấn cho quí vị những điều hữu ích để đánh bạt được các nhà khác. Một trong những yếu tố khác giúp quí vị bắt mạch thị trường là thời gian một căn nhà nằm trên thị trường bao lâu. Từ khi tung nhà ra bán cho tới khi bán được, nếu chỉ nội một tháng đã bán được, hoặc cắm bảng cả năm vẫn chưa bán được là các chỉ dấu về tình hình thị trường tốt hay xấu. Một cách tổng quát, tình hình gọi là “thị trường của người bán” khi nhà chỉ nằm trên thị trường không quá 6 tháng là đã bán được. Lâu quá thời hạn này, có thể coi như “thị trường của người mua”, chủ nhà thường sốt ruột và có thể chấp nhận giảm giá với hy vọng bán được nhà. Một yếu tố khác quan trọng cũng không kém, đó là tình hình công việc làm của cư dân địa phương. Nếu tình hình kinh tế tốt đẹp, có nhiều người tính chuyện mua nhà. Ngược lại, tỉ lệ thất nghiệp cao, sẽ có ít người mua nhà trong khi có nhiều người bán nhà. Bán nhà ở thời điểm này hiển nhiên là khó và không được cao giá như chủ nhà mong muốn. Trong một tình hình thị trường tốt đẹp, nhà bán được gia tăng, giá nhà tiếp tục lên cao, người chủ nhà nào có ý định đem nhà ra bán vào thời điểm này đều cảm thấy thuận lợi. Tuy nhiên, làm thế nào để biết lúc nào là lúc bán nhà được lợi nhất? Chúng tôi không tin ai dám quả quyết như đinh đóng cột là lúc nào. Thị trường địa ốc tùy thuộc vào nhiều yếu tố có nhiều ẩn số, chỉ có thể phân tích một cách tổng quát dựa vào các con số thống kê và các yếu tố đang có trước mặt. Một bản phân tích thị trường (market analysis) của chuyên viên địa ốc sẽ giúp cho chủ nhà những dữ kiện thích hợp nhất để từ đó đưa ra các quyết định.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:32:05 GMT 9
Môi giới tài trợ địa ốc đều phải thi bằng hành nghề của liên bang 05/08/2010 Vũ Đức Hiền / Viễn Đông Ở nhiều tiểu bang, người ta có thể hành nghề tài trợ địa ốc (loan officers) một cách dễ dàng. Không những không cần chứng chỉ hay giấy phép hành nghề, người ta chỉ cần hiểu qua loa về cách điền các mẫu đơn, hiểu sơ sơ về lãi suất là có thể tự vỗ ngực: tôi là chuyên viên tài trợ địa ốc để kiếm tiền. Bởi vậy, hàng năm, có rất nhiều vụ kiện liên quan tới tài trợ địa ốc. Còn những vụ điều tra của chính phủ các tiểu bang và liên bang, liên quan đến các vụ lừa lọc, gian dối tài trợ địa ốc thì không thiếu. Sau đợt thị trường địa ốc tuột dốc, hàng triệu nhà bị ngân hàng tài trợ xiết nợ, không ít ngón tay chỉ về hướng những kẻ môi giới tài trợ địa ốc không lương thiện, là đầu mối của những vụ vay tiền dẫn đến mất nhà. Bởi vậy, Quốc Hội đã thông qua đạo luật “The Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008”, hay gọi tắt là SAFE Act, nhắm bảo vệ giới tiêu thụ kỹ lưỡng hơn và loại trừ các người hành nghề tài trợ địa ốc không đáng tin cậy, bằng cách bắt tất cả thi lấy bằng hành nghề của chính phủ liên bang. Đây là một tiêu chuẩn bắt buộc các tiểu bang phải theo, để có thể cấp giấy phép hành nghề, gồm cả các điều kiện học kiến thức chuyên môn, bắt buộc bị sưu tra lý lịch, để tìm hiểu xem có từng phạm tội gì không, nếu muốn hành nghề tài trợ địa ốc hay mở văn phòng môi giới tài trợ địa ốc (mortgage brokers) . Trên nguyên tắc, hạn chót để các người hành nghề tài trợ địa ốc (cả loan officers lẫn brokers) phải tuân hành theo luật mới từ cuối Tháng 7-2010. Tuy nhiên, thời gian được gia hạn tại một số tiểu bang, để các địa phương này có thể hoàn tất thủ tục mà luật lệ qui định. Chậm nhất, đến đầu năm tới, tất cả các chuyên viên tài trợ địa ốc và những người chủ văn phòng môi giới tài trợ địa ốc muốn hành nghề, đều phải thi đậu một chứng chỉ hành nghề của chính phủ liên bang. Hơn nữa, khi được cấp phép hành nghề, tất cả mọi ngừơi đều phải ghi tên vào một danh sách do chính phủ liên bang kiểm soát. Theo luật, người tiêu thụ có thể lên internet, dò theo danh sách này, để tìm tên người chuyên viên hay chủ văn phòng môi giới tài trợ mà mình dự tính là khách hàng, để xem những người này có bị chính phủ trừng phạt gì không, để tránh kẻ xấu, tránh bị lừa gạt tiền mất tật mang. Từ nay, mọi người đã có thể bắt đầu vào trang mạng của chính phủ có tên là “Nationwide Mortgage Licensing System and Registry”, địa chỉ trang nhà là NMLSConsummerAccess.org để tìm hiểu. “Các tiểu bang đều có luật lệ riêng để kiểm soát giới hành nghề môi giới tài trợ địa ốc, nhưng họ kiểm soát rất linh động, từ chặt chẽ đến lỏng lẻo không cố định gì cả. Không những vậy, có tiểu bang gần như chẳng kiểm soát gì.” Bill Howe, chủ tịch Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc phát biểu. Rất nhiều người có bằng hành nghề địa ốc kiêm luôn cả nghề chuyên viên môi giới tài trợ, tức ăn tiền hoa hồng cả bán nhà lẫn môi giới vay tiền. Không ít người chưa sử dụng thành thạo máy tính tài chính, được đồng nghiệp có kinh nghiệm, hoặc người chủ văn phòng địa ốc (kiêm luôn môi giới tài trợ) chỉ dẫn sơ sài cách điền mẫu đơn, cách tính số tiền trả nợ hàng tháng, là nghiễm nhiên trở thành chuyên viên của cả hai ngành nghề. Nghề dạy nghề, sau những sai lầm ban đầu, thì sự hiểu biết gia tăng theo thời gian và kinh nghiệm. Vì không sợ mất bằng hành nghề môi giới tài trợ, sự lạm dụng rất dễ xảy ra. Thiệt hại thường nằm về phía khách hàng, tức người tiêu thụ. Nếu một chuyên viên tài trợ dụ được khách hàng vay tiền qua một chương trình vay nợ nhiều nguy hiểm, (dù ông ta hội đủ điều kiện để vay với lãi suất thấp hơn của một chương trình tốt), chuyên viên tài trợ được thưởng công hậu hĩ cho nỗ lực thuyết phục con mồi. Tương tự như vậy, lãi suất thị trường là 4,5%, nhưng nếu dụ được khách hàng vay với lãi suất 4,75%, chuyên viên tài trợ được thưởng thêm tiền. Sự thiệt hại tài chính luôn luôn nằm về phía người tiêu thụ, nên Quốc hội mới ngày càng siết chặt luật lệ, làm cho những ai muốn trở thành chủ văn phòng môi giới tài trợ (brokers), hay chuyên viên tài trợ địa ốc (loan officers), phải nhảy qua những cái rào cản cao hơn, khó hơn. Theo ước tính, có thể đến 75% những người cần bằng hành nghề tài trợ địa ốc của liên bang sẽ thi rớt, vì được hình dung là một kỳ thi khá khó khăn. Cho nên, nếu hiện nay nhìn đâu cũng có thể thấy chuyên viên tài trợ địa ốc; nhưng từ năm tới, sẽ có thể dẫn đến tình trạng thiếu người có bằng hành nghề, chỉ vì phần lớn đã phải từ bỏ loại công việc họ có thể biết làm, nhưng không có chứng chỉ hành nghề hợp pháp theo luật mới. Vì lý do này, cũng từ đầu năm tới, nếu như nhu cầu vay tiền vẫn còn nhiều, trong khi số người được phép giúp khách hàng điền đơn vay tiền, trả lời các câu hỏi có tính kỹ thuật chuyên môn, sẽ “biến mất” quá nhiều, sẽ có thể thiếu hụt chuyên viên tài trợ. Huấn luyện và thi lấy bằng hành nghề của liên bang, đòi hỏi khá nhiều thời gian, chứ không thể giải quyết nhanh chóng, nhất là kỳ thi sẽ thuộc loại khó. Đạo luật SAFE Act chỉ là một trong nhiều nỗ lực, mà hơn một năm nay, chính phủ và quốc hội liên bang tìm cách để chống đỡ, giải quyết tình trạng thả lỏng của thị trường tài trợ địa ốc. Nó là một trong những nguyên nhân chính, đã dẫn đến hàng triệu chủ nhà bị xiết nợ mất nhà, chỉ vì họ đã vay phải các chương trình tài trợ nhiều nguy hiểm, hoặc dù không đủ sức mà vẫn cứ cố mua lấy căn nhà bên trên khả năng tài chính khiêm tốn của mình. Thời gian gần đây, chính phủ đã thay đổi tiêu chuẩn mà nhà tài trợ phải công khai các dữ kiện, con số liên quan đến vụ vay nợ. Trước đây, Bản Công Khai Ước Tính Phí Tổn Vay Nợ (Good Faith Estimate Disclosure) mà nhà tài trợ phải đưa trước cho người đứng đơn xin vay nội 3 ngày từ khi nhận đơn, chỉ có một trang giấy. Bây giờ, nó kéo dài thành 3 trang, với nhiều chi tiết hơn và dễ hiểu hơn. Với tài liệu này, người xin vay nợ đối chiếu với bản kết toán cuối cùng khi ký giấy nợ chính thức trên ấn chỉ HUD-1 Settlement Statement, để xem sự ước tính thành thật kia có đúng là thành thật hay không. Nhà tài trợ phải chờ 7 ngày sau khi đã cung cấp bản “Good Faith Estimate” mới được đóng hồ sơ vay nợ. Nếu trong thời gian này lại có sự thay đổi quan trọng về lãi suất, bao gồm cả phí tổn vay nợ (Annual Percentage Rate), nhà tài trợ phải cung cấp cho người xin vay tiền bản “Good Faith Estimate” mới, và đồng thời phải chờ thêm 3 ngày nữa mới được đóng hồ sơ. Luật cải cách tài chính mới được Quốc hội thông qua, cũng đưa ra các kiểm soát chặt chẽ hơn về số tiền hoa hồng mà người môi giới tài trợ được phép hưởng, nhất là khoản tiền thưởng gọi là “yield-spread premium”, (khi con nợ vay với lãi suất cao hơn thị trường, hoặc vay qua các chương trình độc hại). Nhiều tổ chức bảo vệ người tiêu thụ tố cáo nhiều lần, là khỏan tiền thưởng thêm này đã kích thích các chuyên viên tài trợ lái khách hàng tới những chương trình xấu hay với lãi suất cao hơn. Theo đạo luật cải cách tài chính, chuyên viên tài trợ bị cấm không được hưởng hoa hồng dựa trên mức lãi suất, thí dụ 5%, 6%, 7% v.v… mà chỉ được ấn định phần trăm ngay từ đầu, dựa trên số tiền xin vay.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:33:08 GMT 9
Lỗi nên tránh khi... đổi món nợ nhà 12/08/2010 Vũ Đức Hiền / Viễn Đông Lãi suất tài trợ địa ốc đang ở mức lãi suất vô cùng thấp. Chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định chỉ có 4,25% trong khi chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 3,75%. Các lãi suất này là mức lãi suất coi như thấp nhất suốt nhiều thập niên qua. Dĩ nhiên, những ai đang làm chủ căn nhà và đã vay nợ với lãi suất cao trên dưới 6%, lúc này phải là lúc vô cùng thuận tiện để vay một món nợ khác, trả lại món nợ cũ, nhờ đó, số tiền trả hàng tháng thấp hơn. Hoặc cũng có người đổi qua chương trình tài trợ 15 năm, vừa để rút ngắn thời gian trả nợ, vừa bớt được rất nhiều tiền lời trả cho nhà tài trợ. Nhưng, có một số điều nên tránh, hầu không bị thiệt hại khi quyết định tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà. 1 - Quá nhiều tiền lệ phí Lệ phí vay nợ nhiều ít, gồm những thứ gì thay đổi, tùy từng nhà tài trợ và ngân hàng. Lệ phí căn bản có thể gọi là “point” hay “origination fee” hay “loan fee” van phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) này lấy 1%, nhưng ngân hàng kia lấy 2%. Vay số tiền 300.000 Mỹ kim, thì lệ phí này đã hoặc là 3.000 Mỹ kim, hay 6.000 Mỹ kim, sai biệt nhìn thấy ngay 3.000 Mỹ kim. Bên cạnh lệ phí căn bản nói trên, các nhà tài trợ có thể hoặc miễn giảm hoặc lấy trọn thêm nhiều loại lệ phí khác; thí dụ như “processing fee” (tiền thực hiện dịch vụ giấy tờ), có nơi lấy 350 Mỹ kim, có nơi lấy 600 Mỹ kim. Phải cộng lại tất cả các loại lệ phí, để xem công ty tài trợ hay ngân hàng lấy tất cả bao nhiêu. Tham khảo ít ra ba nhà tài trợ khác nhau, để biết lệ phí của họ (viết rành rẽ trên giấy) khác nhau ra sao, và cũng đừng quên lãi suất của họ cao thấp khác nhau thế nào. Phải biết chắc chắn, theo luật, là người xin vay nợ được nhận bản ước tính thành thật phí tổn vay nợ (Good Faith Estimate) từ nhà tài trợ nội trong 3 ngày, kể từ ngày họ nhận được đơn xin vay. Một số công ty môi giới tài trợ hay ngân hàng, không ghi một số khoản phí tổn (thí dụ như tiền thuế bất động sản, tiền giám định trị giá nhà, tiền thuế chuyển nhượng bất động sản), để người xin vay thấy lệ phí có vẻ thấp hơn. Cách tốt nhất, khi thảo luận với một chuyên viên tài trợ (loan officer), yêu cầu người này phải cho một bản ước tính, gồm hầu hết tất cả các phí tổn. Có như vậy, dễ so sánh để biết phí tổn đắt rẻ, cao thấp giữa các công ty tài trợ hay ngân hàng khác nhau. Nên nhớ, nếu phí tổn vay nợ là 4.000 Mỹ kim, mà khi tái tài trợ, mỗi tháng tiết kiệm được 50 Mỹ kim, (nhờ lãi suất thấp hơn trước), quí vị cần tới 80 tháng (tức là 6 năm 8 tháng) mới lấy lại được số tiền bỏ ra tái tài trợ món nợ. Nếu quí vị bán nhà trước thời hạn này, thí dụ 3 năm sau, quí vị sẽ lỗ 2.200 Mỹ kim, trên số phí tổn đã vay nợ. 2 - Không khóa lãi suất đúng cách Văn phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) “khóa lãi suất” (lock in your final interest) của quí vị tại công ty tài trợ (mà văn phòng môi giới nộp hồ sơ xin vay cho quí vị), sau khi đã thảo luận và nhận được sự đồng ý của quí vị về mức lãi suất. Quí vị có thể yêu cầu được cung cấp một thông báo bản khóa lãi suất mà người môi giới quí vị gửi đi trước khi ký giấy nợ, để đối chiếu xem lãi suất lúc “khóa” và lãi suất trên hợp đồng vay nợ (tức thế chấp căn nhà) có giống nhau không. Cũng nên yêu cầu được nhìn thấy bảng lãi suất trong ngày của công ty tài trợ, để biết lãi suất thấp nhất trong ngày là bao nhiêu. Nếu chỉ nghe giải thích qua điện thoại, có thể không chính xác. 3 - Vay loại nợ không thích hợp Có hàng trăm chương trình tài trợ khác nhau trên thị trường, nhất là các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi. Mỗi một loại chương trình tài trợ, có thể thích hợp với hoàn cảnh tài chính và nhu cầu chỗ ở của người này, mà không thích hợp cho người kia. Nên nghe lời khuyên của các chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm và nhiều tuổi nghề khác nhau. Nói chung, vào thời gian này, khi lãi suất còn đang vô cùng thấp, chương trình tài trợ 30 năm và 15 năm lãi suất cố định là những chương trình thích hợp chung cho đa số mọi người. Bốn, năm năm trước, hàng triệu người đã liều mạng vay qua các chương trình lãi suất thả nổi, có lãi suất cố định 2 năm đầu, rồi trở thành thả nổi những năm còn lại. Không những vậy, nhiều người còn đi theo các chương trình tài trợ chỉ phải trả mức tiền lời tối thiểu. Hậu quả, thị trường địa ốc tuột dốc thê thảm, quá nhiều người ôm các món nợ cao hơn trị giá căn nhà trên thị trường, đua nhau bỏ nhà, mất cả chì lẫn chài. 4 - Phải trả tiền phạt nếu trả dứt nợ sớm hơn thỏa thuận Một số chương trình tài trợ, đặc biệt là các chương trình tài trợ gọi là “sub-prime” cho lãi suất một hay hai năm đầu cố định, rồi sau đó chuyển sang loại lãi suất thả nổi. Nếu con nợ đi vay món nợ khác rồi trả lại món nợ này trước thời hạn 2 năm (thí dụ), nhà tài trợ đòi con nợ phải trả một số tiền phạt (prepayment penalty). Số tiền này có thể 1% hay 2% (của số tiền còn đang nợ) hay mức độ nào đó, tùy nhà tài trợ đã viết trên hợp đồng vay nợ. Hãy hỏi cho chắc chắn là chương trình mình xin vay có khoản phạt nếu trả dứt nợ sớm hay không. Nếu có, tiền phạt là bao nhiêu và áp dụng ở trong khoảng thời gian nào. Các chương trình tài trợ lãi suất cố định thường không có điều khoản phạt nếu trả dứt món nợ sớm. 5 - Lãi suất cố định chỉ một thời gian của món nợ Nếu quí vị tính ở trong căn nhà 10 năm mà vay món nợ chỉ có lãi suất cố định trong 5 năm đầu, quí vị sẽ đối diện với sự bấp bênh của 5 năm sau đó. Lãi suất trên thị trường có thể xuống, nhưng cũng có thể lên cao hơn. Nếu quí vị đi theo chương trình 15 năm hay 30 năm lãi suất cố định, quí vị không bao giờ phải bận tâm vì lãi suất lên xuống, trừ khi thấy có lợi rất lớn khi lãi suất xuống thật thấp và việc tái tài trợ phải thật thích hợp với hoàn cảnh. 6 - Đừng vay quá nhiều Nếu quí vị có nhiều phần trị giá tài sản trên căn nhà thụôc về mình (equity), cân nhắc cẩn thận trước khi tái tài trợ món nợ để lấy thêm một mớ tiền từ căn nhà. Phải biết chắc chắn số tiền phải trả hàng tháng, từ số tiền vay nợ nhiều hơn mình đủ sức trả không khó khăn. Người viết bài này từng gặp một số khách hàng đã rút tiền từ căn nhà khi tái tài trợ món nợ vào lúc lãi suất xuống thấp. Có người dùng tiền này để tân trang căn nhà, nhưng cũng có người dùng để mua nhà đầu tư. Khi thị trường địa ốc tuột dốc, trị giá nhà xuống thấp bán không được, thế là kẹt và phải ‘bỏ của chạy lấy người’, vì không gồng nổi một lúc tiền trả nợ cho hai căn nhà. Cần phải tính toán theo một công thức, mà nếu gặp hoàn cảnh xấu, mình vẫn có thể gồng được. Một bài toán liều sẽ dẫn đến hoạn nạn nếu mình gặp vận xui.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:34:23 GMT 9
Ngoài lãi suất thấp, cần chọn chương trình tài trợ thích hợp với nhu cầu 15/07/2010 Vũ Đức Hiền Lãi suất tài trợ địa ốc đang trụ ở mức thấp nhất từ hơn 50 năm qua. Nó kéo dài được gần một tháng gây ngạc nhiên cho rất nhiều người. Trong những thời kỳ lãi suất xuống thấp gần như thế những năm trước, nó chỉ xuống được vài ngày rồi lên cao hơn hẳn. Một số công ty tài trợ địa ốc mà chúng tôi tham khảo tuần này cho hay lãi suất chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất là 4,375% tới 4,50% tùy lệ phí vay nợ nhiều ít. Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất là 3,75%. Rất nhiều người từng vay tiền mua nhà mấy năm trước với lãi suất 5,5% hay cao hơn, đây là cơ hội không mấy người muốn bỏ lỡ để tái tài trợ lại món nợ. Tuy nhiên, hãy suy nghĩ cẩn thận trước khi nộp đơn xin tái tài trợ, vì chỉ có thể lấy lại các chi phí vay nợ nếu ở trong căn nhà từ 3 đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Đối với những ai có nhu cầu mua nhà, lãi suất thấp là một sự chiều đãi đặc biệt, khỏi phải nói. Nhưng lãi suất cao hay thấp chỉ là một trong những điều cần cân nhắc khi vay nợ. Người vay tiền mua nhà còn phải suy nghĩ xem chương trình tài trợ nào thích hợp trong hoàn cảnh tài chính, nhu cầu chỗ ở của gia đình mình. Hoàn cảnh và nhu cầu của mỗi người mỗi khác, nên có rất nhiều chương trình tài trợ khác nhau từ lãi suất cố định đến lãi suất thả nổi. Một chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm có thể cố vấn cho quí vị cơ hội lựa chọn chương trình nào thích hợp nhất. 1 – Có 20% trả trước, tính nghỉ hưu ở nhà này Nếu quí vị tính ở luôn trong căn nhà này cho đến khi nghỉ hưu, nên chọn đi chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định. Đây là chương trình vay nợ mua nhà phổ thông nhất từ trước đến nay. Số tiền trả hàng tháng không thay đổi từ tháng đầu tiên cho tới cuối. Chủ nhà biết mình phải trả bao nhiêu mỗi tháng, tính toán được ngân sách gia đình và cảm thấy yên trí. Rất nhiều người Việt mua nhà ở quận Cam California cũng như ở các tiểu bang khác đã trả hết nợ, bây giờ nghỉ hưu trong căn nhà của mình làm chủ hoàn toàn. Số tiền hưu bổng dư dả giúp họ rong chơi du lịch khắp nơi. 2 – Có 20% trả trước, nhưng tính sẽ dọn tới một căn nhà khác từ 5 tới 10 năm sau Nếu quí vị có tiền trả trước 20% và dự trù mua một căn nhà khác nhỏ hơn hay dọn đi tiểu bang khác, nên chọn chương trình tài trợ thả nổi nhưng có lãi suất cố định mấy năm đầu, có thể 5 năm hay 7 năm cố định rồi sau đó chuyển sang thả nổi. Chương trình tài trợ này có lãi suất khởi đầu thấp hơn chương trình 30 năm lãi suất cố định, giúp cho số tiền trả hàng tháng nhẹ hơn, giúp quí vị tiết kiệm được một ít tiền. Khi vay qua chương trình này, nếu chủ nhà đổi ý muốn ở lại một thời gian dài lâu hơn, hoặc ở luôn, có thể tái tài trợ món nợ khi thấy lãi suất xuống thật thấp, để tránh chương trình tài trợ chuyển thành lãi suất thả nổi. Chương trình tài trợ thả nổi 5 năm đầu lãi suất cố định, tuần này lãi suất chỉ có 3,75%. Đây là mức lãi suất thấp nhất của chương trình này từ 5 năm qua. 3 – Có tiền trả trước 20% nhưng cần vay số tiền lớn hơn 729.750 Mỹ kim Với những người có tiền trả trước 20%, nhưng cần vay số tiền lớn hơn 729.750 Mỹ kim (gọi là jumbo loan), vì mua những căn nhà ở những khu vực nhà đắt đỏ (như dọc theo biển California chẳng hạn), quí vị sẽ phải vay với lãi suất từ 0,25% đến 0,50% nặng hơn lãi suất của “conforming loan” (tức chương trình được các định chế tài trợ được chính phủ liên bang hậu thuẫn). Bởi nhà tài trợ phải tự ôm lấy các món nợ này hay bán cho các tổ chức đầu tư tài chính tư nhân, để đền bù cho các nguy cơ thua thiệt cao hơn có thể xảy đến, lãi suất cũng như lệ phí của lọai vay nợ này thường cao hơn. 4 – Nếu quí vị có tiền trả trước nhiều hơn 20% Nếu quí vị có nhiều tiền trả trước nhiều hơn 20%, hiển nhiên quí vị muốn vay nợ dễ dàng hơn, và số tiền trả hàng tháng thấp hơn. Tuy nhiên, quí vị cũng có thể tính tới chuyện vay qua các chương trình tài trợ lãi suất cố định trả nợ từ 15 năm đến 20 năm. Lãi suất của chương trình 15 năm cố định hiện chỉ có 3,75% trong khi chương trình tài trợ 20 năm có thể thấp hơn chương trình 30 năm một chút. Cái lợi là thời gian trả nợ nhanh hơn. Nếu quí vị vay số tiền 300.000 Mỹ kim, chương trình tài trợ lãi suất cố định 30 năm phải trả hàng tháng 1.565 Mỹ kim, trong khi chỉ phải trả tới 1.898 Mỹ kim nếu đi theo chương trình 20 năm. Tuy nhiên, quí vị trả dứt nợ sớm hơn tới 10 năm và đỡ được tới 108.000 Mỹ kim tiền lời phải trả cho nhà đầu tư tài chính (chủ nợ). 5 – Có ít hơn 20% trả trước Nếu những ai có ít hơn 20% trả trước, khuynh hướng chung là người ta thích đi theo chương trình tài trợ của FHA. Lý do, cơ quan này bảo đảm cho các chương trình tài trợ chỉ cần trả trước tối thiểu 3,5%, trong khi những chương trình tài trợ khác đòi phải trả trước nhiều hơn. Sau khi địa ốc trên cả nước tuột dốc, chương trình tài trợ FHA ngày càng phổ biến rộng rãi hơn hẳn các chương trình khác, hiện chiếm đến 24% thị trường trên cả nước. Thật ra, Tổng Cục Gia Cư (FHA) của chính phủ liên bang không cho vay trực tiếp, mà chỉ đứng bảo đảm món nợ để các ngân hàng và công ty tài trợ đứng cho vay tiền. Cũng như những chương trình tài trợ khác, nếu người xin vay tiền mua nhà trả trước bên dưới 20%, họ phải mua bảo hiểm cho món nợ (mortgage insurance). Tiền trả trước càng ít, bảo hiểm món nợ càng nặng hơn. Điểm số tín dụng cao thấp cũng ảnh hưởng đến số tiền bảo hiểm món nợ cao hơn hay thấp hơn. 6 – Dùng tiền thân nhân cho (gift) làm tiền trả trước Theo thống kê, cứ 5 người mua nhà lần đầu lại có một người mua nhà dùng tiền do cha mẹ, anh em trong nhà cho (gift) để làm một phần tiền trả trước. Tuy nhiên, nếu vay qua chương trình tài trợ “conventional loans”, người mua nhà phải có tối thiểu 5% là tiền túi của mình để mua, chứ không được dùng hoàn toàn tiền tặng phẩm để trả trước cho vụ mua nhà. Tiền cho đó có thể dùng để trả các chi phí vay nợ, mua bảo hiểm, trả thuế bất động sản. Khi vay nợ, nhà tài trợ nhìn vào bản báo cáo hoạt động trương mục ngân hàng của người xin vay (3 tháng mới nhất) để chất vấn, nếu thấy có những số tiền lớn bất thường mới được ký thác. Nếu là tiền do thân nhân cho, nhà tài trợ buộc phải giải thích và chứng minh nguồn gốc. Nếu số tiền này được ký thác lâu hơn 6 tháng, có thể nhà tài trợ không thắc mắc đến nguồn gốc của nó. Tuy nhiên, nếu vay qua FHA, người mua nhà có thể dùng trọn tiền người thân cho làm quà mua nhà để làm tiền trả trước dù người này chỉ có đủ 3,5%. Dĩ nhiên, người xin vay nợ vẫn phải chứng minh đầy đủ nguồn gốc số tiền. Trên đây là các hướng dẫn rất tổng quát về số tiền trả trước mà người mua nhà cần đến. Như đã nói, hoàn cảnh tài chính của mỗi người mỗi khác, nhu cầu chỗ ở mỗi người mỗi khác, sự cố vấn của các chuyên viên địa ốc và tài trợ địa ốc có kinh nghiệm, sẽ giúp cho người mua nhà và vay tiền mua nhà các giải đáp thích hợp. Theo một số chuyên gia kinh tế, lãi suất tài trợ đang bị nhiều áp lực và có thể không còn thấp như hiện nay nữa trong ít ngày sắp tới. Vậy quí vị nên có những quyết định nhanh chóng, nếu muốn lợi dụng mức lãi suất vô cùng thấp.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 8:35:43 GMT 9
Sau khi bị xiết nợ mất nhà - Bao lâu nữa có thể mua nhà khác? 06/06/2010 Vũ Đức Hiền
Theo các con số thống kê được công ty tiếp thị nhà bị xiết nợ RealtyTrac ghi nhận, trong năm 2009, trên cả nước Mỹ có khoảng 2.82 triệu trường hợp chủ nhà bị xiết nợ mất nhà (foreclosed) hoặc trên đường dẫn tới mất nhà. Con số vừa kể tượng trưng cho sự gia tăng 21% so với năm 2008.
Với 2.82 triệu đơn vị nói trên, 918,000 căn nhà đã bị nhà tài trợ thu hồi để bán lại trên thị trường.
Theo một số chuyên viên kinh tế tài chính ước lượng, năm nay số lượng nhà bị xiết nợ lên tới 3 triệu đơn vị.
Công ty dữ liệu thống kê địa ốc Dataquick ở La Jolla (nơi có trường đại học nổi tiếng UC San Diego) cho hay trong một bản khảo cứu gần đây, trong ba tháng đầu năm 2010, đã có 44,581 căn nhà đang ở trong một giai đoạn nào đó của tiến trình sẽ bị xiết nợ khi nhận được Giấy Thông Báo Không Trả Nợ (Notices of Default) ở 7 quận phía nam của tiểu bang California, nói chung là khu vực thị trường địa ốc phía nam tiểu bang. Trong đó, có 5,270 căn nhà ở quận Cam, 15,797 căn ở quận Los Angeles, 6,170 căn ở quận San Diego, 8,474 căn ở quận Riverside, 6,736 ở quận San Bernadino, 1,643 ở Ventura, và 885 ở quận Imperial.
Gửi tờ giấy “Notice of Default” tới chủ nhà và đồng thời tới chính quyền quận hạt địa phương là thủ tục pháp lý đầu tiên để chủ nợ lấy căn nhà, vì chủ nhà đã dùng căn nhà bảo đảm cho món nợ vay mua nhà.
Dĩ nhiên, một số chủ nhà nhờ chính phủ giúp đỡ qua các chương trình tái cấu trúc món nợ, trả ít hơn nên chịu đựng được và giữ được nhà. Một số khác may mắn kiếm được việc làm, có tiền trở lại trả nợ đều hòa như cũ. Và một số chủ nhà đã không may mắn như vậy nên đành buông tay cho chủ nợ siết lấy căn nhà.
Bên cạnh đó, không ít chủ nhà, dù vẫn đủ sức trả nợ hàng tháng, đã quyết định không trả nợ số tiền hàng tháng vì thấy trị giá căn nhà xuống thấp hơn số tiền đang còn nợ nhà tài trợ. Họ thấy không có lợi. Những người chủ nhà này đã tính toán hơn thiệt hẳn hoi trước khi quyết định ngưng trả nợ (strategic defaults).
Nói khác, chủ nhà biết rằng, khi bỏ nhà như vậy sẽ phải gánh nhiều hậu quả. Mà một trong những hậu quả nghiêm trọng là cơ hội mua lại nhà khác không dễ và cũng không phải một hai năm sau khi mình muốn mua.
Khi để nhà bị xiết nợ, đầu tiên, điểm số tín dụng (credit scores) bị hạ xuống rất thấp. Ai cũng biết điểm số tín dụng là một trong những cái chính để tất cả các nhà tài trợ nhìn vào đó quyết định cho vay hay không.
Khi căn nhà của một người chỉ còn trị giá trên thị trường $300,000 trong khi đang ôm món nợ tới $500,000, rất dễ cho người ta nghĩ tới chuyện bỏ nhà vì tại sao lại gánh cái gánh nặng không nên gánh?
Nhiều người chấp nhận điểm số tín dụng xuống thấp và hy vọng sau một thời gian chăm chỉ trả nợ đều hòa và đúng hạn, điểm số tín dụng tăng lên trở lại.
Đừng nên nghĩ như vậy, bởi chưa chắc đã hữu ích nếu tính tới chuyện sẽ mua lại một căn nhà khác sau này.
Khi những người chủ nhà phải buông tay vì không có các nào giữ được nhà, hậu quả của thất nghiệp, bệnh hoạn, ly dị, người ta phải chờ từ hai tới 5 năm sau mới hy vọng được một nhà tài trợ chấp thuận cho vay. Nhưng nếu đủ sức trả nợ mà ỳ ra không trả, bỏ nhà cho chủ nợ xiết nợ (strategic default), thời gian được chấp nhận cho vay, có thể tăng gấp đôi.
“Có thể nhiều hơn 7 hay 8 năm sau khi người ta tự ý bỏ nhà (dù đủ sức trả nợ) có thể vay được một món nợ mua nhà.” Jay Brinkmann, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Ngân Hàng Tài trợ Địa Ốc (Mortgage Bankers Association) phát biểu.
“Điểm số tín dụng chỉ là một thành phần chính trong quyết định cho vay hay không của nhà tài trợ.” Ông nói. “Trong trường hợp những người tự ý bỏ nhà (dù đủ khả năng trả nợ) điểm số tín dụng được nâng lên không phải là chỉ dấu tốt của thiện chí tiếp tục sẽ trả món nợ vay mua nhà.”
Bởi vậy, theo giới chuyên viên tài chính, trong tương lai, các chuyên viên trách nhiệm cứu xét đơn xin vay tiền mua nhà (underwriters) sẽ nghiên cứu rất kỹ lưỡng hồ sơ. Nếu thấy có các dấu hiệu gì dẫn tới hành động bỏ nhà (foreclosed) trước kia (chẳng hạn đã không hề bị mất việc làm, không hề bị đau ốm hay tai nạn nghiêm trọng), điểm số tín dụng được cố gắng nâng lên cũng không đè được cái tì vết xấu là đã tự ý bỏ nhà.
“Nếu ông quyết định bỏ nhà mà vẫn đủ sức trả, hành động đó sẽ vật ông sau này nếu muốn vay tiền trở lại.” Bill Merrell, viên chức của Hiệp Hội National Association of Review Appraisers and Mortgage Underwriters, phát biểu với truyền hình CNN.
Theo ông Merrell, nhà tài trợ nhìn vào nhiều yếu tố khi quyết định cho vay hay không. Số tiên người đứng đơn xin vay đang có trong ngân hàng, tiểu sử việc làm, tiểu sử tín dụng và điểm số tín dụng. Tuy nhiên, nếu nếu người xin vay từng bị xiết nợ mất nhà do hậu quả của mất việc làm hay các lý do bất khả kháng khác, họ có thể nhân nhượng. Nhưng nhà tài trợ nhìn các người từng cố ý bỏ nhà dù đủ sức trả nợ với ánh mắt “rất tiêu cực”, ông nói.
Dù sao, các ngân hàng, công ty tài trợ địa ốc là những cơ sở kinh doanh. Họ cần phải cho vay tiền, kiếm lời. Ngặt nghèo quá, ai vay? Không ai vay thì lấy gì ăn? Cho nên, một số ngân hàng có thể uyển chuyển cho những người vào các trường hợp xấu vay tiền nhưng với những điều kiện chặt chẽ hơn, chẳng hạn lãi suất cao hơn, tiền trả trước (dowmpayment) nhiều hơn, công việc làm phải bảo đảm hơn.
“Tôi cho rằng kỹ nghệ tài trợ sẽ không hoàn toàn đóng của với tất cả các người từng cố ý bỏ nhà dù đủ sức trả nợ”. Đây là ý kiến của Keith Gumbinger, một trong những người xuất bản bản tin lãi suất tài trợ địa ốc phục vụ kỹ nghệ tài trợ. Bởi vì theo ông, trong một tương lai xa nào đó, thị trường sẽ ở trong một hoàn cảnh kinh tế tài chính khác hẳn, khi đó, kỹ nghệ tài trợ sẽ có những phản ứng khác, những cách đánh giá khách hàng khác hẳn hiện nay.
Thí dụ, đòi người ta phải trả trước 30% để mua nhà chẳng hạn, thay vì chấp nhận cho những người có điểm số tín dụng rất tốt trả trước có 5%. Cũng như thế, lãi suất vay nợ cao hơn những người khác và lệ phí vay nợ cũng cao hơn. Hồi Tháng Tư, Fair Isaac, công ty sáng chế ra thang bảng điểm số tín dụng FICO mà hầu như cả kỹ nghệ tài trợ địa ốc đều áp dụng, tiết lộ cho biết, trung bình điểm số tín dụng của người ta giảm từ 40 điểm đến 110 điểm nếu trả nợ trễ hạn 30 ngày. Nếu trả nợ trễ hạn đến 90 ngày, điểm số tín dụng sụt mất từ 70 điểm đến 135 điểm. Nếu bị xiết nợ nhà, nhà bị bán dưới món nợ (short sale) hay trao chủ quyền nhà cho chủ nợ (deed-in-lieu) thì điểm số tín dụng sụt mất từ 85 điểm tới 160 điểm. Nếu bị phá sản (bankruptcy), điểm số tín dụng sụt từ 130 điểm đến 240 điểm.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 9:03:42 GMT 9
Califorinia: Thị trường nhà 'giảm nhiệt,' nhưng giá nhà tăng Tuesday, October 26, 2010 CALIFORNIA - Thị trường mua bán loại nhà biệt lập có sẵn ở California bớt náo nhiệt trong Tháng Chín so với cùng thời thời điểm này năm ngoái, theo một báo cáo của Hiệp Hội các Nhà Ðịa Ốc California (CAR: Califorinia Association of Realtors). Nhịp độ mua bán hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 466,580 căn vào tháng trước - giảm một tỉ lệ 12.2% so với Tháng Chín, 2009, khi nhịp độ mua bán đã được điều chỉnh là 531,180 căn. Trong khi đó, mức mua bán trong tháng trước lại tăng 3.8% so với nhịp độ đã được xét lại của Tháng Tám là 449,290 căn. Các con số của hiệp hội được căn cứ vào những giao dịch mua bán đã hoàn tất thủ tục escrow. Tháng Chín cũng đánh dấu tháng thứ 11 liên tiếp có sự gia tăng về giá nhà, tính trung bình theo năm. Giá trung bình một căn nhà dành cho một gia đình tăng 4.5% so với Tháng Chín 2009, lên tới $309,900. Giá trung bình giảm 2.7% so với Tháng Tám. Danh sách nhà có giá dưới $500,000 tiếp tục giảm, khiến cho loại nhà nằm trong mức giá này được điều chỉnh lại, cao hơn một cách vừa phải hoặc đáng kể. Trong khi đó, số nhà bán có giá từ $1 triệu trở lên lại nhiều gấp đôi số nhà có giá từ $500,000 trở xuống, góp phần làm cho giá cả loại nhà đắt tiền yếu hơn trước. Vùng bờ biển phía Nam Santa Barbara trải qua sự tăng giá nhà hàng năm lớn nhất trong Tháng Chín, 17.3%, lên tới một giá trung bình là $879,750. Việc mua bán trong vùng giảm 12.9% tính theo năm. Vùng San Luis Obispo chứng kiến tình trạng giảm giá theo năm nhiều nhất trong tiểu bang, 8.9%, xuống tới mức trung bình là $354,880. Việc mua bán tại địa phương này giảm 9% trên căn bản hàng năm. Trừ hai vùng, tất cả tiểu bang đều trải qua tình trạng sụt giảm trong số giao dịch mua bán trên căn bản hàng năm. Tại Bắc California (mà CAR tách ra khỏi vùng Vịnh San Francisco và Sacramento), việc mua bán tăng 1%, và tại Ventura, việc mua bán tăng 5.6%. Vùng High Desert chứng kiến sự sụt giảm lớn nhất về lượng mua bán, giảm 33.1%. Lãi suất cho những món thế chấp nhà lãi suất cố định 30 năm giảm đáng kể so với năm ngoái: lãi suất trung bình là 4.35% trong Tháng Chín so với 5.06% trong Tháng Chín 2009, hiệp hội địa ốc nói, khi viện dẫn các con số của Fannie Mae. Các bất động sản bị ngân hàng thu hồi chiếm 35.8% số nhà hiện hữu được bán vào tháng trước, tăng từ một tỉ lệ đã được xét lại là 35.7% trong Tháng Tám và giảm từ tỉ lệ 41.7% trong Tháng Chín 2009, theo một báo cáo riêng rẽ của công ty thông tin địa ốc MDA DataQuick. California chiếm phần lớn nhất về các bất động sản bị ngân hàng thu hồi trong Tháng Hai 2009, ở mức 58.5%, báo cáo nói. Theo DataQuick, mức mua bán trong Tháng Chín về nhà mới, nhà condo và nhà hiện hữu dành cho một gia đình giảm 3.1% so với Tháng Tám và 17.5% so với Tháng Chín 2009, tới một con số ước lượng 33,176 căn nhà. Giá bán trung bình là $265,000, tăng 1.9% so với Tháng Tám, và tăng 5.6% so với Tháng Chín một năm trước đây, theo bản báo cáo. ******************* Dự đoán: Giá nhà sẽ giảm thêm 8% Tuesday, November 02, 2010 NEW YORK - Cuộc tranh cãi về chuyện hồ sơ xiết nhà đã được “ký như máy” mà không kiểm chứng các sự kiện là một vấn đề khác mà thị trường địa ốc, vốn đang trì trệ, phải đối phó - nhưng hầu hết các nhà phân tích không nghĩ nó sẽ có ảnh hưởng sâu rộng. Hình minh họa. Tuy nhiên, thị trường nhà đất vẫn đứng trước nhiều vấn nạn: một nền kinh tế yếu kém, việc thuê mướn chậm chạp, việc bảo đảm những món thế chấp trở nên khó khăn, giá nhà sụt giảm, và việc mua bán đang chậm lại. Rồi tới con số những vụ xiết nhà có tiềm năng gây thảm họa có thể xảy ra trong những năm tới đây. “Thị trường đứng trước những vấn nạn lớn hơn so với vấn đề ký như máy,” theo ông Mike Larson, một nhà phân tích thị trường địa ốc cho Weiss Research, một xí nghiệp nghiên cứu đầu tư toàn cầu. Vấn nạn chính là những sụt giảm về giá nhà. Và trong khi nhà có giá rẻ hơn là điều tốt cho những người mua, chúng cũng có nghĩa một thị trường địa ốc sẽ không ổn định trở lại. Fiserv, một công ty phân tích thị trường, đã giảm bớt đáng kể những tiên đoán giá nhà của họ. Trong Tháng Hai, họ tiên đoán giá nhà trên toàn quốc sẽ gia tăng khoảng 4% cho tới cuối năm 2011. Tiên đoán mới nhất của công ty là một sự sụt giảm 7.1% về giá cả trong thời gian từ 30 Tháng Sáu, 2010 đến 30 Tháng Sáu, 2011. Thật vậy, sau năm tháng gia tăng, giá nhà tại 20 vùng đô thị lớn nhất giảm 0.2% trong Tháng Tám, theo báo cáo mới nhất của S&P/Case-Shiller. Theo ông Mark Zandi, kinh tế gia trưởng tại Moody's Analytics, sắp tới đây giá nhà sẽ còn giảm nữa. Ông tiên đoán giá nhà sẽ giảm thêm 8% cho tới tam cá nguyệt thứ ba của năm 2011, sẽ đưa sự sụt giảm tính từ mức cao nhất tới mức thấp nhất là 34%. Ngay cả sau đó, trong năm 2012, ông cũng nhìn thấy giá nhà tăng rất ít. Giá nhà tiếp tục giảm bởi vì việc mua bán không gia tăng đến một mức đủ để thị trường cất cánh. Việc mua bán nhà tiếp tục èo uột ở những mức thấp lịch sử, với một tỉ lệ hàng năm chỉ trên con số 307,000 một ít. Những vụ mua bán nhà hiện hữu quả có gia tăng lên tới một nhịp độ hàng năm là 4.53 triệu trong Tháng Chín, tăng 10% so với một tháng trước, nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với những năm bùng phát. Dĩ nhiên, không ai mua nhà khi họ không thể tìm được việc làm. Và trong khi đó nhiều người không thể giữ được những căn nhà của họ bởi vì họ bị mất việc. Gần một triệu căn nhà được dự đoán sẽ bị các ngân hàng thu hồi trong năm nay, và các nhà phân tích hình như đang ganh nhau đưa ra những tiên đoán bi quan nhất về con số những vụ xiết nhà trong tương lai. Morgan Stanley báo cáo rằng khoảng 3.1 triệu người vay tiền đang ở trong tình trạng ngưng trả nợ nghiêm trọng với nhiều người có thể sẽ mất nhà của họ. Ông Zandi nói hơn 4 triệu đang gặp khó khăn với một nửa con số đó có thể bị xiết nhà. Và Laurie Goodman, thuộc Amherst Securities, ước lượng con số những căn nhà có nguy cơ bị thu hồi ở một mức choáng váng 11 triệu. Nhà phân tích địa ốc Kyle Lundstedt của LPS Applied Analytics nói những trường hợp ngưng trả nợ nghiêm trọng sẽ tiếp tục tăng vọt và sẽ không trở về ngay cả các tỉ lệ hiện nay - vốn đã lên tới mức cao nhất - cho tới cuối năm 2012 hoặc đầu năm 2013. “Thị trường địa ốc rất mong manh,” ông Goodman nói. Tuy nhiên, ông Zandi nhìn thấy một vài yếu tố tích cực, trong đó có: lãi suất thấp; FHA, Fannie Mae và Freddie Mac tất cả đều chỉ cho những người mua đủ điều kiện vay tiền; và một bức tranh việc làm đang cải thiện. Ông Zandi đặc biệt tin tưởng rằng bức tranh nhân dụng sắp sáng sủa hơn. Lợi nhuận công ty đã tăng vọt và, như được thấy từ trước tới nay, việc thuê mướn theo sau lợi nhuận - với một sự chậm trễ từ tám đến mười tháng. Ðiều đó có nghĩa các công ty sắp khởi sự thuê mướn nhân công, ông Zandi nói. Và một khi người Mỹ trở lại làm việc, họ sẽ thấy giá nhà rất hợp lý. Trong thời kỳ bột phát, giá nhà được đánh giá cao hơn khoảng 50%; ngày nay tỉ lệ đó gần bằng số không. Ðiều đó đã thu hút nhiều nhà đầu tư, kể cả những người ngoại quốc. Họ đã chộp lấy những căn nhà biệt lập và nhà condo tại các thị trường bị đánh mạnh như Florida, vùng Tây Nam và Trung Tây và rồi cho mướn lại. “Lý do họ gia nhập những thị trường này là vì họ nhìn thấy giá trị,” ông Zandi nói.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 9:05:05 GMT 9
Tại sao mua nhà vẫn là điều nên làm? Tuesday, November 02, 2010 HOA KỲ - Các thị trường nhà đất lung lay trong vài năm vừa qua đã khiến vài người tự hỏi, tại sao lại mua nhà? Nếu bạn thấy bạn cũng có cảm nghĩ đó, bạn hãy xem xét những điều sau đây. Một cuộc khảo sát mới đây của Hiệp Hội Xây Dựng Nhà Toàn Quốc (NAHB) cho thấy rằng 72% những người trả lời trong cuộc khảo sát chống đối bất cứ nỗ lực nào nhằm loại bỏ việc giảm bớt lãi suất thế chấp cho các chủ nhà. Trong khi việc loại bỏ đó có thể giúp giảm bớt thiếu hụt ngân sách của Hoa Kỳ. Cuộc khảo sát cho thấy 76% đảng viên Cộng Hòa và 64% đảng viên Dân Chủ chống đối việc loại bỏ biện pháp giảm lãi suất, cũng như 75% các chủ nhà và ngay cả 55% những người thuê nhà. Tất cả họ đều công nhận tầm quan trọng của việc làm chủ căn nhà đối với nền kinh tế của quốc gia. Nhưng tại sao khi bạn nghe những câu chuyện khủng khiếp về sự sụp đổ của các thị trường địa ốc, giá trị căn nhà sụt giảm dưới tiền nợ mua nhà và các chủ nhà đứng trước nguy cơ bị xiết nhà, bạn vẫn muốn mua một căn nhà? Lý do đầu tiên là khi bạn mua một căn nhà bạn sẽ có những lợi ích về thuế. Thật vậy, quyền sở hữu nhà cung cấp một nơi ẩn náu tuyệt hảo để tránh thuế. Nhưng còn có những lý do nữa để đổi việc thanh toán tiền thuê nhà lấy một món thế chấp nhà. Mua một căn nhà để hưởng lợi ích về thuế không phải là mục tiêu chính của bạn. Thay vào đó, hãy nghĩ tới nó như thế này. Bạn cần một chỗ để sinh sống. Thu được một lợi ích về thuế cho nơi mà bạn chọn để sinh sống là một phần thưởng phụ trội. Khi được sử dụng một cách thận trọng, một món tiền vay tương đương với giá trị của căn nhà (home equity loan) có thể là một đường lối tốt để vay nợ. Ðó là vì tín dụng được bảo đảm bằng home equity có thể có lãi suất thấp hơn và có thể được trừ thuế, trong khi tiền lời thẻ tín dụng thường không được hưởng. Làm chủ căn nhà của bạn sẽ giúp bạn thêm tự do và cơ hội để tạo một môi trường sống đúng ý bạn mong muốn. Bạn không cần tham khảo với chủ nhà để xem bạn có thể làm một điều gì đó cho căn nhà hay không hoặc ai sẽ trả chi phí. Dĩ nhiên, điều đó có nghĩa khi bạn mua một căn nhà bạn cần xem xét những thay đổi thêm mà bạn dự tính thực hiện, do đó bạn có thể dự trù ngân sách một cách thích hợp. Ngoài ra, cũng nên nhớ rằng quyền làm chủ căn nhà đi kèm với những chi phí bất ngờ về sửa chữa và bảo trì. Trong khi điều có nghe có vẻ là một lý do để đừng mua nhà, không phải như vậy. Hãy nghĩ đến chuyện làm chủ một chiếc xe hơi. Có những vấn đề bảo trì và phí tổn nhưng hầu hết mọi người vẫn thích làm chủ những chiếc xe của chính họ. Quyền sở hữu nhà cung cấp một cảm tưởng ổn định và an ninh. Thay vì tự hỏi khi nào người chủ của căn nhà mà bạn thuê mướn có thể quyết định bán căn nhà, bạn nắm giữ quyết định đó. Ngoài ra, quyền sở hữu nhà cung cấp những giá trị lớn lao khi bạn thuộc về một cộng đồng xã hội. Ngoài ra, với tư cách một chủ nhà, bạn sẽ có một ảnh hưởng lớn lao hơn về các vấn đề của cộng đồng. Những người thuê, vì thường thay đổi chỗ ở, ít có ảnh hưởng đối với những nhà hoạch định chính sách. Những gì mà cuối cùng bạn cần xem xét là bạn dự tính ở lại một căn nhà nào đó bao lâu và bạn có thể kham nổi những gì. Nhiều người coi một căn nhà như cuộc đời và di sản mà họ sẽ để lại, một nơi để họ nuôi nấng con cái, vui hưởng sự tụ họp, trải qua những thăng trầm của cuộc sống, và cuối cùng chuyển căn nhà của họ cho những người thân yêu. ******************* Ế ẩm, giá nhà Nam California vẫn nhích lên Thursday, October 21, 2010 LOS ANGELES - Những vụ mua bán nhà tại Nam California sụt giảm trong tháng thứ ba liên tiếp, giữa lúc lại có những lo ngại về một thị trường đang hồi phục với nhịp độ thất thường. Giá trung bình gia tăng trên căn bản hàng năm trong tháng thứ mười liên tiếp. Một con số tổng cộng 18,091 những vụ mua bán nhà mới và nhà có người ở đã diễn ra tại các quận Los Angeles, San Diego, Ventura, San Bernardino và Orange trong Tháng Chín. Con số đó giảm 2.4% từ con số 18,541 trong Tháng Tám, và giảm 16.0% từ con số 21,539 trong Tháng Chín năm ngoái, theo MDA DataQuick ở San Diego. Ðây là mức mua bán Tháng Chín chậm nhất kể từ năm 2007, khi 12,455 căn nhà được bán ra. Lượng mua bán của tháng trước thấp hơn 26.3% so với mức trung bình của Tháng Chín là 24,578. Các thống kê của DataQuick khởi sự vào năm 1988. Một sự sụt giảm trong thời kỳ Tháng Tám tới Tháng Chín là chuyện bình thường theo mùa: Trung bình, lượng mua bán giảm 9.2% giữa hai tháng đó. Giá trung bình được trả cho một căn nhà ở Nam California là $295,500 vào tháng trước. Giá đó coi như tăng 2.6% từ giá $288,000 trong Tháng Tám, và tăng 7.5% từ giá $275,000 trong Tháng Chín 2009. Ðiểm thấp của chu kỳ hiện nay là $247,000 trong Tháng Tư 2009, trong khi điểm cao là $505,000 vào giữa năm 2007. Sự sụt giảm giá nhà trung bình từ điểm cao nhất tới điểm thấp nhất là do trị giá nhà sụt giảm cũng như một biến chuyển trong việc mua bán hướng tới những căn nhà giá rẻ hơn, nhất là những căn nhà bị ngân hàng thu hồi. Những vụ bán lại nhà bị ngân hàng thu hồi chiếm 33.4% thị trường nhà trước đó có người ở vào tháng trước, giảm từ 34.5% trong Tháng Tám và giảm từ 40.4% một năm trước đây. Giá cao kỷ lục là vào Tháng Hai 2009, lên tới 56.7%, theo báo cáo của DataQuick. Những món vay được Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA) của chính phủ bảo đảm, một lựa chọn phổ thông trong số những người mua nhà lần đầu, chiếm 36.4% đối với mọi món vay được dùng để mua nhà trong Tháng Chín, giảm từ 37.3% trong Tháng Tám và 38.9% một năm trước đây. Trong số tất cả những vụ mua bán trong tháng trước, 21.2% là những căn nhà có giá từ $500,000 trở lên, ngang với Tháng Tám và tăng từ tỉ lệ 20.0% một năm trước đây. Trong thập niên vừa qua, một tỉ lệ trung bình hàng tháng là 25.4% những căn nhà được bán với giá từ $500,000 trở lên. Việc mua bán những căn nhà giá cao đáng lẽ mạnh hơn nếu các lãi suất thế chấp có thể điều chỉnh (ARM: Adjustable-Rate Mortgage) và những món vay “khổng lồ” có thể được cấp dễ dàng hơn. Cả hai loại trên đều trở nên khó vay hơn bởi vì cuộc khủng hoảng tín dụng ba năm trước đây. Việc mua nhà với mục tiêu bán lại để kiếm lời có khuynh hướng gia tăng trong năm vừa qua. Tháng trước, tỉ lệ những căn nhà ở Nam California được mua rồi bán lại trong vòng sáu tháng là 3.7%, gia tăng từ tỉ lệ 3.5% trong Tháng Tám và 2.6% một năm trước đó. Tỉ lệ mua đi bán lại vào tháng trước thay đổi tùy vùng, từ mức thấp 2.9% ở Quận Riverside tới mức cao 4.2% ở Quận Cam.
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 9:05:53 GMT 9
Nhà hết giá trị, hàng triệu chủ nhà tiếp tục trả nợ Thursday, November 04, 2010 Trong gần hai năm, những vụ xiết nhà đã lan tràn trên toàn quốc, đem khốn khổ cho những gia đình từng khá giả, làm những nhà tài trợ lỗ lã và phá hoại các nỗ lực hồi phục kinh tế. Nhưng một vấn nạn lớn hơn có thể là việc hàng triệu người Mỹ vẫn đang trung thành trả những món nợ thế chấp nhà của họ, nhưng đối với những căn nhà mà trị giá kém xa so với trước khi thị trường sụp đổ. Vấn nạn không phải là những chủ nhà này sẽ ngưng những vụ thanh toán hàng tháng của họ, mà vấn nạn là họ sẽ tiếp tục thanh toán. Tại sao điều đó có thể là một nguồn rắc rối trong tương lai? Bởi vì, với giá nhà trì trệ tại hầu hết các thị trường trong nước, những vụ thanh toán những món thế chấp đang chìm dưới nước có thể thu hút hàng tỉ đô la mà đáng lẽ được dùng cho các hình thức chi tiêu khác của giới tiêu thụ - một sự trì kéo đối với tình trạng tài chánh của gia đình, thị trường địa ốc và nền kinh tế nói chung. Và sự trì kéo đó có thể tồn tại nhiều năm nữa. Trong số ước lượng 15 triệu chủ nhà chìm dưới nước, khoảng 7.8 triệu người nợ nhiều hơn ít nhất 25% trị giá căn nhà của họ trong tam cá nguyệt đầu của năm nay, theo những tính toán của Moody's Analytics về hồ sơ tín dụng của Equifax và các dữ kiện của chính phủ. Hơn 4 triệu người vay tiền để mua nhà, kể cả 672,000 người ở California, 424,000 người ở Florida và 121,000 người ở Illinois - ba trong số các thị trường địa ốc lớn nhất - bị chìm hơn 50%. Trị giá tài sản trung bình của họ có số âm, với một con số choáng váng là $107,000. Nhiều trong số những chủ nhà này đang trả nợ với những lãi suất cao hơn nhiều so với lãi suất trung bình mới nhất trên toàn quốc là 4.25%. Họ vẫn có việc làm và có thể kham nổi việc thực hiện những vụ thanh toán hàng tháng. Nhưng họ không thể tái tài trợ bởi vì họ nợ quá nhiều. Việc vay tiền căn cứ vào giá trị tài sản sau khi trừ nợ sẽ không xảy ra. Ngay cả những món vay thường có thể họ cũng không được vay. Và việc bán căn nhà với một khoản lỗ khổng lồ là điều không được xét tới. Hầu hết những người vay chìm dưới nước cũng không thể lợi dụng chương trình điều chỉnh tiền vay của Bộ Ngân Khố, thường đòi hỏi sự mất việc hoặc một loại khó khăn nào khác. Nói khác đi, họ bị mắc kẹt. Thị trường địa ốc trông cậy vào những người có thể bán nhà của họ và mua nhà khá hơn. Nếu không có họ thị trường trao đổi không thể phát triển. Trong những vụ xuống dốc trước đây, kỹ nghệ nhà đất và việc chi tiêu của giới tiêu thụ giúp cho nền kinh tế phục hồi sức mạnh. Việc xây dựng nhà không những tạo ra những việc làm về xây dựng và tài chánh, nó cũng giúp cho các kỹ nghệ thủy tinh, gỗ, đồ đạc và dụng cụ trong nhà, một số những sản phẩm và dịch vụ khác. Trong thời gian bình thường, Hoa Kỳ xây dựng khoảng 1.7 triệu nhà mới mỗi năm, nhưng năm nay con số chỉ lên tới khoảng 600,000. Thay vì ra ngoài sống tự lập hoặc thành lập gia đình, những người Mỹ trẻ tuổi đang ở chung với bạn bè và thân nhân, tiết kiệm nhiều hơn và trả bớt nợ nần. Những người Mỹ lớn tuổi hơn đang tiếp tục làm việc lâu hơn, hy vọng rằng tài sản lớn nhất và duy nhất đối với họ - những căn nhà của họ - sẽ hồi phục giá trị. Nhưng không ai trông mong một sự hồi phục trị giá nhà cửa một cách nhanh chóng và sớm sủa. Nếu giá nhà sẽ tăng lên tới một nhịp độ hàng năm là 3%, không phải là một diễn tiến không thể xảy ra, nhiều người vẫn phải mất cả chục năm mới trở lại được mức mà kết toán tiền nợ bằng với trị giá bất động sản của họ. Theo các nhà kinh tế, cuối cùng, vì không có giải pháp nào khác, sẽ có thêm nhiều người vay tiền chìm dưới nước bước ra khỏi những món nợ thế chấp nhà của họ. Nhưng trong khi đó, sự căng thẳng gây ra cho các gia đình, thị trường địa ốc và toàn thể nền kinh tế sẽ tiếp tục. ************************ Người mua nhà đang có khuynh hướng tìm kiếm nhà nhỏ hơn Thursday, October 14, 2010 Những người mua nhà lần đầu đang tạo ra những phong trào mới trong thị trường địa ốc khi họ chọn những căn nhà nhỏ hơn và rẻ hơn. Ðây là khuynh hướng ngược lại với khuynh hướng của mấy năm trước. Có phải giá sinh hoạt ngày một cao, công việc làm bấp bênh, hay chính nhu cầu cho một chỗ ở rộng rãi vừa phải thúc đẩy người ta lựa chọn như vậy? Với nền kinh tế đang chậm chạp tìm cách thoát ra khỏi một cuộc suy thoái, khuynh hướng mới này không làm nhiều người ngạc nhiên. Người mua đang tái thẩm định việc chi tiêu của họ trên khắp các thành phần của nền kinh tế. Mọi người, từ các giám đốc cho tới các gia đình bận bịu đang thay đổi đường lối chi tiêu của họ. Thay vì những buổi tối ra khỏi nhà, họ đang nấu nướng những bữa ăn gia đình. Thay vì những kỳ nghỉ dài, các gia đình đang lựa chọn các nơi đến ở địa phương. Và thay vì những cơ ngơi rộng lớn, người mua đang lựa chọn những căn nhà nhỏ hơn, tiết kiệm hơn. Nói chung khuynh hướng tiếu giảm chi tiêu đủ mọi mặt đang lan nhanh ra toàn thể xã hội. Mua một căn nhà là món chi tiêu lớn nhất, quan trọng nhất đời người của đại đa số các gia đình, hiển nhiên không tránh được những suy nghĩ cẩn thận, đắn đo nhất. Trong thị trường nhà ở hiện nay, điểm nổi bật là khuynh hướng mua nhà nhỏ. Những chủ nhà được tạp chí Better Homes & Gardens thăm dò nói việc giảm bớt diện tích căn nhà đã trở thành một ưu tiên lớn hơn. Một căn nhà diện tích 1500 SF và một căn nhà rộng gấp đôi, chắc chắn sự thoải mái, sướng ích khác nhau. Nhưng chi phí mọi mặt cho hai căn nhà lớn và nhỏ này cũng khác nhau. Thời thập niên 50, 60, nhà xây mới chỉ có trên dưới 1200SF. Dần dần, diện tích nhà lớn dần theo sự phát triển kinh tế xã hội. Như vậy, những nhà xây dựng đang đáp ứng với sự thay đổi về nhu cầu này như thế nào? Người mua nhà lần đầu là một phần của thị trường đang phát triển, với 41% những người mua trong thời gian giữa 2007 và 2009 là những người mua lần đầu. Ðó là một thành phần lớn. Hiệp Hội Người Xây Dựng Nhà Toàn Quốc (NAHB) báo cáo rằng những người mua lần đầu đã mua nhà với diện tích trung bình 1,874 feet vuông, thấp hơn đáng kể so với diện tích trung bình 2,549 feet vuông mà những người đổi nhà khá hơn đã mua. Một tỉ lệ 46% những người mua lần đầu đã mua nhà với diện tích dưới 1,500 feet vuông. Và tạp chí Wall Street Journal báo cáo rằng chỉ có 9% những người được công ty tiếp thị nhà Trulia thăm dò nói cỡ nhà lý tưởng của họ là trên 3,200 feet vuông. Trong khi đó, hơn một phần ba nói cỡ lý tưởng của họ là dưới 2,000 feet vuông. “Giới xây dựng ngày càng hướng những căn nhà của họ vào nhu cầu của những người mua nhà lần đầu, và chúng tôi dự đoán chiều hướng này sẽ tiếp tục trong thời gian sắp tới, giữa lúc nền kinh tế khởi sự tạo thêm việc làm và có thêm người ở lớp tuổi 20 thành lập gia đình,” theo lời ông Bob Jones, chủ tịch của NAHB và là một người xây dựng nhà ở Bloomfield Hills, Michigan. “Những nhà mới phù hợp hơn với nhu cầu của dân số nói chung,” ông Jones nói. “So với những gì thường được những căn nhà trên thị trường hiện nay cung cấp, chúng tiết kiệm năng lượng hơn, dễ bảo trì hơn và có những thiết kế thích hợp hơn với lối sống hiện nay.” Ông Kermit Baker, kinh tế gia đứng đầu tại Viện Kiến Trúc Sư Mỹ, ghi nhận: “Chúng tôi tiếp tục tránh việc thiết kế nhà ở như những những lâu đài, với thêm nhu cầu có tính cách thiết thực khắp nhà.” Trong thị trường ngày nay, những căn nhà đồ sộ giản dị không thích hợp cho cả những người tìm cách tiết kiệm lẫn những người muốn thân thiện với môi trường. (nn)
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 9:06:33 GMT 9
Quỹ Dự Trữ Liên Bang giúp chủ nhà Thursday, November 04, 2010 Làm chủ một căn nhà luôn luôn là một mục tiêu trong đời mà người Mỹ nhắm tới. Trong những năm gần đây, quyền sở hữu nhà đã trở nên dễ dàng hơn. Thực vậy, theo Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed), các khích lệ về thuế, việc bảo hiểm tiền vay mua nhà từ FHA (Federal Housing Authority - Cơ Quan Gia Cư Liên Bang), và các chính sách khác của chính phủ, tất cả đều góp phần vào sự gia tăng từ lâu nay về tỉ lệ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ: Từ 45% trong năm 1940 lên tới một mức cao nhất là 69% trong năm 2004. Nhìn phớt qua, sự dễ dàng này có vẻ như một điều tốt, bởi vì nghiên cứu đã cho thấy tỉ lệ cao về quyền sở hữu nhà có thể gia tăng sự liên hệ tới trường học và cộng đồng, đưa tới tỉ lệ tốt nghiệp cao hơn, và dĩ nhiên có sự ổn định của khu dân cư. Nhưng việc cho vay bóc lột và các lề lối bảo hiểm có nghĩa nhiều người mua đã trở thành chủ nhà trước khi họ sẵn sàng về mặt tài chánh. Chủ tịch Fed, ông Ben S. Bernanke, đã đề cập tới vấn đề này vào tuần trước, khi nói rằng: “Chúng tôi đã lo ngại về những bất thường trong thủ tục xiết nhà tại một số các định chế tài chánh lớn.” Ông ghi nhận rằng quyền làm chủ căn nhà chỉ tốt cho các gia đình và cộng đồng nếu nó có thể kéo dài. Những vụ mua nhà quá sức chịu đựng hoặc khả năng tài chánh khiến cho cả người vay lẫn nhà tài trợ lâm vào một tình trạng rủi ro rất lớn. Ðể đáp lại hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chánh, Fed đã giúp ổn định hóa thị trường thế chấp nhà và cải thiện các điều kiện tài chánh một cách rộng rãi hơn, do đó thúc đẩy sự hồi phục kinh tế. Fed cũng can thiệp ở mức độ địa phương, với các chương trình như MORE và HOPE NOW. Theo ông Bernanke, chương trình MORE có sự tham dự của tất cả 12 ngân hàng dự trữ liên bang và hội đồng các thống đốc ngân hàng trong một nỗ lực chung nhằm đóng góp các tài nguyên và phối hợp sự hiểu biết chuyên môn để thông tin và thu hút các nhà hoạch định chính sách, các tổ chức cộng đồng, các định chế tài chánh, và công chúng nói chung. Một số các dự án nghiên cứu của Fed cũng đã được phát động như một phần của chương trình MORE. Chúng bao gồm những cuộc nghiên cứu chú trọng vào việc phòng ngừa xiết nhà, giáo dục về tài chánh, và đảo ngược các hậu quả do những vụ xiết nhà gây ra cho những khu dân cư. Lực lượng đặc nhiệm về thất nghiệp HOPE NOW giúp các chủ nhà bị thất nghiệp duy trì nhà của họ. Nó hoạt động như thế nào? Ðó là một liên minh giữa những cố vấn, các công ty thế chấp, các nhà đầu tư, và những người khác tham gia vào thị trường thế chấp. Liên minh này gia tăng tối đa các nỗ lực liên lạc với các chủ nhà bị túng quẫn để giúp họ ở lại những căn nhà của họ và tạo ra một kế hoạch thống nhất, có phối hợp, để tiếp xúc và giúp các chủ nhà càng nhiều càng tốt. Ðể tìm hiểu thêm về chương trình HOPE NOW, xin viếng thăm www.hopenow.com
|
|
|
Post by Can Tho on Nov 9, 2010 9:07:12 GMT 9
Người Mỹ nhạt dần với mộng mua nhà Thursday, November 04, 2010 NEW YORK - Những tai ương đang diễn ra về kinh tế, tài chánh và địa ốc tiếp tục đánh mạnh vào nơi họ sinh sống hoặc từng sinh sống của người Mỹ. Một trận bão gồm những mất mát việc làm, những món thế chấp không kham nổi và giá nhà xuống dốc đã đưa tới một sự sụt giảm đều đặn về quyền sở hữu nhà trong năm năm vừa qua, theo một báo cáo của Phòng Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ. Con số người Mỹ hiện làm chủ một căn nhà ít hơn gần 3 triệu so với tam cá nguyệt đầu tiên của năm 2005, khi quyền sở hữu nhà lên tới mức cao nhất là 69.1%, theo Phòng Kiểm Kê. Trong tam cá nguyệt thứ ba của năm 2010, tỉ lệ sở hữu nhà giảm còn 66.9%, không thay đổi so với tam cá nguyệt trước. Ðó là tỉ lệ thấp nhất kể từ tam cá nguyệt thứ nhì của năm 1999. Trong khi đó, một con số lớn lao nhà bị bỏ trống. Ðối với những căn nhà mà người trú ngụ là chủ nhà, tỉ lệ nhà bỏ trống vẫn ở mức 2.5%, giống như trong tam cá nguyệt thứ nhì, nhưng tăng đáng kể so với tỉ lệ dưới 2% được thấy vào giữa thập niên. Ðối với các bất động sản cho thuê, tỉ lệ bỏ trống giảm trong tam cá nguyệt thứ ba, còn 10.3% so với 10.6% ba tháng trước đó. Nhưng con số đó vẫn tăng so với tỉ lệ 9.9% 24 tháng trước. Tình trạng thừa thãi kéo dài mặc dù ít nhà mới được xây dựng. Không có nhiều gia đình mới được thành lập. Số người ở tăng lên trong cùng căn nhà. Số di dân giảm bớt và những người trẻ tuổi đang ở cùng phòng với bốn hoặc năm người thay vì hai hoặc ba. Không có gì đáng ngạc nhiên, những vùng có giá nhà dễ kham nổi nhất đang nhìn thấy tỉ lệ sở hữu nhà ở mức cao nhất. Chẳng hạn, 71.1% những người ở vùng Trung Tây sở hữu nhà, tỉ lệ cao nhất so với bất cứ vùng nào. Tuy nhiên, tỉ lệ đó vẫn không bằng tỉ lệ 73% vào cuối năm 2006. Người miền Nam làm chủ với một tỉ lệ 69.9%, giảm từ tỉ lệ cao nhất là 70.8% trong năm 2006; vùng Ðông Bắc có tỉ lệ 63.9%, giảm từ tỉ lệ 65.5%; và miền Tây có tỉ lệ 61.3%, giảm đáng kể so với tỉ lệ 65.3% được thấy trong tam cá nguyệt thứ ba của năm 2006. Xét về tuổi tác, tỉ lệ làm chủ căn nhà trên toàn quốc là 80.6% đối với những người từ 65 tuổi trở lên. Vụ sụp đổ thị trường địa ốc và cuộc khủng hoảng xiết nhà ảnh hưởng ít hơn đối với nhóm tuổi này bởi vì nhiều người làm chủ căn nhà của họ mà không còn nợ tiền vay mua nhà. Hậu quả của vụ xáo trộn kinh tế đối với những người Mỹ trẻ tuổi có tính cách sâu rộng hơn. Ðối với những người dưới 35 tuổi, 39.2% làm chủ một căn nhà trong tam cá nguyệt vừa qua, giảm từ tỉ lệ 43.3% vào đầu năm 2005. Ðối với những người Mỹ từ 35 đến 44 tuổi, tỉ lệ làm chủ căn nhà là 65.2% trong tam cá nguyệt thứ ba, giảm từ một tỉ lệ cao nhất là 70.1%. Ðối với những người từ 45 đến 54, tỉ lệ là 73%, giảm từ tỉ lệ 76.5%; trong khi nhóm tuổi từ 55 đến 64 trải qua một sự sụt giảm quyền sở hữu nhà khoảng 3%, còn 79.2% so với tỉ lệ 81.8% khi lên cao nhất.
|
|
|
Post by Can Tho on Jan 28, 2011 8:03:40 GMT 9
Địa Ốc Vay tiền mua nhà sẽ khó hơn, tốn kém hơn 20/01/2011 Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Năm 2010, thị trường địa ốc vô cùng thuận lợi cho những ai có nhu cầu mua nhà. Lãi suất tài trợ chưa bao giờ thấp như thế, giá nhà cũng xuống thấp chứ không leo thang vùn vụt. Số lượng nhà trên thị trường lại rất nhiều.
Nhưng với những ai đã chen chân vào thị trường hồi năm ngoái, họ đều nhận ra một điều. Sau khi đã đắn đo và vượt thắng nỗi sợ hãi thất nghiệp để mua nhà, người ta thấy vay được một món tiền không phải dễ dàng. Cũng chính vì vậy, một số không nhỏ các người đi mua nhà đã bị các ngân hàng và công ty tài trợ từ chối. Rất nhiều nhà phân tích thị trường địa ốc cho rằng, năm nay có những dấu hiệu nền kinh tế, nói chung, phát triển tuy chậm chạp nhưng theo chiều hướng tốt. Nạn thất nghiệp còn cao, nhưng đã thấy bớt dần. Các tiêu chuẩn và điều kiện cho vay tiền mua nhà nếu được nới lỏng, từ đó, nhu cầu nhà cửa được vực dậy và thị trường địa ốc cũng nhúc nhích sống lại. Nhưng khi năm mới bắt đầu, các hy vọng khấm khá của ngành địa ốc có vẻ như đang chờ đợi trong những bất định. Lãi suất tài trợ trên thị trường nhích lên cao hơn, các qui định về tài trợ địa ốc bị siết chặt hơn và chính phủ đưa thêm ra các điều kiện kiểm soát thị trường khó khăn hơn. Hậu quả từ các điều vừa kể cộng lại, người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa mua hồi năm ngoái, nay đối diện với một tình thế khó khăn hơn trước, để có cơ hội vay được một món nợ và làm chủ một căn nhà.“Đứng nhìn từ vị trí người có nhu cầu vay nợ, tôi có cảm tưởng chúng ta đang đứng ở cuối chu kỳ suy thoái.” Kinh tế gia trưởng của công ty tài trợ Quicken Loans phát biểu. “Nhưng cái tín hiệu xấu xảy đến là chúng ta không nhìn thấy cái gì dễ dàng hơn, tốt hơn cho năm 2011. Quí vị đã thấy có rất nhiều áp lực thúc hối kỹ nghệ tài trợ, cũng như chính phủ nới lỏng các qui định cho vay tiền. Quí vị cũng nghe thấy các nhà tài trợ nói rằng, họ không muốn để tái diễn tình trạng (sụp đổ một lọat cả trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ) đã xảy ra”. Nằm trên cao và đang ám ảnh cả thị trường tài trợ địa ốc là những điều khoản nằm trong đạo luật do nghị sĩ Chris Dodd (Chủ tịch Ủy ban Ngân Hàng, Thượng Viện), và Dân Biểu Barney Frank. Đạo luật Cải cách Thị trường Chứng khoán và Bảo vệ Giới tiêu thụ (Wall Street Reform and Consumer Protection Act), được cả lưỡng Viện thông qua và Tổng Thống Barack Obama ký ban hành ngày 21-6-2010, là phản ứng của các nhà lập pháp, sau khi cuộc suy thoái kinh tế của nửa sau thập niên 2000, đã làm cho ngành địa ốc tuột dốc nặng nhất từ trước đến nay. Hiện chưa có các hướng dẫn thi hành được chuẩn bị xong, theo đó các nhà tài trợ bị buộc phải giữ lại 5% các món nợ cho vay thuộc loại bị coi là con nợ nguy hiểm, thay vì gộp chung tất cả vào làm một gói, rồi bán hết cho các nhà đầu tư tài chính như từ trước đến nay. Mục đích là ngăn chặn các nhà tài trợ làm ăn ẩu ta,û kiểu cứ cho vay bừa bãi, cốt làm sao cho vay được một món tiền, sau đó, bán cái cho các nhà đầu tư tài chính. Mình thì kiếm chút cháo còn tội nợ về sau, nếu có, kẻ khác gánh. Nguyên tắc thì như vậy, nhưng để tránh những lời đả kích là quá khó khăn, đạo luật đưa ra một số ngọai lệ gọi là dễ dãi cho những người xin vay, mà có rất nhiều tiền trả trước cùng với điểm tín dụng cao, được coi như người xin vay nợ rất ngon lành. Đó là những món nợ có phẩm chất cao, nên được gọi là “qualified residential mortgage”. Tuy nhiên, dù định rõ thế nào là “Qualified Residential Mortgage” (QRM) thì mọi người vẫn chưa được biết đích xác, nhưng các nhà tài trợ (hiện đang bị các qui định chặt chẽ bó tay), đã kêu rên rất nhiều. Người ta hình dung ra cái QRM, dù chưa được nhìn thấy để áp dụng, cũng chỉ là một cách làm cho chuyện vay nợ và cho vay trở thành phức tạp hơn, khó khăn hơn, chứ không phải là nhẹ tay hơn, dễ dãi hơn cho thị trường sống được hơn. Người ta sợ rằng, cái QRM đó sẽ làm cho người xin vay tiền mua nhà tốn kém hơn, khó vay tiền hơn, khiến nhiều người sẽ phải bỏ chạy và thị trường sẽ trở nên ít cạnh tranh hơn. “Người ta có rất nhiều ý kiến khác nhau khi định nghĩa thế nào là QRM.” Michael Fratantoni, Phó Chủ Tịch đặc trách nghiên cứu kinh tế của Hiệp hội Ngân Hàng Tài trợ Địa ốc Hoa Kỳ (MBA) nhận xét. “Một số người cho rằng, nếu không có nổi 30% tiền trả trước (downpayment) để mua nhà, cái món tiền người ta vay được không gọi là QRM. Đối với những người lần đầu đi mua nhà, tiết kiệm gom góp được số tiền lớn như thế để trả trước là rất khó lòng. Nếu hiểu như vậy, cái qui định vừa nói sẽ làm cho thị trường địa ốc đảo lộn”. Ông giải thích thêm rằng, “Tiêu chuẩn cho vay sẽ bị xiết chặt thêm nữa, dù hiện nay coi như đã rất chặt chẽ rồi. Người ta sẽ thấy vô cùng khó khăn để vực dậy một kỹ nghệ địa ốc đang ỳ ạch”. Cùng một nhận định với kinh tế gia của MBA, Nick Parasi, Phó Chủ Tịch ngân hàng Standard Bank and Trust ở thành phố Hickory Hills, tiểu bang Illinois, cho rằng, “Nếu anh phải có 30% tiền trả trước để mua nhà, giấc mơ hiện thực của người Mỹ (American dream) trở thành sự hoang tưởng của người Mỹ (American fantasy)”. Đẻ thêm ra các qui định và tiêu chuẩn bắt các nhà tài trợ áp dụng, có nghĩa là gạt bớt ra khỏi thị trường rất nhiều nhà tài trợ không lương thiện. Nhưng cũng đồng thời giảm bớt cơ hội cho giới tiêu thụ so sánh hơn thiệt giữa nhiều nhà tài trợ khác nhau, để chọn cho mình nhà tài trợ nào có lãi suất thấp nhất, lệ phí vay nợ nhẹ nhất, các điều kiện bớt khó khăn nhất. Tóm lại, có thể chỉ còn lại một số đại gia tài trợ trong làng để họ tha hồ tung hoành. Người có nhu cầu vay tiền quay qua quay lại, cũng chỉ nhìn thấy có một số ít đại gia ngồi ôm bó bạc với những điều lệ khó khăn. Hiện các công ty tài trợ đã bị xiết với một số luật lệ, trong đó đòi hỏi các chuyên viên tài trợ phải vượt qua kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề khó khăn của chính phủ liên bang. “Có thêm những qui định mới có nghĩa là sẽ ít cạnh tranh hơn. Nói một cách tổng quát, ít cạnh tranh hơn thì không tốt cho giới tiêu thụ.” Bob Walters, kinh tế gia trưởng của công ty tài trợ Quicken Loans nhận xét. “Thêm nữa, lãi suất sẽ trở nên cao hơn cho con nợ (nếu bị xếp vào loại không phải QRM), trong khi một thị trường ít cạnh tranh hơn, các nhà tài trợ sẽ đỡ phải ráo riết hơn để kiếm khách.” Theo các ghi nhận trên thị trường, vì những qui định gắt gao hơn trong ba bốn năm qua, có đến 40% các người xin vay tiền mua nhà hoặc tái tài trợ món nợ trên căn nhà, đã chạy sang vay qua chương trình của chính phủ bảo trợ FHA. Các món nợ vay qua FHA có những tiêu chuẩn và lệ phí do cơ quan này ấn định, và không bị ràng buộc bởi các qui định trong đạo luật của hai ông Dodd và Frank. Trước đây, phần đông người ta vay qua các chương trình gọi là “conventional loans”, tức là theo các tiêu chuẩn được các nhà tài trợ bán lại cho hai đại gia Fannie Mae và Freddie Mac, mua lại ở thị trường tài trợ thứ nhì (secondary mortgage market). Thêm một điều nữa, từ tháng 3 tới đây, Freddie Mac sẽ tăng lệ phí đối với những món vay bán cho họ có tiền trả trước thấp. Như vậy, nhà tài trợ sẽ lấy tiền đó từ tay con nợ đập vào, chứ họ đâu có lấy tiền kiếm ăn của mình mà bỏ vào đâu! Con nợ trước sau gì cũng đều phải gánh hết.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Jun 12, 2011 3:29:21 GMT 9
|
|
|
Post by Can Tho on Jun 24, 2011 5:27:45 GMT 9
Cần biết, khi mua nhà bị ngân hàng xiết nợ Tuesday, June 21, 2011 HOA KỲ - Cả triệu căn nhà bị chủ nợ lấy lại vì chủ nhà không trả nợ, bán lại trên thị trường cả nước trong năm nay. Ðiều dễ hiểu khi những người có ý định mua nhà ngày càng quan tâm đến những căn nhà bị ngân hàng xiết nợ. Dù sao, vài trong số những bất động sản này - chiếm khoảng 24% những vụ mua bán nhà trong Tháng Năm - đang bán với giá rẻ hơn với giá có thể tới 50% so với những căn nhà do chủ nhà bán trên thị trường, tùy khu vực có nhiều nhà bị xiết nợ hay không. Bạn có muốn tìm được một căn nhà rẻ hay không? Các căn nhà loại này, phần đông đã không được chăm sóc, bảo trì đầy đủ, có thể là hư hại. Thêm nữa, ngân hàng chủ nợ thường bán theo kiểu “thấy sao mua vậy” chứ không bảo đảm gì về tình trạng tốt xấu, hư hỏng của bất động sản. Cũng chính vì vậy mà giá bán thường rẻ hơn rất nhiều. Ðây là những gì mà bạn cần biết trước khi mua một căn nhà bị ngân hàng xiết nợ: 1. Tìm các danh sách nhà bị xiết: Ðây là phần công việc dễ dàng. Bạn không cần phải có mặt tại những buổi bán đấu giá ở tòa án hoặc lùng kiếm qua những hồ sơ pháp lý. Bạn chỉ cần nhìn vào các địa chỉ cho phép bạn tìm kiếm những bất động sản bị xiết. Chỉ việc sử dụng bộ sàng lọc loại nhà được liệt kê để thu hẹp vào những loại nhà bán này. Ðịa ốc viên luôn luôn tiếp cận được với các căn nhà loại này niêm yết trên các trang mạng của các hiệp hội địa ốc địa phương. 2. Chọn một nhân viên địa ốc chuyên về vấn đề này: Giao trách nhiệm đại diện cho một chuyên viên địa ốc chuyên về những vụ xiết nhà không những là một cách tiết kiệm thời giờ, mà còn là một điều cần thiết. Họ sẽ hướng dẫn bạn đi qua thủ tục, giúp bạn tìm được những bất động sản tốt nhất, khuyên bạn tránh nhiều vấn đề hoặc những khó khăn, rủi ro khác nhau, và làm những công việc cần thiết dọc đường, từ việc nghiên cứu các tài liệu chủ quyền bất động sản tới việc giới thiệu các chuyên viên kiểm tra tình trạng căn nhà (Home Inspectors) và nhà thầu có uy tín nếu như cần sửa chữa. 3. Hiểu rõ các lựa chọn của bạn để mua nhà: Trong khi bạn có thể mua trực tiếp từ người chủ (trước khi họ chính thức bị xiết nhà), hoặc thử thăm dò trong số những tay đầu tư già dặn tại một cuộc đấu giá, đường lối an toàn nhất để mua một bất động sản bị xiết là mua lại của ngân hàng chủ nợ (các bất động sản bị ngân hàng xiết cũng được gọi là REO: Real Estate Owned). Mua từ một ngân hàng hoặc một nhà cho vay sẽ giúp bạn cơ hội kiểm tra căn nhà trước khi bạn mua, và bạn có thể vay tiền để tài trợ việc mua nhà. Hơn nữa, khi một ngân hàng thu hồi một căn nhà, họ sẽ xóa bỏ bất cứ quyền nắm giữ vật thế chấp nào hiện nay. 4. Ngân sách để sửa chữa/tân trang: Ðừng coi thường số công việc có thể cần thiết để tái lập căn nhà tới một tình trạng “có thể ở được” vì những cư sở này được bán với tính cách “nguyên trạng” (as is). Bạn rất có thể phải bỏ ra số tiền tương ứng từ 10% giá mua căn nhà trở lên để tân trang và sửa chữa đối với bất cứ vụ mua nhà bị ngân hàng xiết nợ nào. 5. Trả một giá thích hợp: Các ngân hàng không nhất thiết sẽ bán những căn nhà bị tịch thu với giá rẻ như bèo mà bạn thấy tại một vụ bán nhà trước khi bị tịch thu hoặc tại một buổi đấu giá, nhưng điều đó không có nghĩa bạn không nên mặc cả - đặc biệt nếu ngân hàng có một lượng tồn kho khổng lồ về những căn nhà bị thu hồi, và bất động sản đó đã bỏ trống một thời gian. Hãy bảo đảm bạn đã nghiên cứu trước, xem xét không những về giá cả mà còn về tình trạng của bất động sản, và khu dân cư chung quanh. (Một cách lý tưởng, bạn nên tìm một căn nhà bị xiết trong một khu dân cư không có quá nhiều nhà như vậy). Ngoài ra, hãy xin chấp thuận trước việc tài trợ của bạn trước khi bạn trả giá, nếu không bạn có thể gây chậm trễ cho thủ tục và cuối cùng bị bỏ lỡ. (nn)
|
|
|
Post by Can Tho on Jun 24, 2011 5:33:40 GMT 9
Tại sao nên làm chủ căn nhà? Tuesday, June 14, 2011 HOA KỲ - Trong một thị trường địa ốc với số cung thừa thãi, mọi điều kiện đều sẵn sàng để khuyến khích người ta mua một căn nhà, vẫn có vài người thuê nhà tự hỏi: “Tại sao phải làm chủ căn nhà tôi đang ở?” Lãi suất thấp, giá nhà hạ và một thị trường việc làm đang cải thiện vẫn khiến nhiều người mua án binh bất động, vì sợ một thị trường địa ốc bất trắc. Các nhân viên địa ốc và ngay cả những người bán đang nhận thấy rằng những người có triển vọng mua nhà (hiện là những người thuê nhà) có thể cần được lưu ý thêm một chút về mặt cảm xúc trong các điều kiện thị trường ngày nay. Họ có thể cần được giải thích thêm một chút để bảo đảm rằng họ hiểu rõ những lợi ích của việc mua nhà thay vì thuê nhà của người khác. Trong khi việc quyết định làm chủ một căn nhà hoặc thuê nhà tùy thuộc từng cá nhân, nhiều người có khuynh hướng để cho sự lo sợ vu vơ trở thành động lực điều khiển quyết định của họ và có thể tạo ra một quyết định không vui về sau. Ðây là năm lý do hàng đầu để ít nhất xem xét việc làm chủ căn nhà của bạn: 1. Không còn lệ thuộc chủ nhà: Ðiều này có thể là một yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tùy theo kinh nghiệm của người có triển vọng mua nhà. Nhiều người thuê đã đổ nhiều tiền bạc vào một căn nhà mà họ đang ở để duy trì nó ở các tiêu chuẩn sinh sống mà họ muốn, để rồi thấy rằng chủ nhà của họ chẳng bao lâu sau dự tính bán nhà. Những đồng tiền khó kiếm của họ được đầu tư vào căn nhà mà họ thuê khi đó sẽ chỉ làm lợi cho người bán nhà. 2. Sửa sang căn nhà theo ý bạn: Ðiều này khó thực hiện hơn nhiều trong một căn nhà thuê. Ðúng vậy, như vừa được nêu trên, bạn có thể thực hiện vài cải tiến, nhưng nhiều điều mà bạn có thể thực hiện cho một căn nhà mà bạn làm chủ không thể thực hiện đối với một căn nhà mà bạn đang thuê. Hãy lấy thí dụ những hạn chế của Hiệp Hội Chủ Nhà hoặc chương trình phát triển cộng đồng có kế hoạch, việc làm chủ vẫn cung cấp nhiều quyền hành và linh động hơn việc thuê nhà. 3. Cân nhắc phí tổn của việc sở hữu nhà: Dĩ nhiên, với quyền sở hữu, bạn sẽ không gọi cho người chủ để tới sửa chữa bồn cầu hoặc máy rửa chén. Do đó, bạn cần một khoản tài chánh dự trữ để giúp bạn đối phó trong tương lai khi bạn gặp phải những trục trặc bất ngờ. Các websites như GinnieMae.gov cung cấp những bảng giá sẽ giúp bạn so sánh bạn sẽ tiết kiệm được bao nhiêu bằng cách mua thay vì thuê. Ðó là một công cụ hữu ích cho phép bạn phân tích các yếu tố như những khoản tiết kiệm về thuế mà có thể bạn sẽ nhận được, phần trị giá căn nhà mà bạn sẽ tích lũy được sau khi trừ tiền vay mua nhà (equity), và tiền thuê nhà có thể sẽ tăng bao nhiêu. 4. Các kế hoạch dài hạn làm lệch cán cân về phía làm chủ: Trong một bài mới đây trên tờ Tampa Bay, ông Walter Molony thuộc Hiệp Hội các Chuyên Viên Ðịa Ốc Toàn Quốc (NAR) nói: “Ðối với những người có các kế hoạch dài hạn, phương trình thuê so với mua nghiêng hẳn về phía mua bởi vì số nhà hợp với túi tiền hiện ở mức cao kỷ lục kể từ năm 1970.” Theo ông, “Nhà bị đánh giá thấp trong nhiều vùng - bán ra dưới phí tổn để xây dựng thay thế - và tiền thuê nhà đang tăng với một nhịp độ nhanh chóng hơn. Nhiều người hiện đang xem xét việc làm chủ như một hàng rào chống lạm phát.” 5. Lãi suất thấp và nhà giá rẻ sẽ không tồn tại mãi: Nếu bạn không sẵn sàng để mua hoặc giản dị không đủ sức để làm chủ một căn nhà, ngay cả những lãi suất thấp nhất từ trước tới nay và giá nhà vừa với túi tiền có thể cũng không khiến bạn nhảy vào việc sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, hiểu rằng những điều kiện này sẽ không kéo dài mãi là điều quan trọng. Thỉnh thoảng, khi tình hình kéo dài, chúng ta có khuynh hướng nghĩ rằng chúng sẽ luôn luôn như vậy. Những vụ bán nhà bị túng quẫn sẽ bắt đầu giảm đi vào năm 2013 và điều đó sẽ làm cho giá nhà nhích lên dần, theo tiên đoán của Moody's Analytics. Với ít hoạt động trên mặt trận xây dựng nhà, và số cung vẫn mạnh, người ta không nghĩ việc xây nhà sẽ gia tăng nhiều. Ngoài ra, con số những gia đình mới mỗi năm mỗi tăng, điều được trông đợi sẽ giúp giảm bớt số cung thặng dư trong những năm tới. (N.N.)
|
|
|
Post by Can Tho on Jun 24, 2011 5:34:43 GMT 9
Giá nhà giảm mạnh tại Nam California Thursday, June 16, 2011 Liên tiếp 11 tháng bán ít hơn năm trước LA JOLLA, California (DQNews) - Những vụ mua bán nhà tại Nam California vào tháng trước vẫn ở một mức thấp trong ba năm nay, giữa một thị trường tiến triển chậm chạp và những vụ mua bán nhà mới xây ở mức thấp kỷ lục. Giá bán trung bình, tính theo năm, giảm với con số lớn nhất trong 20 tháng, giữa lúc tình trạng thiếu dứt khoát của người mua, tín dụng eo hẹp và sự thuê mướn lờ đờ tiếp tục kềm hãm nhu cầu về nhà cửa, theo báo cáo của một dịch vụ thông tin địa ốc. Một con số tổng cộng 18,394 nhà và condo, cả mới lẫn bán lại, được bán ra tại các quận Los Angeles, Riverside, San Diego, Ventura, San Bernardino và Orange. Con số đó tăng không đáng kể - 0.3% - so với con số 18,344 trong Tháng Tư, và giảm 17.4% từ con số 22,270 vào Tháng Năm 2010, theo DataQuick, trụ sở tại San Diego. Tháng Năm đánh dấu tháng thứ 11 liên tiếp trong đó lượng mua bán giảm so với năm trước đó. Tính trung bình, việc mua bán giữa Tháng Tư và Tháng Năm đã gia tăng 5.7% kể từ năm 1988, khi các con số thống kê của DataQuick bắt đầu. Những vụ mua bán trong Tháng Năm thay đổi từ một con số thấp là 16,917 vào năm 2008 tới một con số cao là 35,557 vào năm 2005. Lượng mua bán của tháng trước thấp hơn con số trung bình 25,902 của những Tháng Năm, hay thấp hơn 29.0%. Những vụ mua bán trong Tháng Năm thấp hơn so với tháng trước chỉ trong ba lần trong 23 năm qua: vào những năm 2008, 1995 và 1993. Con số 1,152 nhà mới xây được bán ra trên khắp miền Nam California vào tháng trước đánh dấu tổng số nhà mới thấp nhất cho Tháng Năm kể từ năm 1988. “Một năm trước đây chúng tôi nói về những vụ mua bán đạt tới một mức cao trong bốn năm giữa lúc người mua vội vã lợi dụng các tín thuế của liên bang dành cho người mua nhà. Hiện giờ lượng mua bán đứng yên ở một mức thấp trong ba năm. Sự kích thích của chính phủ đã hết từ lâu và vài trong số các động lực chính về nhu cầu nhà ở vẫn chưa đủ mạnh để nâng lượng mua bán tới những mức dù là trung bình. Vài trong số các thủ phạm chính là sự phát triển việc làm yếu kém, vay tiền khó khăn và một sự ngần ngại trong số những người có thể mua hoặc bán nhà, những người hiện tự hỏi liệu bây giờ có phải là thời điểm tốt nhất để hành động hay không,” theo lời ông John Walsh, chủ tịch của DataQuick. Giá trung bình được trả cho mọi nhà và condo mới và bán lại ở miền Nam vào tháng trước là $280,000, giống như trong Tháng Tư nhưng giảm 8.2% so với giá $305,000 trong Tháng Năm 2010. Sự sụt giảm hàng năm đó là mức lớn nhất kể từ khi giá trung bình giảm 10.9% trong Tháng Chín 2009. Tính theo năm, giá trung bình đã giảm trong ba tháng vừa qua. Giá cả không thay đổi hoặc thấp hơn so với một năm trước đây mỗi tháng kể từ Tháng Mười Hai năm ngoái, khi giá cả được ghi nhận gia tăng hàng năm 0.3%. Giá trung bình trong tháng trước cao hơn 13.4% so với điểm thấp của giá trung bình trong chu kỳ thị trường địa ốc hiện nay - $247,000 trong Tháng Tư 2009. Giá trung bình cao nhất của chu kỳ là $505,000 vào giữa năm 2007. Việc mua bán bất động sản bị túng quẫn tiếp tục chiếm hơn nửa thị trường nhà bán lại ở Nam California vào tháng trước, với ít thay đổi so với Tháng Tư. Cứ ba căn nhà được bán lại thì có khoảng một căn là nhà bị tịch thu, trong khi khoảng một trong năm căn là nhà “short sale,” khi giá bán không bằng số tiền mà chủ nhà còn nợ về căn nhà. Những vụ bán nhà bị ngân hàng thu hồi - các bất động sản bị xiết trong thời gian 12 tháng trước đó - chiếm 33.4% thị trường nhà bán lại ở miền nam trong Tháng Năm, hơi giảm so với tỉ lệ 33.8% trong Tháng Tư và 33.9% một năm trước đây. Những vụ mua bán nhà bị tịch thu lên tới mức cao nhất là 56.7% trong Tháng Hai 2009. Những vụ short sales chiếm khoảng 18.0% những vụ mua bán nhà cũ ở miền Nam vào tháng trước. Con số đó tăng từ một con số ước lượng 17.1% trong Tháng Tư, giảm từ 20.1% một năm trước, và tăng từ 12.9% hai năm trước đây.
|
|
|
Post by Can Tho on Jun 24, 2011 5:35:37 GMT 9
Xiết nợ nhà giảm, nhà xây mới gia tăng Tuesday, June 21, 2011 HOA KỲ - Số hồ sơ xiết nhà giảm 2% trong Tháng Năm, so với Tháng Tư, đẩy hoạt động xiết nhà xuống tới một mức thấp trong 42 tháng, theo báo cáo hàng tháng về thị trường xiết nhà của RealtyTrac, được công bố hôm Thứ Năm. Trong thời gian này, số lượng nhà xây mới cũng gia tăng, dù không đáng kể lắm, nhưng cũng là “tín hiệu vui.” Theo RealtyTrac, hồ sơ xiết nhà liên quan đến 214,927 bất động sản được báo cáo vào tháng trước, một số lượng giảm 33% so với Tháng Năm 2010. Những hồ sơ bao gồm các báo thị không trả nợ, lịch trình những vụ bán đấu giá và những vụ thu hồi nhà của ngân hàng. Trong Tháng Năm, cứ 605 căn nhà ở Mỹ thì có một căn nhận được một hồ sơ xiết nhà. Nhưng các vấn nạn và trì hoãn trong việc xúc tiến những vụ xiết nhà tiếp tục che giấu bức tranh thực sự về những vụ xiết nhà, theo lời ông James J. Saccacio, tổng giám đốc của RealtyTrac, một thị trường online về những bất động sản bị xiết. Các con số Tháng Năm cung cấp vài manh mối về “những gì nằm dưới chiếc mặt nạ đó.” “Trước hết, hoạt động xiết nhà tăng vọt trong Tháng Năm đối với nhiều giai đoạn khác nhau của thủ tục xiết nhà trong vài tiểu bang, một khuôn mẫu đã xảy ra tại vài tiểu bang trong mấy tháng vừa qua. Khuôn mẫu này cung cấp bằng chứng cho thấy những nhà cho vay có vẻ đang thúc đẩy một cách không đồng đều những nhóm nợ xấu qua thủ tục xiết nhà khi họ cải tổ các thủ tục giấy tờ và cung cấp tài liệu của họ và khi họ cho rằng vài thị trường địa phương có thể thu hút thêm số nhà bị tịch thu còn tồn đọng,” ông Saccacio nói, trong một bản tin báo chí. “Thứ nhì, trong khi kho tồn trữ các bất động sản trong tiến trình xiết nhà đã giảm đều đặn trong sáu tháng vừa qua - phần lớn nhờ 16 tháng liên tiếp sụt giảm trên căn bản hàng năm về những báo thị không trả nợ mới - kho tồn trữ các bất động sản do ngân hàng làm chủ (REO) nhưng chưa bán được đã gia tăng trong Tháng Tư và Tháng Năm dù hoạt động mới về REO chậm lại trong cả hai tháng đó,” ông Saccacio nói. Ðó là dấu hiệu cho thấy nhu cầu của người mua yếu - một yếu tố đang tạo thêm khó khăn cho những nhà tài trợ để bán kho dự trữ REO của họ, ông nói. Một con số tổng cộng 58,797 bất động sản đã nhận được các báo thị không trả nợ lần đầu tiên trong Tháng Năm, một mức thấp trong 53 tháng, theo RealtyTrac. Con số đó giảm 7% so với Tháng Tư và 39% so với năm ngoái. Và 89,251 bất động sản nằm trong các lịch trình bán đấu giá nhà bị tịch thu trong Tháng Năm, tăng 3% so với Tháng Tư và giảm 33% so với Tháng Năm 2010. Trong khi đó, 66,879 bất động sản bị những nhà tài trợ thu hồi trong Tháng Năm, giảm 4% so với Tháng Tư và 29% so với một năm trước. Theo bản báo cáo, tiểu bang Nevada có tỉ lệ xiết nhà cao nhất, tiếp theo là Arizona, California, Michigan và Utah. Mặt khác, theo bản tường trình của Bộ Thương Mại, hoạt động xây cất gia cư gia tăng 3.5% trong Tháng Năm so với Tháng Tư trước đó. Tỉ lệ gia tăng này được đánh giá là “không đủ để người ta tin thị trường địa ốc đã hồi phục.” Nếu tính theo chu kỳ một năm chấm dứt vào Tháng Năm, 2011, số lượng nhà xây mới đạt 560,000 đơn vị. Giới chuyên gia kinh tế bình luận rằng cần phải xây và bán được 1.2 triệu đơn vị gia cư mới có thể gọi là một thị trường địa ốc khỏe mạnh bình thường. Rất nhiều người đã bị buộc phải thuê nhà để ở vì bị thất nghiệp, kinh tế suy thoái. Khi một căn nhà được xây mới, chuyên gia kinh tế của Hiệp Hội Kỹ Nghệ Xây Dựng ước tính có thêm 3 việc làm được thêm ra và $90,000 đô la thuế cho chính phủ. Số lượng xây dựng gia cư thấp như kể trên đồng nghĩa với ít việc làm và ít tiền thuế cho chính phủ, nền kinh tế vẫn chưa tăng trưởng như mong đợi. Vì nhà xây mới trung bình có giá bán cao hơn nhà có người chủ bán lại khoảng 34%, tiêu thụ nhà xây mới khó hơn là nhà cũ, nhất là lại còn phải cạnh tranh với các căn nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường với giá rất rẻ. (nn)
|
|
|
Post by Can Tho on Jun 24, 2011 5:36:29 GMT 9
Thị trường địa ốc còn bết bát Thursday, June 16, 2011
Người mua nhà là có lợi Ngô Ðồng Tình hình thị trường địa ốc còn trì trệ thêm một thời gian dài nữa chứ khó lòng phục hồi sớm được, theo sự nhận định của Tiến Sĩ Janet Yellen, phó chủ tịch Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ thường được gọi chính thức là Quĩ Dự Trữ Liên Bang (Fed). Nhà bán không được, phải đổi giá, ở King City, Oregon. Tình trạng thị trường địa ốc bết bát đang ảnh hưởng đến cả nền kinh tế, nhưng lại có lợi cho người mua. (Hình: AP Photo/Don Ryan) Cũng vì vậy mà nền kinh tế vẫn còn vất vả theo. Nhưng ngược lại, cũng vì vậy mà người mua nhà lại có lợi. Theo Tiến Sĩ Yellen, giá nhà tuột dốc đã để lại nhiều “vết sẹo sâu hoắm” trong rất nhiều gia đình người Mỹ và cái vốn liếng tài chính của họ, đặc biệt là những người sống ở các khu phố có lợi tức thấp tới trung bình. “Nhìn về phía trước mặt, tôi không thể hình dung ra được một giải pháp nhanh chóng hay dễ dàng nào để đối phó với các vấn nạn đang tác động vào thị trường địa ốc.” Bà Yellen đọc lời phát biểu soạn sẵn. “Cho dù thị trường địa ốc bắt đầu trụ lại được, hồi phục nhiều phần sẽ là một tiến trình lâu dài và chậm chạp.” Bà tới phát biểu trong một cuộc thảo luận về chính sách tài chính do chi nhánh Fed ở Ohio tổ chức mới đây. Năm nay, cuộc hội luận chú trọng về mất thăng bằng giữa gia cư và lợi tức. Thị trường địa ốc là nguồn gốc thường xuyên của sự yếu kém trong nền kinh tế Hoa Kỳ. Theo tổ chức khảo cứu S&P/Case-Shiller, chỉ số trị giá nhà đã giảm mất 4.2% trong quí đầu của năm nay. Ðây là mức độ mất giá nặng nhất kể từ đầu thập niên 2000 và cuộc khủng hoảng thị trường tài chính lên cao nhất vào các năm 2008 và 2009. Tiến Sĩ Yellen lưu ý rằng giá nhà đã liên tục tụt xuống suốt 6 năm qua và hầu hết các chuyên gia phân tích trong ngành đều dự đoán thị trường còn xuống thấp hơn nữa trước khi nó có thể trụ lại được. Khoảng 2.5 triệu căn nhà bị tiến hành thủ tục xiết nợ trong năm 2010 và một số lượng nhà tương đương như thế cùng chung số phận trong năm 2011, theo lời bà. Bà là một người hậu thuẫn mạnh mẽ cho các chính sách của Fed giữ cho lãi suất vay tiền mua nhà thật thấp. Tuy nhiên, bà Yellen chỉ ra được một điểm sáng. Trong khi nền kinh tế cải tiến chậm chạp và không đều, tỉ lệ các người chủ nhà không trả nợ nhà đúng hạn kỳ lần đầu tiên đã bắt đầu giảm. Thêm nữa, lãi suất thấp và giá nhà thấp đã giúp cho khả năng mua nổi nhà của đám đông trở nên khả quan hơn. Tuy vậy, theo bà, sự vay nợ khó khăn đã ngăn chặn rất nhiều gia đình làm chủ được mái nhà che trên đầu thay vì tiếp tục đi thuê nhà. Bà kêu gọi các nhà tài trợ và các công ty dịch vụ thu nợ tích cực giao tiếp với các con nợ gặp khó khăn, giảm thiểu các trường hợp bị xiết nợ mất nhà bằng các chương trình điều chỉnh món nợ. Nếu một con nợ không còn khả năng trả nợ và không thể ở lại trong căn nhà, nhà tài trợ nên cố tìm giải pháp thay thế nào khác thay vì xiết nợ (forclosure), thí dụ như cho phép bán nhà dưới món nợ (short sale). Lời phát biểu của bà Yellen, một kinh tế gia viên chức của chính phủ liên bang, đưa ra cùng một chiều hướng với sự nhận định của kinh kế gia trong lãnh vực tư. Kinh tế gia Robert Shiller hồi đầu năm nay đã cho hay ông sẽ không cảm thấy rúng động nếu trị giá nhà đất ở nước Mỹ còn rớt xuống thêm từ 10% đến 25% trong năm nay. Mới tuần trước, ông Shiller vẫn lập lại nhận định của ông và nói ông không thay đổi lời bình luận về chiều hướng thị trường địa ốc sẽ có thể diễn ra. Trong khi đó, theo bản khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất tài trợ địa ốc vẫn tiếp tục xuống thấp hơn. Lý do được phân tích là hậu quả từ tin tức tình hình công việc làm không khả quan.Lãi suất của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định hồi tuần qua trung bình là 4.49%. Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định là 3.68%, mức lãi suất thấp nhất từ tháng 11, 2010 đến nay. Cùng thời gian này năm ngoái, lãi suất chương trình tài trợ 30 năm cố định trung bình là 4.72%. “Lợi nhuận công khố phiếu xuống thấp hơn tiếp theo tin tức tình hình việc làm yếu kém mà vì vậy lãi suất tài trợ địa ốc theo chân xuống thấp.” Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac bình luận. “Nền kinh tế tăng thêm được 54,000 việc làm trong tháng 5, tháng ít nhất trong suốt 8 tháng qua, trong khi nhiều xí nghiệp sản xuất lại giảm nhân công. Hậu quả, tỉ lệ thất nghiệp lên mức 9.1% là mức cao nhất từ tháng 12, 2010 đến nay.” Chính phủ liên bang cố gắn kềm cho lãi suất thật thấp nhưng thị trường địa ốc vẫn không ngóc đầu lên nổi, đây là mối âu lo chung của nhiều giới. Chỉ có những ai có nhu cầu mua nhà và đang sẵn sàng để mua là được hưởng lợi, vừa lãi suất thấp vừa giá nhà xuống thật thấp.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 11, 2011 16:55:21 GMT 9
Nên mượn tiền lời cố định hay thả nổi? (VienDongDaily.Com - 07/12/2011) LS. Trần Khánh Hưng Với thị trường địa ốc hiện nay, và tiền lời đang thấp nhất trong vòng mấy chục năm qua, bây giờ là thời điểm rất thuận tiện để chúng ta mua nhà, nếu có khả năng; hoặc tái tài trợ căn nhà của chúng ta để có được lãi suất thấp nhất. Khi vay mượn hay tái tài trợ, câu hỏi thường đặt ra là “Nên mượn tiền lời cố định hay thả nổi?”. Quyết định này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến tài chánh của bạn trong nhiều năm tới. Câu trả lời là tùy theo hoàn cảnh và trường hợp của mỗi người. Lãi suất cố định được tính như thế nào? Lãi suất cố định sẽ không thay đổi trong suốt thời gian bạn vay tiền, 15 năm hay 30 năm, bất kể sự thay đổi của lãi suất trên thị trường trong suốt thời gian này. Những điểm lợi của lãi suất cố định là: - Lãi suất cố định tương đối đơn giản, dễ hiểu, nhất là cho những người mới mua nhà, vay mượn, hay không mấy quan tâm đến thị trường địa ốc. - Tiền lời và tiền trả hàng tháng không thay đổi, mặc dù lãi suất trên thị trường có thể tăng vọt, nhờ vậy có thể tính toán những chi tiêu khác trong gia đình. - Không phải lo lắng, vui buồn theo lãi suất của thị trường trong nhiều năm, suốt thời gian vay nợ. Những điểm bất lợi cuả lãi suất cố định là: - Lãi suất cao hơn lãi suất thả nổi, vì vậy bạn phải trả tiền lời nhiều hơn. - Tiền lời cố định nên sẽ không được lợi trong trường hợp lãi suất của thị trường đi xuống. Lãi suất thả nổi được tính như thế nào? Thông thường những chương trình tiền lời thả nổi sẽ được bắt đầu bằng tiền lời cố định trong 1 năm, 3 năm hay 5 năm, tùy theo chương trình. Sau đó, lãi suất sẽ thay đổi, tính theo index của Treasure Bills (T-Bills), hay 11th District Cost of Funds (COFI), hoặc London Interbank Offered Rates (LIBOR), cộng với margin, thường là từ 2% đến 3,5%. Tuy nhiên tiền lời chỉ tăng thêm tối đa cho mỗi năm, gọi là annual cap, và tối đa cho toàn thời gian mượn nơ, gọi là lifetime cap. Thí dụ tiền lời bắt đầu là 5%, annual cap là 2%, lifetime cap là 6%, như vậy mỗi năm chỉ được tăng thêm 2%, và tối đa lãi suất sẽ là 11%. Những điểm lợi của lãi suất thả nổi là: - Thời gian đầu lãi suất thấp hơn lãi suất cố định, vì vậy tiền trả hàng tháng sẽ ít hơn, hoặc số tiền mượn được sẽ nhiều hơn. - Trong thời gian lãi suất tiếp tục đi xuống, người vay tiền sẽ được trả tiền lời thấp hơn mà không cần phải tái tài trợ lại. - Trong thời gian tiền trả hàng tháng thấp hơn lãi suất cố định thì nguời vay nợ có thể dùng số tiền để dành được vào những việc khác, hay đầu tư vào những nơi có thể có lợi hơn. - Nếu mượn tiền trong thời gian ngắn hạn thì tổng số tiền lời trả ít hơn. - Điều kiện dễ dàng được nhà băng chấp thuận cho vay tiền hơn đi theo chương trình lãi suất cố định. Những điểm bất lợi cuả lãi suất thả nổi là: - Tiền lời có thể tăng lên rất nhiều so với tiền lời lúc bắt đầu mượn nợ. - Nhiều người không biết rõ cách tính lãi suất thả nổi nếu không được giải thích tường tận. Vì vậy nhiều người có thể không biết rõ lãi suất họ có thể phải trả trong tương lai. - Mỗi nhà băng có thể có những điều lệ khác nhau về margin, cap, adjustment index, v.v.. Chẳng hạn, có những chương trình lãi suất thả nổi không giới hạn (cap) cho lần đầu tiên thay đổi lãi suất. Thí dụ nếu lãi suất thả nổi bắt đầu là 5%, giới hạn mỗi năm (annual cap) là 2% và tối đa tăng (lifetime cap) là 6 %, nghĩa là mỗi năm tiền lãi suất không được tăng thêm hơn 2%, và lãi suất tối đa sẽ không được quá 11% (5% lúc đầu + 6% lifetime cap). Tuy nhiên, điều này có thể không áp dụng cho lần thay đổi đầu tiên, như vậy nếu lãi suất của thị trường tăng vọt thật nhanh, thì lãi suất có thể tăng đến 11% ngay vào lần thay đổi lãi suất đầu tiên. Khi quyết định nên chọn loại lãi suất nào, bạn nên dựa vào những yếu tố sau đây: 1. Thị trường lãi suất hiện nay thế nào? Nếu lãi suất còn đang cao, và có khuynh hướng đi xuống thì nếu bạn đi chương trình thả nổi, bạn vẫn được lợi, lãi suất sẽ đi xuống khi đến thời hạn thay đổi lãi suất mà bạn không cần tái tài trợ. 2. Bạn dự định sẽ giữ căn nhà này bao lâu? Nếu bạn dự định sẽ bán nhà hay tái tài trợ lại (để trả thêm vào tiền vốn lấy thêm trong vòng vài năm tới thì đi chương trình thả nổi có thể lợi hơn vì bạn vừa được tiền lời thấp lúc đầu, và nếu sau này tiền lãi suất có lên thì bạn đã bán nhà hay tái tài trợ, nên không bị ảnh hưởng nhiều. Nếu bạn tính định cư ở một nơi trong nhiều năm thì nên đi lãi suất cố định để khỏi phải vui buồn, hay lo sợ phập phồng mỗi khi lãi xuất thị trường tăng lên. 3. Bao lâu thì lãi suất thay đổi một lần, lãi suất mới được tính vào lúc nào? Chương trình thả nổi, sau thời gian lãi suất cố định như đã đề cập ở trên, sẽ thay đổi mỗi năm. Lãi suất mới được tính khoảng 45 ngày trước ngày lãi suất mới có hiệu lực. Có nhiều chuơng trình thả nổi thay đổi lãi suất mỗi 6 tháng, hay có khi hàng tháng. Bạn nên tránh những chuơng trình này nếu không muốn có sự thay đổi quá nhiều. 4. Bạn có thêm lợi tức trong tương lai không? Nếu vì lý do nào đó mà bạn phải đi chương trình thả nổi và không biết chắc lãi suất sau nào có tăng nhiều không, thì việc bạn có thêm lợi tức trong tương lai sẽ giúp bạn đỡ lo lắng nếu không kham nổi tiền nhà hàng tháng. 5. Nếu lãi suất lên cao tối đa, liệu bạn có thể kham nổi tiền nhà hàng tháng? Đây là rất yếu tố quan trọng để quyết định việc bạn có nên đi chương trình thả nổi không. Không ai biết chắc việc gì sẽ xảy ra trong tương lai, lãi suất mà bạn phải trả sẽ dựa trên nhiều yếu tố như thị trường địa ốc, lạm phát, kinh tế, chính trị, v.v.. Bạn nên có đủ khả năng tài chánh để trả nợ trong trường hợp tệ nhất, để khỏi bị mất nhà. Khi xét đơn cho vay tiền, nhà băng dựa vào điểm số debt ratio, nghĩa là lấy số tiền trả tất cả nợ mỗi tháng (tiền nhà, tiền xe, tiền credit card, v.v.) chia cho số tiền kiếm được hàng tháng. Mười năm trước, con số này phải không quá 30% 35%, tuỳ theo nhà băng. Hiện nay, vì muốn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng, có nhiều nhà băng đã nâng điểm số này lên đến 50 đến 55%. Điều này làm cho người đi vay có thể mượn số tiền nhiều hơn, và tuy có thể trả nổi nợ hàng tháng trong thời gian đầu, nhưng đến khi lãi suất thả nổi tăng lên, nhiều người đã không kham nổi và có thể bị mất nhà.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 11, 2011 17:40:03 GMT 9
Mua Nhà: Đứng tên ai?
VienDongDaily.Com - 13/10/2011) LS. Trần Khánh Hưng Một điều mà ít khi thấy đối với người Mỹ, mà lại rất phổ thông trong cộng đồng Việt Nam chúng ta là việc mua nhà mà để người khác đứng tên trên căn nhà của mình, mà không có giấy tờ hay hợp đồng gì với người đứng tên nhà cả. Trên thực tế, việc này nhiều lúc đưa đến những bất hòa, tranh chấp, hay ít ra cũng thiệt thòi, hay phiền hà có khi cho cả hai bên. Tuần này chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình. Mua Nhà: Đứng tên ai? Deed là một văn kiện dùng để chuyển nhượng chủ quyền của một bất động sản. Deed có nhiều dạng khác nhau. Những loại Deed thông dụng là Grant Deed, Quitclaim Deed hay Tax Deed. Grant Deed là gì? Grant Deed là giấy tờ chuyển nhượng bất động sản từ người này sang người khác, hay thay đổi cách đứng chủ quyền của chủ nhân. Grant Deed thường phải ghi rõ tên của người bán hay người cho (grantor) và người mua hay người nhận (grantee), địa chỉ, legal description và những giới hạn của bất động sản. Grant Deed là loại deed thường được sử dụng khi mua bán, sang nhượng hay cho tặng bất động sản, vì có sự bảo đảm là khi sang nhượng chủ quyền cho người này (grantee), họ không được sang nhượng cho người khác, và bất động sản không có những rắc rối hay trở ngại (encumbrances). Quitclaim Deed là gì? Quitclaim deed là một loại deed dùng để chuyển nhượng phần chủ quyền của một hay những chủ nhân của bất động sản. Nếu bất động sản chỉ có một người đứng chủ quyền thì Quitclaim Deed có thể được dùng để chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. Tuy nhiên, Quitlaim Deed chỉ chuyển nhượng phần của người bán hay người cho, nếu có, khi làm giấy tờ Quitclaim Deed, và không có những sự bảo đảm là chủ quyền có hay không, hay có bao nhiêu phần. Quitclaim Deed thường dùng cho những cặp vợ chồng khi chuyển nhượng tất cả phần tài sản của mình cho nguời phối ngẫu. Thí dụ: Anh Tân mua nhà. Sau đó, anh Tân lấy vợ. Căn nhà tuy có là tài sản của riêng anh Tân, nhưng sau khi lập gia đình, vợ anh Tân có thể có phần trong căn nhà, nhưng không rõ là bao nhiêu phần trăm. Nếu anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình thì vợ anh phải ký một giấy Quitclaim Deed để khước từ phần của cô ấy có thể có trong căn nhà. Như vậy ký giấy Quitclaim Deed có đủ để chứng minh là tài sản của riêng anh Tân không? Không hẳn. Nếu căn nhà chưa trả hết nợ, và anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình, ngoài việc ký giấy Quitclaim Deed, anh Tân cần phải trả tiền nhà bằng tài sản riêng của mình, chẳng hạn bằng tiền anh có được trước khi lấy vợ, hay tiền thừa kế của cha mẹ. Điều cần thiết là anh không được bỏ chung những tiền này vào quỹ chung hay trương mục ngân hàng chung của hai vợ chồng (commingled assets), hay là xài tiền chung của hai vợ chồng như là tiền lương của anh Tân để trả tiền nhà, tiền thuế hay chi phí cho căn nhà. Tax Deed là gì? Có những bất động sản bị thiếu thuế, bị chính phủ tịch thu đem bán để lấy lại thuế. Những bất động sản này được bán theo hình thức “As Is”, nghĩa là bán với tình trạng hiện thời, không có sửa sang. Người mua những bất động sản này sẽ có tờ Tax Deed để chuyển nhượng sang tên của họ, vì chủ nhà không phải là người bán nhà. * Nếu mua nhà nhờ người khác đứng tên thì có những rắc rối gì? Nếu bạn nhờ người khác đứng tên vì lý do sức khoẻ, tinh thần, hay bị dụ dỗ, lường gạt, nhầm lẫn giao nhà cho người khác đứng tên thì bạn phải khởi tố để đòi lại nhà từ người bạn đã tin tưởng khi giao chủ quyền nhà. Trường hợp thứ hai là bạn nhờ người khác đứng tên và cả hai bên đều đồng ý, thì bạn cần phải có những hợp đồng hay những chứng cớ rõ rệt về việc mình là chủ nhân của căn nhà và người đứng chủ quyền của căn nhà chỉ là người đại diện cho mình. Nếu không, bạn có thể bị mất nhà bởi chính người đại diện, hay có khi ngoài ý muốn của người đại diện. Trong trường hợp bạn bị mất nhà, bạn phải khởi tố để chứng minh ý muốn của đôi bên ngay lúc mua nhà. Ngoài ra, có những yếu tố khác cũng cần thiết, như tiền down payment, tiền trả tiền nhà hàng tháng, tiền thuế, v.v., để chứng tỏ sự bất công nếu người đại điện nay không công mà có nhà (unjust enrichment). Thí dụ ông bà Bằng mua căn nhà. Vì lớn tuổi, không có lợi tức, không mượn tiền nhà băng được, nên ông bà đã đưa tiền down payment cho con trai mình, anh An, mua nhà, và để anh đứng tên trên căn nhà. Sau đó anh An lấy vợ. Vì anh An là người vay tiền của nhà băng, nên mỗi tháng ông bà đưa tiền mặt cho con trai trả tiền nhà, anh An mỗi tháng ký check từ nhà băng của mình để trả tiền nhà. Ông bà Bằng yên chí là căn nhà vẫn là của mình. 10 năm sau, anh An ly dị. Vợ anh An đòi chia đôi căn nhà, với lý do căn nhà là nhà của anh An, anh là người đứng tên nhà, và cũng là người trả tiền nhà hàng tháng, cũng như tiền thuế nhà hàng năm. Trong trường hợp này, đôi bên phải tranh tụng để chứng minh ai là chủ nhân thật sự của căn nhà, tiền down nhà từ đâu mà có, và anh An có dùng tiền chung của hai vợ chồng để chi phí cho căn nhà hay không. * Vậy nếu lúc hai người ly dị thì anh An bán nhà hay sang tên cho người khác được không? Ngay khi đơn ly dị được nộp tại tòa, lập tức có những án lệnh tạm thời, kể cả việc hai bên không được quyền bán những bất động sản riêng của mình mà cộng đồng (vợ chồng anh An) có một phần, mà không có sự đồng ý của đôi bên. * Vậy nếu anh An không lấy vợ mà chỉ sống chung với cô bạn gái thì có sao không? California không có luật Common law, nghĩa là hai người nếu sống chung với nhau 10, 15 năm, nhưng nếu không làm hôn thú và thì không thành vợ chồng, và không được luật gia đình bảo vệ. Tuy nhiên, ông bà Bằng vẫn có thể gặp rắc rối nếu anh An để người bạn gái đứng tên chung trong trương mục ngân hàng của mình. Lúc đó ông bà Bằng sẽ phải tốn kém tiền thưa kiện để chứng minh căn nhà đó của mình. Đó là chưa kể những trường hợp không thể chứng minh được, chẳng hạn khi ông bà Bằng đang hưởng những tiền trợ cấp xã hội, hay không có đầy đủ bằng chứng về tiền down nhà và tiền đưa cho anh An mỗi tháng. * Nếu cô bạn gái có đóng một phần tiền nhà hàng tháng thì sao? Tùy theo sự thỏa thuận của đôi bên về tiền nhà. Việc cô bạn gái đóng tiền nhà hàng tháng không có nghĩa là sau này cô sẽ có một phần trong căn nhà, vì nếu cô sống trong căn nhà thì số tiền đóng hàng tháng có thể chỉ là tiền thuê nhà mà thôi. Trong trường hợp cô ta đóng tiền nhà mà không sống trong căn nhà, hay có bỏ tiền sửa chữa nhà cửa, với sự thỏa thuận là sau này khi bàn nhà có lời thì sẽ chia đôi, thì cô ta có quyền bỏ equitable lien, nghĩa là đăng ký một món nợ trên căn nhà để bảo đảm công sức hay tài sản đã bỏ ra trên căn nhà mà thôi, nhưng cô ta vẫn không thể đòi chủ quyền trên căn nhà được.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:33:42 GMT 9
Tỉ lệ người làm chủ nhà giảm, có lợi cho người đầu tư địa ốc (VienDongDaily.Com - 13/10/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Sở Thống Kê Hoa Kỳ vừa đưa ra một bản phân tích cho thấy tỉ lệ người làm chủ mái nhà trên đầu giảm hẳn xuống. Làm chủ giảm xuống thì đương nhiên tỉ lệ người đi thuê nhà phải tăng lên, nên đây là giai đoạn lý tưởng cho những ai có ít tiền dư ra, mua nhà cho thuê.Bản phân tích của Sở Thống Kê Hoa Kỳ cho thấy tỉ lệ người làm chủ căn nhà họ cư trú giảm xuống còn 65,1%, dựa theo sự ghi nhận trong cuộc thống kê dân số hồi năm 2010. Tuy tỉ lệ này vẫn còn có thể nói là cao hàng thứ nhì trong suốt hơn thế kỷ qua, nhiều nhà phân tích kinh tế tin rằng tỉ lệ người làm chủ căn nhà họ ở sẽ không leo lên tới cái mức gần 70% của những năm trước khi thị trường địa ốc sụp đổ cách đây hơn 5 năm. Một số lý do được giới chuyên gia kinh tế phân tích ảnh hưởng tới tỉ lệ người làm chủ nhà giảm xuống gồm vay tiền mua nhà khó khăn vì các ngân hàng hay công ty tài trợ đặt ra các tiêu chuẩn quá ngặt, nạn thất nghiệp quá cao và kéo dài khiến những ai có khả năng mua nhà cũng chùn lại. Một số cuộc nghiên cứu còn thấy nhiều người trẻ tuổi khi thất nghiệp thì chạy về nhà bố mẹ hay người thân ở ké chứ không nghĩ tới chuyện mua nhà khi có việc trở lại. “Sự thay đổi đang diễn ra thật khó tưởng tượng: Thị trường địa ốc sụp đổ hoàn toàn và cách nhìn của người ta về vấn đề chỗ ở đã thay đổi từ làm chủ sang đi thuê”. Patrick Newport, kinh tế gia của tổ chức đầu tư quốc tế IHS Global Insight phát biểu trên bản tin của hãng thông tấn AP. “Trong khi 10 năm trước, người ta coi chuyện làm chủ được một căn nhà là đạt được giấc mơ ở nước Mỹ, bây giờ tôi không biết chắc là còn nhiều người vẫn nghĩ như thế hay không”. Ông lưu ý là vai trò của hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac (mua lại các món nợ vay mua nhà từ các ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc trên thị trường tài trợ thứ nhì) đang giảm dần. Nhiều thập niên qua, hai định chế vừa kể được chính phủ liên bang thúc hối hậu thuẫn cho người ta mua nhà cho dù người ta có bản tiểu sử tín dụng không tốt lắm, một số không nhỏ là những người thuộc các sắc dân thiểu số. Nhưng hiện nay, chính phủ Obama đang chuyển hướng sự chú trọng, thay vì khuyến khích người ta làm chủ ngôi nhà thì khuyến khích những người lợi tức thấp nên đi thuê nhà. Quốc hội cũng vẫn cân nhắc có nên bãi bỏ sự giảm thuế lợi tức bằng cách không cho chủ nhà khai chước giảm thuế với tiền lời trả nợ trên căn nhà. Gần 3 thập niên trở lại đây, ngay từ thời còn Tổng Thống Reagan đã có đề nghị như vậy nhưng đều bị chống đối quyết liệt. Nếu đề nghị được quốc hội biểu quyết thông qua, tỉ lệ người mua nhà có thể còn giảm xuống thêm nữa. Mỗi năm khai thuế lợi tức, nhờ được khai số tiền lời trả nợ căn nhà, người thọ thuế “cấu” lại tiền thuế được ít ngàn, một số tiền không nhỏ. Đây cũng là một trong những lợi ích thúc đẩy người ta mua nhà. Theo ông Newport nhận định, nhìn vào tình hình thị trường có thể còn vất vả ít nhất thêm 4 năm tới 5 năm nữa, trong phần lớn các trường hợp, thuê nhà có lý hơn là mua nhà. “Ở nước Mỹ, cố gắng làm chủ căn nhà mình cư trú vẫn là truyền thống văn hóa. Bởi vì vào những thời điểm kinh tế phát triển bình thường, người ta vẫn coi việc làm chủ một căn nhà là cách tích tụ tài sản thuộc về mình dần dần”. Theo ý kiến của Dan McCue, giám đốc khảo cứu của Trung Tâm Nghiên Cứu Gia Cư Hỗn Hợp thuộc đại học Harvard. Nhưng vì có nhiều người từng là chủ nhà (bị xiết nợ mất nhà) hiện đang thuê nhà để ở, ông nói rằng tình thế đang thay đổi. “Nó chuyển sự chú trọng sang thuê nhà và những cách tạo ra các cơ hội cho những gia đình có lợi tức thấp xây dựng tài sản”. Peter Francese, sáng lập viên tạp chí American Demographics, hiện đang là phân tích gia tại Viện Khảo Cứu của hãng bảo hiểm Metlife, tin rằng người ở Hoa Kỳ vẫn không hoàn toàn từ bỏ giấc mộng làm chủ căn nhà. Theo ông, hàng triệu người trẻ tuổi trì hoãn việc mua nhà vì tình hình kinh tế không thuận lợi. Khi hoàn cảnh kinh tế chuyển biến tích cực, thị trường địa ốc chắc chắn sẽ sinh động hẳn. Ngay bây giờ, tình hình thị trường địa ốc cho thấy những ai có khả năng mua nhà để cho thuê, thật rất thuận lợi. Lãi suất thấp chưa từng có, nhà bán với giá rẻ lại nhiều. Trong khi đó, tiền thuê nhà ở đâu cũng gia tăng. Nhu cầu gia tăng thì giá trị cũng tăng theo, một phản ứng bình thường của thị trường. Theo bản tin của hãng tin tài chính Bloomberg ngày 6-10-2011, tỉ lệ nhà cho thuê bị bỏ trống giảm xuống thấp nhất trong 5 năm qua vào quí thứ ba của năm nay. Vì vậy, trước nhu cầu gia tăng, giới chủ nhà chung cư đã tăng tiền thuê. Tỉ lệ nhà cho thuê bị bỏ trống chỉ còn 5,6%, tỉ lệ thấp nhất kể từ tam cá nguyệt thứ ba năm 2006 đến nay. Quí trước đó, tỉ lệ trống còn là 5,9% và một năm trước lên tới 7,1%. Tiền cho thuê một căn chung cư (apartment) trung bình trên cả nước là 1.004 so với 997 Mỹ kim ở tam cá nguyệt thứ hai và 981 Mỹ kim của tam cá nguyệt thứ ba năm ngoái. Như ở trên trình bày, hàng triệu chủ nhà bị ngân hàng xiết nợ mất nhà, trở thành người đi thuê. Tình trạng thất nghiệp nhiều làm những ai có khả năng mua nhà cũng khựng lại. Đã vậy, vay tiền ngân hàng lại rất khó khăn. Nếu người nào có khả năng mua nhà cho thuê thì nên tìm gặp địa ốc viên có kinh nghiệm để tham vấn. Cũng nên nhớ, làm chủ một căn nhà cho thuê cũng là làm chủ một cơ sở kinh doanh. Nó giúp người chủ sinh lợi và trở nên giầu có nhưng nó cũng có nhiều vấn đề phải giải quyết hay đối phó. Cần chuẩn bị cả tinh thần chứ không phải chỉ chuẩn bị tiền bạc là xong. Một địa ốc viên từng có kinh nghiệm về nhà cho thuê hay có hiểu biết chắc chắn về quản trị nhà cho thuê, sẽ giúp cho nhà đầu tư những hiểu biết căn bản trước khi ký hợp đồng mua một căn nhà để cho thuê.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:35:24 GMT 9
Một số lầm lỗi người đầu tư địa ốc dễ mắc phải (VienDongDaily.Com - 15/09/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Lãi suất thấp, giá nhà thấp, những người có khả năng đầu tư địa ốc, mua khi nhà rẻ rồi đem cho thuê khi nào lên giá sẽ bán lại. Nguyên tắc kinh doanh địa ốc này, là nguyên tắc bất cứ người đầu tư địa ốc nào, dù đại gia bạc tỉ đến một người chỉ để dành được ít tiền, cũng đều thuộc lòng. Một cuộc khảo cứu của công ty Move Inc. (công ty mẹ của Realtor.com) cho hay trong số 1.000 người xác nhận họ là nhà đầu tư địa ốc được phỏng vấn, có 60% nói rằng họ là người đầu tư địa ốc lần đầu. Những năm trước, tỉ lệ này chỉ trung bình trên dưới 53% cho thấy càng ngày càng có nhiều người nhảy vào đầu tư địa ốc hơn trước. Trong tình hình thị trường địa ốc như hiện nay, giới chuyên viên cho rằng không có thời điểm nào thuận lợi hơn để đầu tư địa ốc. Theo sự ước tính của tổ chức quảng cáo mua bán địa ốc Zillow.com, trị giá địa ốc đã bị mất 489 tỉ Mỹ kim trong 11 tháng của năm 2009. Năm 2008 trước đó, trị giá địa ốc đã giảm mất hơn 3,6 ngàn tỉ Mỹ kim. Với các người chủ nhà, sự mất mát này vô cùng lớn. Nhưng ngược lại, có lợi vô cùng cho người mua. Trong khi đó, theo các tin tức thời sự, tiền thuê nhà vẫn cứ leo thang, ở phần lớn các khu vực đô thị, lại càng làm cho đầu tư địa ốc thêm hấp dẫn. Giới đầu tư thường tính toán mua nhà ở những khu vực mà tiền cho thuê có thể thu được bằng 1% của giá mua căn nhà. Thí dụ, tiền mua căn nhà là 100.000 thì tiền thuê nhà hàng tháng thu được 1.000 Mỹ kim, tức là lợi tức đồng niên đạt 12%. Ở Quận Cam, California, và các khu vực nhà đắt đỏ thì không được như thế, nhưng nhiều khu vực khác của California hoặc nhiều tiểu bang khác, tỉ lệ đó có thể đạt được. Tuy nhiên, trước khi tìm các chuyên viên cố vấn về đầu tư địa ốc, nên nhớ rằng làm chủ căn nhà cho thuê cũng tốn thời giờ và có những phí tổn cần phải chi ra bên cạnh nhiều sự phức tạp cần phải hiểu biết và giải quyết. Đó chính là lý do một số người đầu tư địa ốc bị lỗ vốn hoặc chán nản. Bài viết này chúng tôi đề cập đến một số lỗi lầm thông thường của người đầu tư địa ốc, nhất là những người đầu tư cò con hoặc mới bắt đầu, mà các chuyên viên đầu tư địa ốc hay khuyến cáo. * Lầm lẫn giữa căn nhà rẻ và nhà mua có lợi cho đầu tư Thời buổi này, có thể có những người mua được các căn nhà với giá rẻ bất ngờ. Ngân hàng xiết nợ cần bán gấp căn nhà nên dù người mua trả giá thấp hơn giá thị trường cũng vẫn bán. Bởi vì, để càng lâu, phí tổn vào căn nhà vẫn cứ chồng chất, nhiều khi còn nhiều hơn nếu đem so với cái giá bán rẻ. Mua được giá rất rẻ, không có nghĩa là sẽ dễ dàng cho thuê và cho thuê được giá cao nếu chẳng may căn nhà đó ở khu không mấy được ưa chuộng để thuê. Thí dụ an ninh tồi tệ, trường học rất xấu, xa các tiện ích công cộng, v.v.. Nếu một nhà đầu tư địa ốc, thí dụ, ở khu vực San Francisco có giá nhà mua cao hơn ba chục lần nhà đi thuê, mà đem tiền đầu tư đổ vào khu vực San Bernadino của nam California, hay Bakersfield ở thung lũng giữa tiểu bang, và muốn cho thuê với giá nhà ở San Francisco thì sẽ thất vọng. Trước khi mua nhà cho thuê ở đâu, cần khảo cứu giá nhà và tiền cho thuê nhà của từng khu vực. * Không để ý đến các phí tổn Hiểu biết giá thuê nhà của khu vực tính mua nhà đầu tư vẫn chỉ là một trong những hiểu biết khởi đầu. Khi mua nhà, phí tổn kết thúc vụ mua bán và vay nợ (closing costs) có thể chiếm từ 3% đến 6% của giá mua căn nhà. Bên cạnh đó là các phí tổn liên quan đến sửa chữa, bảo trì. Bất cứ bản ước tính lợi tức nào về nhà cho thuê cũng đều ước lượng một tỉ lệ thời gian tối thiểu nhà bị bỏ trống. Nếu thuê một văn phòng địa ốc đứng đại diện cho thuê và săn sóc căn nhà thay cho mình, lại còn lệ phí này nữa. * Quên điều này: Thời gian là tiền Giới địa ốc thường truyền tụng nhau điều này: “Thời gian là kẻ thù lớn nhất của chủ nhà cho thuê”. Khi nhà không có người thuê (khi người thuê này dọn đi, người thuê khác chưa có) tức là lúc không có tiền vào trong khi các phí tổn như thuế, bảo hiểm, tiền vay nợ mua nhà vẫn cứ phải đóng đều hòa. Lúc một người thuê nhà dọn ra, quí vị phải lo sơn, sửa chữa, giặt hay thay thảm, chuẩn bị cho căn nhà tươm tất theo đúng tiêu chuẩn của thành phố. Những chuyện này cũng có thể tốn nhiều ngày, ngoài chuyện tốn tiền. Đôi khi, để tránh nhà để trống lâu, cũng có thể phải uyển chuyển chấp nhận giá cho thuê thấp hơn, hoặc quảng cáo trả phí tổn thuê xe dọn nhà, một thí dụ về quảng cáo để cho thuê nhanh. * Đừng tưởng ông/bà chủ là không phải làm gì cả Khi trở thành người chủ căn nhà cho thuê, người chủ là người lấy tiền thuê nhà hàng tháng. Không thu được tiền thuê là kẹt. Tương tự như người làm chủ một căn nhà mua để ở, có thể thất nghiệp nên không có tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng. Người thuê nhà cũng có thể thất nghiệp và không trả tiền thuê nhà. Trục xuất người thuê không trả tiền phải qua các tiến trình do pháp luật qui định, mất nhiều tuần lễ. Một số hư hại trang bị trong nhà hay một phần nào đó trong căn nhà có thể hư hại do mối quan hệ giữa chủ và người thuê không thuận thảo. Trước khi chấp thuận cho một người dọn vào, cần tìm hiểu xem người này đủ tin cậy hay không, có trở thành người thuê tốt không? Một điều căn bản mà hầu hết các người chủ nhà đều làm là đọc bản tiểu sử tín dụng (credit report) của người đến xin thuê nhà. Căn cứ vào bản lịch sử các chuyện mua trả góp này, có thể hình dung ra phần nào sự đáng tin hay không. * Lượng định quá thấp các phí tổn sửa chữa Như tất cả mọi căn nhà, ngôi nhà càng cũ, càng tốn nhiều tiền sửa chữa. Khi gỡ bồn tắm ra thay cái khác, gỗ bên dưới có thể bị mục. Tốn phí ban đầu chỉ được ước tính thay bồn tắm lại phải cộng thêm rất nhiều tiền sửa chữa phần gỗ mục. Thảm trong các căn nhà cho thuê, thường phải thay thế mỗi khoảng cách 5 năm. Nhiều khi nhà phải sơn lại mỗi khi một người thuê dọn ra. Theo giới chuyên viên, chủ nhà nên để dành riêng một số tiền tương đương với nửa năm cho thuê để phòng ngừa những trường hợp phải sửa chữa lớn và tốn kém nhiều. * Tưởng làm chủ một căn nhà cho thuê cũng như nhà mình ở Tiểu bang nào cũng có những luật lệ quy định về các ngôi nhà cho thuê mà ông chủ cần phải nắm vững để tránh các rắc rối pháp lý. Nhiều khi, có những vấn đề của căn nhà mà người chủ thấy không sao, nhưng người thuê không chấp nhận. Thuê một quản trị viên tài sản (property manager) chuyên nghiệp có thể tránh cho người chủ rất nhiều rắc rối và phiền phức, nhưng lại tốn tiền.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:37:02 GMT 9
Muốn điều chỉnh nợ để trả ít hơn, chủ nhà coi chừng bị lừa (VienDongDaily.Com - 29/09/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Theo một bản tường trình về tình hình thị trường địa ốc khu vực quận Cam California hồi tháng 8, khoảng 15,8% các người chủ nhà ở quận Cam có trị giá căn nhà thấp hơn số tiền đang nợ ngân hàng. Nói khác, cứ 6 chủ nhà thì có một người đang ôm nợ nhiều hơn trị giá nhà của mình.Ở trong hoàn cảnh xấu như vậy, các người chủ nhà trước khi nghĩ đến chuyện bỏ nhà mà chạy, thường tìm cách tái tài trợ khi lãi suất xuống thấp, hoặc điều chỉnh lại món nợ nếu hội đủ điều kiện tham gia vào các chương trình của chính phủ. Nhưng nhà tài trợ bây giờ rất khó khăn nên tái tài trợ món nợ căn nhà không phải là dễ. Trong khi đó chỉ trên dưới 20% những người có nhu cầu điều chỉnh nợ là được chấp thuận cho điều chỉnh vĩnh viễn. Chính vì vậy, xuất hiện những công ty quảng cáo đứng trung gian xin điều chỉnh nợ cho chủ nhà, hoặc ngon lành hơn, cam kết kiểm tra hồ sơ vay nợ của chủ nhà, tìm các sai lầm trong bản hợp đồng vay nợ để đạt mục đích điều chỉnh nợ hay hủy bỏ hợp đồng vay nợ. Theo một câu chuyện kể trên báo tài chính điện tử DailyFinance trong tuần này, đại diện công ty New Century Solutions ở thành phố Lake Forest, quận Cam, gọi điện thoại cho ông Jose Chirino dụ dỗ mua một dịch vụ kiểm tra pháp lý hồ sơ nợ (forensic loan audit). Với giá mua 2.995 Mỹ kim, người đó nói sự kiểm tra giúp cho Chirino điều chỉnh món nợ mua nhà mà ông đang rất muốn. Chirino trả lời là không, nhưng người của New Century Solutions vẫn kiên nhẫn gọi từ ngày này sang ngày khác. Sau khoảng 20 lần như vậy, Chirino bị thuyết phục và gửi chi phiếu 1.500 Mỹ kim để bắt đầu dịch vụ từ tháng Giêng vừa qua. Trong bản hợp đồng, công ty New Century Solutions nói một luật sư sẽ nghiên cứu hồ sơ vay nợ mua nhà của Chirino rồi cố vấn cho ông, soạn thảo một bức thư cũng như đứng ra đại diện ông điều đình với chủ nợ. Sau đó không có gì xảy ra. Trường hợp của ông Chirino không phải hiếm hoi. Hàng trăm tổ chức, công ty đã xuất hiện trong khoảng 2 năm qua kinh doanh dịch vụ nước bọt kiểu đầu voi đuôi chuột như vậy. Họ mời mọc dịch vụ kiểm tra hồ sơ nợ để lấy tiền, thường liên quan đến các luật sư và những người tự nhận là kiểm tra viên (auditors). Họ hứa hẹn kiểm tra hồ sơ vay nợ để xem nhà tài trợ (chủ món nợ) có tuân thủ theo luật lệ của liên bang và các tiểu bang hay không, rồi tiến hành thủ tục điều chỉnh nợ. Việc kiểm tra lại hồ sơ hợp đồng vay nợ có thể tìm ra được một lỗi lầm nào đó, nhưng rất hiếm hoi dẫn đến sự chấp thuận cho điều chỉnh nợ hay hủy bỏ được hợp đồng vay nợ. Năm 2010, Ủy Hội Thương Mại Liên Bang FTC (Federal Trade Commission) lần đầu tiên ra lời báo động mọi người coi chừng bị lừa bởi các tổ chức quảng cáo kiểm tra hồ sơ hợp đồng vay nợ mua nhà. Cũng trong năm này, BBB, cơ quan khuyến khích kinh doanh đứng đắn (Better Business Bureau) không thấy có chủ nhà nào khiếu nại vì bị lừa. Nhưng trong 8 tháng đầu năm 2011, BBB nói cơ quan nhận được 50 lời khiếu nại vì bị lừa bởi các tổ chức kiểm tra hồ sơ vay nợ mua nhà. Quá phân nửa là các khiếu nại đối với công ty Accelerated Equity & Development, Inc., và công ty Tila, LLC. Từ năm 2008 đến nay, FTC thấy số trường hợp khiếu nại về dịch vụ cố vấn và giúp đỡ chủ nhà đối diện nguy cơ xiết nợ mất nhà, quản lý nợ mua nhà, gia tăng đến 300%. Chỉ riêng năm 2010, FTC nhận được 28.580 đơn khiếu nại liên quan tới các vấn đề hồ sơ vay nợ nhà. Tổ chức thiện nguyện Homeownership Preservation Foundation nhận được khoảng 4.000 cú điện thoại mỗi ngày xin giúp đỡ, trong đó có khoảng 150 cuộc gọi mà người gọi xác nhận là nạn nhân của các vụ lừa gạt liên quan đến số tiền nợ của căn nhà. Theo ghi nhận của báo tài chính DailyFinance, sau khi đưa tiền tới 2 tháng mà không thấy tin tức gì từ chủ nợ cho biết có được điều chỉnh món nợ hay không, ông Chirino gọi cho công ty New Century Solutions. Họ đòi ông nộp số tiền còn lại, tức 1.495 Mỹ kim. Điện thoại qua lại nhiều lần với công ty vừa kể rồi cũng vẫn không thấy tin tức từ chủ nợ, Chirino tiếp xúc với một tổ chức cố vấn pháp lý miễn phí Fair Housing Law Project để xin giúp đỡ ý kiến. Với sự cố vấn của một luật sư thiện nguyện, ông thảo một bức thư hồi tháng Bảy gửi New Century Solutions đòi lại tiền. May mắn cho ông, ông lấy lại được. Đồng thời, qua một tổ chức cố vấn được chính phủ công nhận, ông đã xin điều chỉnh được món nợ và giữ được căn nhà. Giống như rất nhiều trường hợp khác, trường hợp Chirino là vay qua công ty tài trợ Countrywide hồi năm 2006, một công ty bị đả kích là vi phạm luật lệ tài trợ địa ốc khá phổ biến. Chính vì thế mà những người như ông dễ dàng trở thành con mồi của những kẻ lừa gạt. Chủ nhà có thể vừa là nạn nhân của những vụ cho vay tiền gian dối rồi sau đó lại thành nạn nhân của những tổ chức lừa gạt khác khi họ đang bối rối với hoàn cảnh. Ôm món nợ cao hơn trị giá nhà trên thị trường và số tiền trả hàng tháng nặng hơn khả năng trả nợ, các chủ nhà bối rối lại không may mắn sa vào tay những tổ chức không đứng đắn. Giới chuyên viên khuyến cáo các chủ nhà nên lưu ý như thế này: - Đừng đặt tin tưởng hoàn toàn vào những tổ chức hay cá nhân nào bảo đảm kết quả. - Tránh bất cứ tổ chức hay cá nhân nào đòi đưa tiền trước khi cung cấp dịch vụ. - Đừng ký bất cứ hợp đồng nào dưới áp lực ngày giờ hạn định nào đó, và cũng đừng ký bất cứ hợp đồng nào mà quí vị không hiểu hoàn toàn, đầy đủ từ trên xuống dưới. - Đừng ngừng trả nợ cho chủ món nợ dù kẻ cố vấn đề nghị như vậy. - Đừng bao giờ cung cấp các dữ kiện tài chính cá nhân của mình trừ phi đó là các tổ chức được nhìn nhận chính thức. Khi có câu hỏi gì hoặc đối diện với nguy cơ bị xiết nợ mất nhà, quí vị nên gọi số điện thoại miễn phí cho (888) 995-HOPE để được cố vấn miễn phí suốt ngày đêm bất cứ giờ nào, ngày nào và quanh năm. Đường điện thoại này dẫn tới sự cố vấn miễn phí với 160 ngôn ngữ khác nhau. Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị (HUD) cũng có danh sách các tổ chức cố vấn được chính phủ liên bang công nhận tại các tiểu bang. Hãy tiếp xúc với những tổ chức này, vừa không mất tiền mà còn được việc.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:38:05 GMT 9
Khoảng 4,5 triệu chủ nhà bị xiết nợ có thể được xét lại (VienDongDaily.Com - 06/10/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Một tin giật gân có thể giúp cho những ai đã phải ôm quần áo ra đường vì bị ngân hàng xiết mất căn nhà, cơ hội được đền bù. Theo các tin tức từ Hoa Thịnh Đốn, hàng triệu chủ nhà khắp nơi, có thể là nạn nhân của những vụ cứu xét xiết nợ nhà trái luật. Nếu rơi vào các trường hợp như vậy, nhờ các cuộc kiểm tra trở lại hồ sơ vay nợ, nạn nhân có thể được đền bù thiệt hại do hậu quả của những lỗi lầm của nhà tài trợ. Hiện chính phủ liên bang đang có một kế hoạch khá qui mô cho việc vừa nói. Tiến trình, thủ tục và tiêu chuẩn điều tra lại các hồ sơ vay nợ mua nhà thế nào sẽ được các cơ quan kiểm soát thị trường tài chính của chính phủ liên bang công khai vào những tuần lễ tới đây. Những gì mới được nói sơ khởi thì cuộc điều tra sẽ tập trung vào các hồ sơ vay nợ mua nhà đã đang ở một giai đoạn nào đó của tiến trình xiết nợ căn nhà vào các năm 2009 và 2010. Cục Kiểm Soát Tiền Tệ Liên Bang OCC (Office of the Comptroller of the Currency) là cơ quan sẽ cầm đầu cuộc điều tra, cho hay khoảng 4,5 triệu trường hợp người vay nợ mua nhà có thể nằm trong số những vụ kiểm tra lại hồ sơ. John Walsh, quyền Cục trưởng cơ quan OCC tiết lộ một vài khía cạnh của kế hoạch nói trên trong một bài diễn văn hồi tháng trước đọc tại một cuộc họp mặt của những người cầm đầu các hệ thống ngân hàng. Lúc đó, ông chỉ mới nói cơ quan của ông đang nghiên cứu “những cách tốt nhất để bảo đảm cho các người chủ nhà - nạn nhân (của những vụ cứu xét đơn xin vay tiền) cơ hội được đền bù” nếu chẳng may bị thiệt hại do hậu quả của những hành động không đúng phép. Kế hoạch sẽ gồm cả một chiến dịch thông báo rộng rãi đến quần chúng, từ gửi thư trực tiếp đến các người vay nợ hội đủ điều kiện để cứu xét, một trang mạng điện tử và một số điện thoại miễn phí để liên lạc. Các cuộc nghiên cứu lại hồ sơ sẽ được chính phủ thuê một số công ty độc lập thực hiện mà 14 ngân hàng lớn đã thỏa thuận với OCC và Ngân Hàng Trung Ương hồi tháng Tư vừa qua. Các cơ quan thanh tra của chính phủ sẽ phải đồng ý lựa chọn thuê những công ty độc lập đó. “Kế hoạch sẽ vô cùng tốn kém cho các ngân hàng”, thành viên của một công ty cố vấn về tài chính địa ốc, nhận xét. Những người vay tiền mua nhà (hay tái tài trợ lại món nợ của căn nhà) nào được coi là “thiệt hại tài chính” (financial injury) có thể được đền bù thế nào, tùy từng trường hợp và tùy thuộc vào sự quyết định của công ty điều tra lại hồ sơ. Các người vay tiền mua nhà nghĩ rằng mình có thể là nạn nhân của những vụ cho vay trái qui định của chính phủ, phải nộp đơn yêu cầu cứu xét theo một hạn định sẽ được loan báo, rất có thể vào cuối tam cá nguyệt thứ nhất năm 2012. Hiện bây giờ chưa có quyết định gì về sự đòi hỏi những người vay tiền, nếu được đền bù, có phải cam kết sẽ không kiện tụng gì không. Nếu không có cam kết, khó tránh khỏi hàng loạt vụ kiện xảy ra. Các viên chức thanh tra của chính phủ từ chối cho biết phỏng định số tiền đền bù thiệt hại mà người vay tiền có thể nhận được, hoặc phỏng định số tiền sẽ tốn đến đâu cho các ngân hàng tài trợ. Tuy nhiên, sẽ rất ít, hay có thể nói hiếm có chuyện những căn nhà đã bị xiết nợ rồi, nay sẽ được lấy lại cho người chủ. Cuộc kiểm tra lại hàng triệu hồ sơ vay tiền mua nhà nói trên là một trong những nỗ lực mà chính phủ đứng ra giải quyết liên quan đến những vụ cứu xét hồ sơ xiết nợ mà người có thẩm quyền đã không chịu nghiên cứu, chỉ ký bừa vào hồ sơ, dẫn đến sai sót. Luật lệ đòi hỏi chuyên viên thẩm quyền của ngân hàng trước khi đặt bút ký xiết nợ căn nhà của người ta thì phải làm những gì, mà lại không làm. Những người này được gọi là người “ký như người máy” (robo-signers). Rất có thể do áp lực của công việc quá nhiều, hàng trăm hàng ngàn hồ sơ xiết nợ nhà dồn tới mỗi ngày, nếu đọc kỹ lưỡng từng hàng chữ của mỗi một hồ sơ dày cộm thì mỗi ngày chỉ ký được một vài hồ sơ trong khi cả núi việc, cả núi hồ sơ cứ đùn cao lên mãi. Phác giác này bùng nổ ra hồi năm ngoái làm cả nước sững sờ. Theo tin từ Hoa Thịnh Đốn, kế hoạch duyệt lại hồ sơ vay nợ của những vụ xiết nợ nhà tình nghi là nạn nhân của những ông “ký như người máy” hoàn toàn khác với cuộc điều đình giữa giới ngân hàng tài trợ với các cơ quan điều hành thị trường tài chính, bộ tư pháp các tiểu bang qua sự chấp nhận trả nhiều tỉ đô la để tránh bị chính phủ liên bang và các tiểu bang kiện. Tuy nhiên cuộc điều đình này đang bị khựng lại khi Bộ Trưởng Tư Pháp tiểu bang California Kamala D. Harris rút ra vì cho rằng sự thỏa hiệp “không đủ”. Việc mất California có thể làm sụp đổ bất cứ sự thỏa hiệp nào vì tiểu bang này có số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ nhiều nhất trong số 50 tiểu bang. Các ngân hàng nhiều phần sẽ không đồng ý chi ra 25 tỉ Mỹ kim đền bù theo sự đòi hỏi của chính phủ liên bang và các tiểu bang trừ phi gồm cả California. Trong kế hoạch duyệt xét lại các hồ sơ nhà đã bị xiết nợ của OCC, sự thiệt hại tài chính cho người chủ nhà có thể là hậu quả của các hành động khác nhau, gây ra bởi nhà tài trợ từ lầm lỗi đến làm sai lệch sự việc, chứ không phải chỉ là “ký như máy” hoặc là hậu quả từ đây. Các ngân hàng tài trợ có thể phải chịu trách nhiệm nếu họ tính sai tiền trả nợ hàng tháng hoặc áp đặt các loại lệ phí hay tiền phạt một cách sai trái. Một số người chủ nhà tố cáo rằng nhà tài trợ đã gán cho con nợ những loại bảo hiểm quá đắt trên món nợ, đẩy người ta đến nỗi phải ngưng trả nợ vì trả không nổi. Các người vay nợ nhà rất có thể được đền bù nếu các cuộc kiểm tra thấy chủ nợ đã tiến hành xiết nợ căn nhà trong khi họ vẫn nhận được một phần tiền trả nợ hàng tháng là số tiền họ được phép trả khi đang trong giai đoạn xin điều chỉnh món nợ, thời kỳ thử thách hay vĩnh viễn. Sự đền bù cũng có thể được nếu người vay nợ chứng minh được là họ đã nộp đủ tất cả các giấy tờ cần thiết, đúng hạn để điều chỉnh món nợ mà vẫn bị từ chối rồi bị xiết nợ mất nhà. Vậy tất cả những ai đã bị xiết nợ mất nhà mà hồ sơ rơi vào các năm 2009, 2010, nên để ý theo dõi tin tức trong những tháng tới đây.
|
|