|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:39:05 GMT 9
Trả giá thấp quá cũng khó mua nhà (VienDongDaily.Com - 27/10/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Đối với một số người có nhà đem ra bán, mùa hè đã qua đi mà nhà mình vẫn còn đó, chắc hẳn trong lòng phải bồn chồn và sẵn sàng giảm giá. Người mua nhà biết tâm lý của người bán, mấy ai chịu trả đúng như giá niêm yết. “Những người chủ nhà không bán nổi nhà suốt ba tháng hè, không mấy ai không sốt ruột muốn bán nhà cho rồi, khi mà mùa lễ Tết sắp tới nơi”. Ông Joe Phan, một địa ốc viên tại công ty Realty Savers ở Quận Cam nhận xét. Càng gần tới ngày lễ lớn, chủ nhà càng sốt ruột, theo kinh nghiệm của ông. Rất có thể có những người chủ nhà quyết định dẹp bảng bán nhà, đợi tới mùa xuân sẽ cắm bảng trở lại nếu không thấy chuyện bán nhà cần phải gấp gáp. Một số thì sẵn sàng bán với giá thấp hơn vì có những tính toán khác cho gia đình mình những năm tới. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của giới chuyên viên địa ốc, bắt chẹt người bán vào lúc thị trường chậm chạp với một bản đề nghị mua thấp quá đáng, cũng dễ đưa tới thất bại. Người mua có quyền trả giá thấp mà trong tình hình thị trường như hiện nay, người mua có nhiều cơ hội mua với giá bên dưới giá niêm yết (list price). Có thể mua được dưới giá niêm yết bao nhiêu phần trăm? Tỉ lệ này tùy thuộc vào nhiều yếu tố từ tình hình thị trường, trị giá nhà trong khu vực, phẩm chất của căn nhà, sự uyển chuyển của người bán, khả năng thương thuyết của địa ốc viên, v.v.. Sau đây là một số yếu tố có thể làm hỏng một vụ mua nhà khi người mua trả giá quá thấp. * Không hiểu tình hình thị trường địa phương Trước khi gửi bản đề nghị mua (Offer to purchase) đến chủ nhà qua người địa ốc viên đại diện của họ (listing agent), địa ốc viên đại diện người mua (buying agent) phải làm một bản so sánh đối chiếu căn nhà sắp mua với những căn nhà khác cùng xóm mới được bán thời gia gần đây, để xem căn nhà đang trả giá nên mua với giá nào thì vừa phải (fair market value). Thị trường địa ốc hoàn toàn có tính cách địa phương. Khu vực thị trường này nhà đang lên giá vững chãi, nhưng ở khu vực thị trường khác, nhà đang mất giá. Không thể căn cứ vào thị trường ở nơi đang bị mất giá để trả dìm giá rất thấp ở khu vực nhà không bị mất giá. Chủ nhà không mấy ai vui vẻ trả lời cho các bản đề nghị mua quá thấp. Nói khác, phải tùy từng khu vực thị trường địa phương mà trả giá. * Không có đại diện là địa ốc viên nắm vững thị trường Trong không ít những trường hợp, địa ốc viên hoàn toàn thụ động, cũng không có khả năng làm bản phân tích đối chiếu trị giá thị trường (comparable market analysis) để biết xem trị giá căn nhà đang đề nghị mua trị giá bao nhiêu, mà chỉ chiều theo khách hàng: “Ông bà muốn trả giá căn nhà này bao nhiêu tôi viết như thế”. Nếu trả giá quá thấp, có thể chủ nhà chỉ trả lời lại rất gọn: chữ “từ chối” (rejected) viết rất to. Mất biết bao nhiêu thời giờ từ đi xem nhà đến thì giờ ngồi viết bản đề nghị mua. Địa ốc viên phải trình bày và khuyến cáo đề nghị mua ở giá nào thì dễ cho chủ nhà quyết định. Dĩ nhiên, người mua có quyền trả giá thấp và người mua toàn quyền quyết định nên mua với giá nào. * Không giải thích tại sao lại trả giá như vậy Khi đại diện cho thân chủ trả giá mua nhà, một người địa ốc viên có hiểu biết chắc chắn, nắm vững tình hình thị trường, luôn luôn kèm theo bản đề nghị mua của khách hàng, một lá thư giới thiệu (cover letter) thật ngon lành về người khách hàng của mình (khả năng tiền bạc, công việc làm vững chãi, bản tiểu sử tín dụng tốt, v.v.) đồng thời giải thích lý do tại sao khách hàng của mình lại trả giá như vậy, dựa trên những yếu tố gì. Địa ốc viên đại diện người mua là một thương thuyết gia phải chứng tỏ cho người bán rằng căn nhà của họ được đề nghị mua với giá như thế là hợp với tình hình thị trường và giá trị của căn nhà. * Không biết mình sẽ nên trả bao nhiêu tiền cho căn nhà Người mua nhà bây giờ ai cũng muốn mua với giá càng thấp bên dưới giá thị trường càng nhiều càng tốt. Chuyện này cũng rất dễ hiểu. Ai cũng sợ mình trả giá quá cao cho căn nhà sắp mua. Trong tiến trình thương thuyết trả giá qua lại, người mua nên đặt cho mình một giới hạn là chỉ trả giá đến mức nào đó thì sẽ mua. Quá giới hạn đó thì thôi. Tuy nhiên, về phía chủ nhà, liệu chủ nhà chấp nhận bán với giá quá thấp không. Rất nhiều người không chịu bán nếu sau khi bán xong căn nhà, họ không còn gì đút túi sau khi trừ đi các phí tổn (sửa chữa, tiền hoa hồng cho địa ốc viên, tiền chi phí giấy tờ chuyển giao bất động sản) thì bán làm gì? * Không nên đặt quá nhiều điều kiện khó vượt qua Khi trả giá mua nhà, nhất là khi trả giá thấp hơn giá niêm yết, cần phải làm sao cho bản đề nghị mua của mình vẫn hấp dẫn để người bán khó từ chối. Đừng nên đặt quá nhiều điều kiện mà chủ nhà không chấp nhận nổi. Nên chứng minh ngay từ đầu để người bán biết rằng quí vị đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay. Tờ giấy “Loan Approval Letter” chứng nhận đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay tiền mua nhà, nếu có được và gửi kèm theo bản đề nghị mua, sẽ là cái bùa rất hiệu nghiệm để được chấp thuận. Chủ nhà nào cũng sợ thỏa thuận xong rồi, mấy tuần lễ sau, người mua thông báo không vay được tiền thì mọi chuyện lại phải bắt đầu lại từ đầu.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:40:15 GMT 9
Tại sao không vay được với lãi suất thấp nhất ? (VienDongDaily.Com - 03/11/2011) Trước khi nêu ra một số lý do căn bản làm người ta khó lòng vay được lãi suất thấp nhất, chúng ta nên hiểu là lãi suất tài trợ địa ốc thay đổi hàng ngày, có khi hàng giờ, tùy diễn biến thời sự. Có rất nhiều yếu tố ngoại tại ảnh hưởng đến chiều hướng lên hay xuống của lãi suất. Bởi vậy, khi người ta đinh ninh là mình sẽ vay được với lãi suất mà mình biết ngày hôm qua, thì ngày hôm nay, lãi suất đi lên, nhà tài trợ không chịu cho vay với lãi suất hôm qua thấp hơn, trừ phi người xin vay đã “khóa” lãi suất. Khóa lãi suất là một thuật ngữ trong tài trợ địa ốc mà nhà tài trợ cam kết cho người xin vay tiền vay với mức lãi suất nào đó. Dù tình hình thị trường tài trợ có thay đổi thế nào, lãi suất cam kết đó sẽ được giữ y nguyên và người xin vay ký hồ sơ vay nợ với lãi suất đó. Lệ phí nhiều hay ít ảnh hưởng lãi suất cao hay thấp Khi cho vay tiền, ngân hàng hay công ty tài trợ địa ốc đòi người xin vay phải trả một số tiền lệ phí gọi là “point” (điểm) tương ứng với 1% hay 2% hoặc ít hơn hoặc nhiều hơn, của số tiền xin vay. Nhiều ngân hàng hay công ty tài trợ quảng cáo lãi suất thuộc loại thấp nhất, nhưng các loại lệ phí liên quan tới vụ vay nợ có thể khá cao nếu không muốn nói là cao nhất. Ngược lại, một số ngân hàng có lãi suất cao hơn, có thể lệ phí của họ thấp. Cần phải đối chiếu lãi suất và lệ phí của các ngân hàng và công ty tài trợ khác nhau để lựa chọn được một mức lãi suất và các khoản lệ phí vay nợ thấp nhất. Để cho lãi suất thấp hơn, trong nhiều trường hợp, ngân hàng hay công ty tài trợ chấp thuận cho người xin vay “mua” mức lãi suất thấp hơn, với điều kiện chịu trả lệ phí cao hơn. Thí dụ, lãi suất trên thị trường đang là 4%, nếu quý vị muốn được vay với lãi suất 3,75%, thì phải trả thêm mấy điểm (points) nữa. Nếu không dự tính ở thật lâu dài trong căn nhà này, “mua” lãi suất thấp hơn chưa chắc đã có lợi. Đặc tính của người xin vay đóng góp vào lãi suất cao thấp Điểm số tín dụng của người xin vay thuộc loại thấp, nếu được chấp thuận cho vay, nhà tài trợ thường buộc vay với lãi suất cao. Họ muốn thủ thế để cân bằng cho sự nguy hiểm khi cho vay với những khách hàng không đáng tin cậy cho lắm. Khi mua nhà, số tiền trả trước càng ít bao nhiêu, nhà tài trợ cũng có khuynh hướng cho vay với lãi suất cao hơn. Đó là còn phải kể tới nhiều thứ lệ phí và bảo hiểm món nợ để nhà tài trợ cảm thấy bảo đảm hơn khi cho vay. Thí dụ, lãi suất thị trường đang quanh quẩn ở mức 4%, những ai có điểm số tín dụng (credit scores) dưới 700, khó lòng vay được với lãi suất vừa kể. Những ai có tiền trả trước 20% hay nhiều hơn, và dĩ nhiên điểm số tín dụng thuộc loại khá, dễ vay được với lãi suất thấp nhất. Với những người vay những số tiền cao hơn mức mà các định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac qui định (thường gọi là jumbo loan) nhà tài trợ thường đòi người mua nhà phải trả trước (downpayment) 25% hay nhiều hơn. Và dĩ nhiên, lãi suất cũng vẫn cao hơn. Những gì chúng tôi trình bày tổng quát ở đây không liên quan gì đến các mức lãi suất thật thấp mà các người chủ nhà gặp khó khăn trả nợ được chính phủ giúp tái tài trợ món nợ quan chương trình “Home Affordable Refinance Program”. Loại nhà cũng có thể đẩy lãi suất vay nợ lên cao Với những người mua nhà chung cư (condo) hay phố lầu (townhouse), nếu muốn được vay với lãi suất thấp nhất, thường phải trả trước 25% hay nhiều hơn. Không chứng minh được lợi tức hàng tháng Đối với những người không phải là nhân viên của một công ty hay cơ quan để lãnh lương hàng tháng và có tấm chi phiếu chứng minh lương bổng hàng tháng, các người làm chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ (self-employed) vừa phải chứng minh bằng các hồ sơ khai thuế lợi tức 2 năm gần nhất và các bản khai lợi tức tam cá nguyệt nộp cho sở thuế bên cạnh bản kê khai chi thu của hoạt động kinh doanh năm nay. Có vẻ như các nhà tài trợ nhìn kỹ lưỡng hơn và cho vay khắt khe hơn đối với những người làm chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ vì bản chất thay đổi lên xuống của lợi tức cá nhân. Nhà tài trợ có thể “no bụng” rồi Lãi suất tại các ngân hàng và công ty tài trợ khác nhau tùy chủ trương và chính sách của riêng họ. Không những vậy, lãi suất cao thấp còn chịu tác động bởi nhu cầu cần cho vay nhiều hay ít của nhà tài trợ. Theo giới chuyên môn, những nhà tài trợ nào đang có nhu cầu cho vay rất lớn, lãi suất của họ thường thấp hơn và lệ phí nhẹ hơn. Nhưng khi nhà tài trợ đã cảm thấy gần đủ với “chỉ tiêu” họ đề ra, họ có thể nâng lãi suất lên để làm giảm bớt số lượng khách hàng mà họ không mặn mà lắm. Như ở trên trình bày, khi đi vay tiền mua nhà, hoặc ngay cả khi xin tái tài trợ món nợ trên căn nhà, lãi suất không phải là tất cả và là cái duy nhất mà người có nhu cầu vay nợ phải chú ý. Các loại lệ phí và các điều kiện vay nợ cũng là những điều phải xem xét kỹ lưỡng và cân nhắc cùng với lãi suất. Vay tiền qua các chương trình tài trợ được Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm thì được dễ dãi hơn về điểm số tín dụng và số tiền trả trước (hoặc phần trị giá thuộc về chủ nhà - equity) nhưng các loại lệ phí và tiền bảo hiểm món nợ lại khá cao. Nếu người nào có khả năng trả trước nhiều hơn, từ 20% trở lên và điểm số tín dụng tốt, vay tiền qua các chương trình “conventional” có thể được hưởng lãi suất thấp nhất và lệ phí ít nhất. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:40:43 GMT 9
Vay nợ 15 năm tốt hơn vay nợ 30 năm? (VienDongDaily.Com - 10/11/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Lãi suất chương trình tài trợ địa ốc 15 năm cố định thật hấp dẫn ở thời gian này. Nó quanh quẩn ở khoảng 3,25% tới 3,50% tùy ngân hàng hay công ty tài trợ mà nhiều người nói “nằm mơ” cũng không dễ thấy. Lãi suất thấp như vậy, không những hấp dẫn đối với người mua nhà, mà còn đặc biệt hấp dẫn đối với người chủ nhà muốn tái tài trợ món nợ từ lãi suất cao đang có, sang mức lãi suất rất thấp bây giờ. Khi lãi suất xuống rất thấp, thường thường, các người từng vay tiền mua nhà ở thời điểm có lãi suất cao, nghĩ ngay tới việc tái tài trợ món nợ để mỗi tháng đỡ được số tiền đáng kể. Tội gì không làm như vậy! Tuy nhiên, trả nợ một số tiền vay kéo dài 30 năm khác với 15 năm dù cùng có lãi suất cố định. Trả nợ thời gian dài hơn, lãi suất cao hơn nhưng số tiền hàng tháng trả ít hơn. Ngược lại, trả nợ theo chương trình 15 năm, lãi suất nhẹ hơn nhưng số tiền hàng tháng nặng hơn. Lợi điểm của chương trình 15 năm so với chương trình 30 năm là thời gian trả nợ ngắn được một nửa và số tiền lời trả cho chủ nợ cũng đỡ rất nhiều. Hãy lấy một thí dụ. Cùng vay số tiền 300.000 Mỹ kim với lãi suất là 4% của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định, hàng tháng người ta phải trả là 1.432,25 Mỹ kim. Nhưng nếu theo chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định, người ta vay được với lãi suất 3,50%, số tiền hàng tháng phải trả là 2.144,65 Mỹ kim. Như vậy, cùng một số tiền vay, nếu đi theo chương trình 15 năm, người ta phải trả hàng tháng nhiều hơn là 712,40 Mỹ kim, một số tiền có thể không nhỏ đối với những gia đình có lợi tức không cao lắm và còn phải gồng nhiều khoản chi tiêu khác. Nhưng nếu trả hết số nợ đúng hạn kỳ 30 năm, con nợ phải trả tổng cộng cả vốn lẫn lời là 515.610 Mỹ kim. Trong khi đó, người vay theo chương trình 15 năm, người ta chỉ phải trả tổng cộng 386.037 Mỹ kim. Có nghĩa là với thời gian trả nợ bớt được một nửa và với lãi suất thấp hơn, con nợ vay theo chương trình 15 năm đã đỡ được 159.573 Mỹ kim. Người vay 30 năm phải trả số tiền lời lên đến 215.610 Mỹ kim trong khi người vay theo chương trình tài trợ 15 năm chỉ phải trả có 86.037 Mỹ kim tiền lời. Sự khác nhau thật lớn. Cùng với số tiền lời trả ít hơn cho chủ nợ, con nợ vay chương trình 15 năm tích lũy được phần tài sản của mình trong căn nhà (equity) nhanh hơn, nhiều hơn so với chương trình 30 năm. Một trở ngại chính cho rất nhiều người không thể vay theo chương trình 15 năm là vì số tiền trả nợ nặng hơn hẳn, nhiều người không đủ sức trả, cũng không hội đủ điều kiện để vay vì lợi tức giới hạn. Tuy nhiên, những ai thấy lãi suất tài trợ xuống vô cùng thấp như hiện nay, họ đều tận dụng cơ hội tái tài trợ sang chương trình 15 năm nếu thấy đủ khả năng gánh vác số tiền hàng tháng. Theo các dữ kiện của công ty khảo cứu thị trường CoreLogic ở Santa Ana, chỉ có 11% người xin tài trợ địa ốc năm 2007 là chọn chương trình trả nợ 15 năm lãi suất cố định. Nhưng, riêng tam cá nguyệt thứ nhất của năm 2011, người ta thấy có đến 53% người vay nợ chọn chương trình 15 năm cố định. Lãi suất vô cùng thấp đã ảnh hưởng rất mạnh đối với giới tiêu thụ vì người ta thấy lợi ích quá lớn của sự tiết kiệm được một số tiền không phải chỉ vài chục ngàn mà có thể lên nhiều trăm ngàn. Số tiền tiết kiệm này, chủ nhà có thể sử dụng vào rất nhiều việc khác nhau, kể cả việc đầu tư sinh lợi. Tiêu chuẩn xin vay chương trình 15 năm có khác chương trình 30 năm? Hoàn toàn giống nhau. Cũng bằng đó điều kiện về lợi tức, công việc làm, điểm số tín dụng và số tiền con nợ có trong ngân hàng. Nếu lợi tức hàng tháng của người xin vay đủ để con nợ trả tiền cho căn nhà khi vay qua chương trình 15 năm, nhà tài trợ không có lý do gì từ chối. Tuy nhiên, đối với người xin vay, nên cân nhắc cẩn thận. Khi số tiền trả ít hơn hàng tháng, nếu chẳng may thất nghiệp, tai nạn hay đau bệnh nghiêm trọng, ly dị chẳng hạn, con nợ dễ xoay xở hơn. Số tiền phải trả hàng tháng của chương trình 15 năm nặng hơn hẳn so với chương trình 30 năm nên, khi gặp khó khăn tài chính bất thường trong gia đình, con nợ dễ đuối sức hơn, khó xoay xở hơn. Trước khi chọn chương trình tài trợ nào, không những tính toán xem chương trình nào lợi hơn, còn phải cân nhắc thêm cả những yếu tố khác liên quan đến chi tiêu, tốn kém của gia đình. Nhà tài trợ bây giờ có khuynh hướng muốn nhìn thấy người xin vay tiền có một khoản dự trữ tiết kiệm tối thiểu một năm trả nợ trở lên. Nếu chẳng may gặp hoàn cảnh bất ngờ, con nợ vẫn còn đủ sức trả nợ một thời gian trong khi tìm cách xoay chuyển tình thế. Mỗi chương trình tài trợ có những điểm lợi và bất lợi khác nhau, tùy hoàn cảnh của từng người mà quyết định nên theo chương trình nào. Nên nghiêng về phía an toàn. Nếu một người chọn theo chương trình 30 năm và hàng tháng còn dư ra một số tiền, có thể trả thêm vào số tiền vay nợ của căn nhà, giúp cho thời gian trả nợ nhanh hơn và cũng đỡ tiền lời trả chủ nợ không khác gì theo chương trình tài trợ 15 năm. Tháng nào không muốn trả thêm thì ngừng lại. Nên tham vấn với các chuyên viên tài trợ để nghe những lời cố vấn hợp lý. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:42:12 GMT 9
Một số ý kiến giúp bán nhà vào mùa đông (VienDongDaily.Com - 17/11/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Hàng năm, cuối thu sang đông là thời gian thị trường địa ốc chùng xuống thấp nhất dù là thời thị trường tốt đẹp. Thời gian này, thị trường chậm chạp, hoạt động mua bán nhà cửa lại càng chậm chạp hơn nữa.Những ai có như cầu bán nhà dịp cuối năm đều được khuyên những điều cần thiết về tình hình thị trường nhưng không khỏi bồn chồn ngần ngại vì sự vắng lặng những bước chân tới xem nhà. Mùa lễ tết, mọi người bận rộn mua sắm quà cáp, dọn dẹp, trưng bày lại nhà cửa. Số người đi xem nhà để mua ít đi là vậy. Một phần khác, dọn nhà vào mùa đông cũng có những cái bất tiện. Những gia đình có con đi học thường chỉ muốn dọn nhà vào mùa hè để không ảnh hưởng đến chuyện học hành của sấpnhỏ. Nhưng, nếu quí vị cần phải bán nhà vào dịp này, cũng không nên nản chí. Những người đi mua nhà vào mùa đông, tuy ít hơn, nhưng thường là những người rất nghiêm chỉnh và sốt sắng muốn mua nhà cho bằng được. Đối với chủ nhà, bán nhà trong hoàn cảnh này, cũng phải biết chuẩn bị căn nhà chu đáo lịch sự từ trong ra ngoài để khi người khách bước chân vào nhà mình là người ta phải quyến luyến không muốn đi. Nếu cầm chân được người khách trong nhà, ngắm đi ngắm lại, đấy là cơ hội có thể bán được căn nhà. Khi một người khách bước chân vào một căn nhà, chỉ nhìn thoáng qua trong giây lát rồi đi liền, điều này báo động cho chủ nhà biết là người ta không có cảm tình gì với căn nhà. Sau đây là một số điều chủ nhà nên làm để tăng cơ hội có thể bán nhà dễ dàng hơn. Cần nhớ những điều căn bản Bảo trì, dọn dẹp trong ngoài từ vườn cỏ đến cầu tiêu phòng tắm, tất cả đều phải gọn ghẽ, sạch sẽ. Bồn cỏ phải cắt thường xuyên, bụi cây cảnh phải tỉa cắt chứ không thể để luông tuồng được. Không thể để ở góc vườn một đống rác, bên hông nhà cái bánh xe cũ. Trên mặt bếp thì cái chảo cái nồi đồ ăn dở dang, trong bồn rửa bát một ít chén dĩa chưa rửa, v.v.. Tất cả những gì vừa nêu là những cái đại kỵ. Người mua nhà vào xem mà thấy như thế, họ mất cảm tình liền. Người ta nghĩ rằng chủ nhà như vậy, căn nhà chắc chắn không được chủ nhà săn sóc giữ gìn cẩn thận. Ấm cúng, ngăn nắp, lịch sự Dàn cảnh, sắp xếp lại đồ đạc bàn ghế giường tủ trong căn nhà y như nhà mẫu mà người ta nhìn thấy tại những căn nhà mẫu mới xây. Ít đồ đạc nhưng đủ, vừa làm cho căn phòng trong căn nhà có vẻ lớn hơn, lại lịch sự hơn, hấp dẫn hơn. Nên có một lớp sơn mới nếu mầu sơn trên vách tường đã cũ xỉn. Vào mùa đông, nếu chủ nhà bật lò sưởi, tăng nhiệt độ trong nhà cho ấm cúng khi mở cửa cho khách coi, người ta sẽ cảm thấy tinh thần phấn chấn hơn. Kinh nghiệm của nhiều địa ốc viên cho thấy, nếu trong nhà nhiệt độ chỉ để khoảng 50 độ F, tức khá lạnh, chủ nhà thường nhận được những bản đề nghị mua với giá rất thấp. Ánh sáng vô cùng cần thiết Vào mùa đông, nhiều khi không có nắng, căn nhà có vẻ tối hơn. Hãy mở đèn cho sáng tại tất cả các căn phòng. Đây không phải là thời gian tiết kiệm điện, mà phải làm cho người đến xem nhà cảm tưởng hài lòng về những gì họ nhìn thấy. Nếu căn phòng tối tăm, không ai muốn vào, nhiều khi người ta cũng không muốn bật đèn để xem. Hãy kéo rèm cửa, mành mành để ánh sánh thiên nhiên từ bên ngoài chiếu vào. Khách đến xem nhà rất chú ý đến ánh sáng tự nhiên. Nếu trong nhà tối tăm, có nghĩa là nhà thiếu ánh sáng, người ta không mấy ai thích. Bầu không khí Giáng Sinh Hãy sắp xếp lại bàn ghế giường tủ, trưng bày những đồ trang trí mùa lễ Giáng Sinh sẽ làm cho người mua nhà cảm thấy ấm cúng, mời gọi. Một cây thông với những dây đèn điện nhấp nháy, những sợi dây kim tuyến, một ít gói quà dưới chân cây thông. Trước nhà, cũng trang trí một vòng hoa đặc biệt của Mùa Giáng Sinh. Trên những bụi cây cảnh cũng có một ít đèn điện nhấp nháy. Từ ngoài cửa vào đến trong nhà, người ta thấy một bầu khí Giáng Sinh chan hòa, rất dễ gây cảm tình. Cho dù ngày Lễ Giáng Sinh qua đi, một số đồ trang trí đến hoa kiểng cũng nên giữ thêm một thời gian cho tới qua tháng Giêng. Dọn sạch đường vào nhà Với những ngôi nhà ở các khu vực có tuyết, chủ nhà cần phải dọp thật sạch lối vào sau khi tuyết xuống. Không nên để khách vào nhà phải lội trên tuyết hay trên nước đóng băng. Nước đóng băng trơn trợt có thể ngã và xảy ra tai nạn nghiêm trọng. Trội hơn nhà hàng xóm Để có thể bán được nhà vào mùa đông, thay vì nhà người ta bán được mà nhà mình thì vẫn nằm ỳ ra đó, chủ nhà nên làm tất cả những gì có thể làm được để căn nhà của mình lịch sự hơn, bắt mắt hơn, đáng mua hơn căn nhà lối xóm. Khi thị trường chậm chạp, người mua nhà có nhiều cơ hội để lựa chọn và so sánh, nếu nhà mình thua sút nhà hàng xóm thì có thể hình dung ra được sự thua thiệt về phần ai. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:43:53 GMT 9
Thị trường vẫn chiều người có nhu cầu mua nhà (VienDongDaily.Com - 01/12/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ cho hay lượng nhà bán được trên thị trường trong Tháng Mười gia tăng hơn tháng 9, cả loại nhà xây mới cũng như nhà cũ, một dấu hiệu đáng ngạc nhiên. Nhà do chủ nhà bán lại (existing home sales) gia tăng 4,4% trong tháng 10 so với tháng 9-2011. Nhà xây mới cũng có số bán tăng 1,3% trong tháng 10 so với tháng 9-2011 trước đó. Sau tháng 9, thị trường địa ốc luôn luôn chậm lại cho tới đầu mùa Xuân sang năm, năm nay lại có chuyện leo ngược dốc như vậy cần phải suy nghĩ.Điều đầu tiên chúng ta nghĩ ngay tới là cả giá nhà cũng như lãi suất tài trợ địa ốc đều cùng đang ở những mức thật thấp. Thấp đến nỗi có một số bản tường trình nói nếu mua nhà thời điểm này, tiền trả nợ hàng tháng cho ngân hàng thấp hơn tiền thuê nhà tại một số khu vực của nước Mỹ. Một cuộc nghiên cứu của nhật báo tài chánh Wall Street Journal về thị trường địa ốc của tam cá nguyệt thứ ba 2011 thấy rằng tại 28 khu vực thị trường địa ốc lớn được khảo sát, họ thấy giá nhà đều giảm ở 23 khu vực, chỉ có 5 khu vực là giá nhích lên, dựa trên những dữ kiện của công ty tiếp thị địa ốc trên mạng Zillow. Trong khi đó, tiền thuê nhà ở nhiều khu vực gia tăng nhanh chóng. Vì vậy, theo cuộc khảo cứu khác cũng của WSJ do công ty Marcus & Millichap thực hiện tại 27 khu vực thị trường, căn cứ trên giá nhà trung bình của từng khu vực đối chiếu với tiền trả nợ mua nhà hàng tháng (gồm cả thuế bất động sản và tiền bảo hiểm), có 12 khu vực có tiền thuê nhà hàng tháng cao hơn tiền trả nợ ngân hàng cho căn nhà nếu mua. Tuy khả năng mua nổi nhà (căn cứ trên giá nhà trung bình và mức lương trung bình của khu vực) rất cao, thị trường địa ốc khắp nơi vẫn chậm lụt hoặc vì người ta sợ tình hình kinh tế không có dấu hiệu sáng sủa chắc chắn nên không biết công việc làm sẽ ra sao. Mặt khác, rất nhiều người không vay nổi tiền mua nhà vì nhà tài trợ khá khó khăn. Các yếu tố cần thiết cho sự hồi phục của thị trường địa ốc (giá nhà thấp, lãi suất thấp) đều có cả nhưng tình trạng kinh tế suy thoái ngăn trở người ta lợi dụng dịp may hiếm có này để mua nhà, theo sự nhận xét của Paul Dales, kinh tế gia của công ty khảo cứu Capital Economics. Theo cuộc nghiên cứu trên, thành phố Atlanta (thủ phủ tiểu bang Georgia) có tình trạng mua nhà lợi hơn thuê nhà. Tiền trả nợ ngân hàng khi mua nhà ở đây trung bình 539 Mỹ kim nếu người chủ trả trước 20%. Ngược lại, tiền thuê nhà trung bình ở Atlanta lên tới 840 Mỹ kim. Tuy nhiên, giới hành nghề địa ốc và các chuyên gia kinh tế than rằng chiều hướng thuận lợi cho người mua nhà như vậy mà nhu cầu mua nhà lại không cao. Giá nhà thấp, lãi suất thấp vẫn không đủ để vực dậy thị trường địa ốc. Một số chủ nhà muốn bán nhà nhỏ để mua nhà lớn hơn, hoặc ngược lại, đã không thực hiện được vì nhà họ không dễ bán. Nhiều người khác thì lại gặp trở ngại khi muốn vay tiền mua nhà trước những điều kiện chặt chẽ của nhà tài trợ. Một số khác muốn tái tài trợ món nợ lại không có tỉ lệ trị giá nhà của mình (equity) nhiều đủ để xin vay. “Thực tế của tình trạng không hội đủ điều kiện do nhà tài trợ đặt ra để vay nợ đang làm cho tình hình trở nên khác hơn là những con số thống kê nêu ra”. Một viên chức của Marcus & Millichap phân tích. Trong khi đó, một số người khác hội đủ các điều kiện để mua thì lại rụt rè khi người ta thấy thị trường vẫn ạch đụi, sợ rằng mua nhà rồi, giá nhà còn xuống thấp hơn nữa thì sao! Ai chịu thiệt cho mình đây! Những tháng cuối năm, nhờ dịp mua sắm đặc biệt của lễ tết, nhiều người có việc làm hơn. Sau đó, đầu năm tới, liệu công việc làm còn không hay lại nhận được lời cảm ơn của chủ, về nhà nằm thất nghiệp? Đây là câu hỏi tự đặt ra với nhiều người. Theo cuộc khảo cứu của Marcus & Millichap, những thành phố có tình trạng tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng khi mua nhà thấp hơn tiền thuê nhà là Detroit, Minneapolis, Orlando, Las Vegas, Miami, St. Louis, Chicago và Phoenix. Mua nhà thuận lợi hơn ở rất nhiều nơi của nước Mỹ vì trong khi giá nhà đi xuống thì tiền thuê nhà trung bình trên cả nước đã tăng khoảng 4%. Ngay như một trong những thành phố xưa nay có giá thuê nhà thuận lợi nhất so với tiền trả nợ mua nhà hàng tháng là San Diego của California, cũng có những thay đổi đáng ngạc nhiên. Hai thập nên trước kia, tiền trả nợ mua nhà cao hơn tiền thuê tới 83%. Nhưng trong tam cá nguyệt thứ ba của năm nay, tỉ lệ này tụt xuống còn có 22%, chứng tỏ giá nhà ở thành phố này đã xuống thấp thật đáng kể, theo công ty cố vấn địa ốc John Burns Real Estate Consulting. Lãi suất tài trợ địa ốc tụt xuống đến mức vô cùng thấp như hiện nay là một trong những lý do khả năng mua nổi nhà (affordability) của người ta cải thiện những tháng qua. Sau một phiên họp hồi đầu tháng 8 vừa qua, Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ loan báo sẽ cố kềm giữ cho lãi suất nằm ở mức thật thấp ít nhất đến năm 2013. Trên thị trường, còn rất nhiều nhà do ngân hàng xiết nợ bán lại với giá rẻ, điều này sẽ giúp cho giá nhà vẫn còn rất thấp dù số lượng nhà bán được có nhúc nhích lên đôi chút trong tháng 10. Lãi suất tài trợ hiện vẫn quanh quẩn ở mức 3,75% đến 3,875% của chương trình 30 năm lãi suất cố định. Chương trình 15 năm lãi suất cố định có lãi suất từ 3,25% đến 3,375% tùy nhà tài trợ hay ngân hàng. Nếu không tận dụng các điều kiện thuận lợi như hiện nay để mua, rất khó có thể thấy thời điểm nào tốt hơn thế này để làm chủ một ngôi nhà. Quí vị nào có nhu cầu nên tìm chuyên viên địa ốc và tài trợ địa ốc vừa có kinh nghiệm vừa nắm vững tình hình thị trường địa phương để nhờ hướng dẫn. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 14, 2011 7:45:24 GMT 9
Đội đặc nhiệm chống các tổ chức lừa gạt tài trợ địa ốc (VienDongDaily.Com - 08/12/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Mới đây, 3 cơ quan của chính phủ liên bang đã phối hợp với nhau, thành lập một đội đặc nhiệm để đối phó với các nhóm người hay tổ chức lường gạt các người chủ nhà muốn điều chỉnh món nợ vay mua nhà vốn đang gặp khó khăn và có nguy cơ bị xiết nợ mất nhà. Lực lượng đặc nhiệm thành hình qua sự liên tay của Sở Thanh Tra Đặc Biệt về Chương Trình Cứu Các Tài Sản Gặp Khó Khăn (Office of The Special Inspector General for the Troubled Asset Relief Program), Sở Bảo Vệ Tài Chính của Giới Tiêu Thụ (Consumer Financial Protection Bureau), và Bộ Ngân Khố (Department of Treasury). Mục đích của đội đặc nhiệm mới thành lập là giáo dục những người chủ nhà đang đối diện với nguy cơ bị xiết nợ mất nhà về sự hiện diện của những tổ chức lường gạt núp bóng dưới những danh xưng rất tử tế. Đồng thời, họ điều tra và dẹp ngay khi thấy một tổ chức bất hảo nào thấy xuất hiện. Đội đặc nhiệm ngày Thứ Năm 1-12-2011 ra một bản thông cáo khuyến cáo tất cả những người xin điều chỉnh món nợ qua chương trình HAMP của chính phủ (Home Affordable Modification Program) nên lưu ý là chỉ có những công ty dịch vụ thu nợ (mortgage servicers) tức đại diện cho chủ nợ mới là cơ quan mà người chủ nhà (tức con nợ đang gặp khó khăn trả nợ) phải tiếp xúc. Công ty thu nợ là đại diện duy nhất có thể chấp nhận cho chủ nhà điều chỉnh món nợ hay không. Vì thế, bất cứ công ty, tổ chức hay nhóm người nào khác mà cam đoan sẽ giúp cho người chủ nhà điều chỉnh được món nợ, hoặc cam đoan chủ nhà đã được chấp thuận điều chỉnh nợ từ trước (pre-approved) có thể là những kẻ lừa gạt. Thêm nữa cơ quan đặc nhiệm của chính phủ nhắc nhở mọi người là trong hầu hết mọi trường hợp, những tổ chức lường gạt đó đòi chủ nhà phải trả trước một số tiền lệ phí. Nên nhớ, nếu có nhờ cá nhân hay tổ chức nào đó giúp mình điều chỉnh nợ thì cũng sẽ không gia tăng cơ hội được điều chỉnh hay là không. Đội đặc nhiệm khuyến cáo rằng những nhóm người đó hay khoe là tỉ lệ thành công của họ rất cao, có thể trưng dẫn một số trường hợp để dễ thuyết phục chủ nhà đưa tiền trước vì kẻ lừa gạt tự cho mình là chuyên viên tài giỏi về thương thuyết điều chỉnh nợ. Để tránh bị lường gạt tiền mất tật mang, chủ nhà nên gọi điện thoại miễn phí đến cơ quan của chính phủ qua số điện thoại 888-895-HOPE mà kiểm chứng xem cá nhân đó hay tổ chức, công ty đó có làm ăn đứng đắn hay không. Nhất quyết không đưa tiền lệ phí trả trước cho cá nhân hay công ty đó, cho dù họ cam đoan trả lại tiền nếu họ không thành công. Chắc gì họ trả lại hết và có thể họ trừ đầu trừ đuôi, giải thích là phải chi cho chuyện này chuyện khác để lấy một phần tiền mà không làm gì hay không làm được gì. Cách đây hơn hai tuần lễ, chính phủ liên bang loan báo đã dẹp 85 tổ chức quảng cáo trên mạng tìm kiếm điện tử Google vì chỉ nhắm lừa gạt các người chủ nhà đang bối rối trong cơn kiệt quệ tiền bạc, không trả nổi món nợ trên căn nhà. Rồi sau đó, chính phủ đã dẹp thêm 125 nhóm lường gạt khác. Hàng trăm kẻ lừa gạt lợi dụng sự lo lắng sốt ruột của người chủ nhà đang gặp khó khăn để đưa ra những quảng cáo thật hấp dẫn trên các mạng Google, Bing và Yahoo. Cho tới gần đây, Google đã chấm dứt quảng cáo của khoảng 500 tổ chức trong khi các công ty Bing và Yahoo cũng loại bỏ khoảng 400 nhóm quảng cáo điều chỉnh nợ mua nhà khác. Các công ty Google, Bing và Yahoo cam đoan hợp tác chặt chẽ với chính phủ liên bang cũng như các tiểu bang để loại bỏ các cá nhân, tổ chức hay nhóm người chủ mưu lừa gạt người tiêu thụ cần điều chỉnh món nợ trên căn nhà. Các cá nhân hay những nhóm người này, nhiều khi, không hoạt động riêng rẽ mà có sự phối hợp của nhiều hoạt động khác nhau, có liên quan với nhau. Theo các cơ quan của chính phủ, có 5 loại lừa gạt chính, hay xảy ra và người ta dễ rơi vào tròng của những kẻ chủ mưu. Cứu người bị xiết nợ nhà (Foreclosure Rescue Scam) Kẻ lường gạt hứa hẹn với chủ nhà đang hoạn nạn rằng họ có thể giúp cứu căn nhà khỏi bị xiết nợ. Kẻ lừa gạt đòi trả trước một số tiền phí tổn. Họ có thể yêu cầu chủ nhà ký giấy chuyển nhượng chủ quyền cho một người khác để dễ xin tái tài trợ món nợ. Chủ nhà khi đó vẫn ở nhà mình nhưng trở thành người ở thuê, hàng tháng trả tiền cho kẻ lừa gạt vì được hứa hẹn khi nào chủ nhà đủ sức trả tiền hàng tháng thì lấy lại nhà. Thật ra, kẻ lừa gạt lấy tiền mà không trả cho chủ nợ hay ngân hàng nào cả. Ít tháng sau thì chủ nhà bị xiết nợ mất nhà và kẻ lừa gạt biến mất. Chuyện này từng xảy ra ngay tại quận Cam và một số nơi trong tiểu bang California hay Florida cũng như nhiều tiểu bang khác. Chính phủ từng bỏ tù nhiều nhóm người bất hảo này. Làm chứng từ giả mạo (Loan document fraud) Kẻ lừa gạt, nhân danh người vay tiền, làm giả một số giấy tờ, văn bản nhằm qua mặt nhà tài trợ hay ngân hàng. Thí dụ như tiền lương hàng tháng từ thấp lên cao, tiền có trong ngân hàng từ ít thành nhiều, nhằm hậu thuẫn cho đơn xin vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ. Khi vụ việc vỡ lở thì kẻ thiệt thòi nhiều nhất vẫn là chủ nhà. Dạo sau này, các công ty tài trợ địa ốc hay ngân hàng kết nối trực tiếp với Sở Thuế Liên bang IRS nên khai gian lợi tức rất khó lòng qua mặt được. Các công ty tài trợ hay ngân hàng cũng kiểm chứng trực tiếp với chủ hãng hay công ty mà người đứng đơn vay tiền nói đang làm ở đó, nên cũng không còn dễ lừa nữa. Gian dối trị giá nhà (Appraisal fraud) Bản phúc trình trị giá nhà (Appraisal Report) bị thổi phồng trị giá lên cao hơn trị giá thực sự (dựa vào các dữ kiện không thật) để giúp người xin vay tiền vay được món nợ. Nếu sau này, nếu chủ nhà bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ, sự thiệt hại thì nhà tài trợ phải gánh. Mua bán với giá nhà bị thổi phồng (Illegal property flipping) Có những người chủ mưu mua nhà xong rồi làm thủ tục bán cho người khác với giá cao vọt. Người sau đi vay tiền với số tiền lớn hơn, cũng dựa trên những dữ kiện gian dối để vay được món nợ. Chẳng bao lâu sau thì bỏ không trả nợ, nhà tài trợ trở thành nạn nhân của vụ lường gạt. Bán nhà dưới món nợ (Short sale schemes) Hoặc cũng có thể căn nhà đang gặp khó khăn trả nợ và trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ. Kẻ lường gạt điều đình chủ nhà bán dưới món nợ (short sale) với giá rất rẻ dựa trên những so sánh gian dối rồi sau đó bán lại ngay trên thị trường với giá cao hơn. Thua thiệt vẫn là chủ món nợ hay ngân hàng. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Dec 17, 2011 3:47:29 GMT 9
Bảo hiểm nhà của hãng nào cũng giống nhau? (VienDongDaily.Com - 15/12/2011) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Mua bảo hiểm cho căn nhà của các hãng bảo hiểm đều chẳng có gì khác nhau để phải mất thời giờ lựa chọn? Vì họ phải cạnh tranh nhau, bảo phí tương tự nhau và bồi thường cũng như nhau, phải không?Đó là lập luận bình thường cũng không ít chủ nhà để che giấu sự làm biếng thay đổi hay khảo giá, đặt các câu hỏi cần thiết hầu đem lại lợi ích thiết thực cho mình. Theo giới chuyên viên nếu không cẩn thận, người chủ nhà có thể trả bảo phí cao hơn mà lại được bồi thường ít hơn. Nó cũng chẳng khác gì thị trường bảo hiểm xe hơi. Nếu không khéo khảo giá, lựa chọn hãng bảo hiểm và chương trình bảo hiểm, thiệt thòi về phần mình cũng dễ xảy đến. Theo một cuộc nghiên cứu về thị trường bảo hiểm nhà được một đại học Luật ở Chicago công bố gần đây, bản hợp đồng bảo hiểm nhà của các hãng bảo hiểm khác nhau đã bồi thường cho chủ nhà hoàn toàn khác nhau về số tiền. Dữ kiện nêu ra từ cuộc nghiên cứu cho thấy những khác biệt trong các bản hợp đồng đã không được các người chủ nhà hiểu biết rành rẽ. Sự hiểu lần căn bản, có thể đến từ điều hiểu biết chính yếu là các hợp đồng bảo hiểm đều dựa trên hợp đồng căn bản do một tổ chức dịch vụ bảo hiểm soạn thảo chung. Nhưng chi tiết khi đến từng hãng bảo hiểm soạn thảo và ấn định lại theo nhu cầu và chính sách của riêng mình thì lại đề ra các mức độ bảo phí, mức độ bồi thường, loại bồi thường, điều kiện bồi thường, những gì không được bồi thường, có thể khác với các bản hợp đồng của hãng bảo hiểm khác. Trong khi những sự khác nhau đó lại có lợi cho chủ nhà trong một số trường hợp nhưng phần lớn là ngược lại, theo lời ông Daniel Schwarcz, giáo sư tại đại học luật Minnesota Law School nói với báo tài chính Wall Street Journal. Ông thấy cho cùng một loại bồi thường mà lại khác xa nhau tùy hãng bảo hiểm. Thí dụ, một số hãng bảo hiểm bồi thường cho mỗi vụ dòng điện gây thiệt hại cho các máy móc trong nhà mỗi thứ máy lên tới 1.000 Mỹ kim, nhưng có hãng bảo hiểm chỉ bồi thường tổng cộng tối đa là 1.000 Mỹ kim cho tất cả. Một số hợp đồng bảo hiểm có bồi thường cho thiệt hại vì ẩm mốc (mold) và chì (lead), một số hãng thì không có. Nhiều bản hợp đồng có những thứ từ ngữ hiểu khá bao quát, thành thử, người ta không biết đích xác nó ảnh hưởng thế nào đối với giới tiêu thụ. Theo ý kiến của ông Schwarcz, một số hãng bảo hiểu lớn hàng đầu nước Mỹ đã có từ ngữ trong bản hợp đồng “kém quảng đại” (less generous) so với bản hợp đồng tiêu chuẩn mà các hãng đều căn cứ vào để viết lại riêng cho mình. Thí dụ, bản hợp đồng bảo hiểm nhà tiêu chuẩn bảo đảm chống lại “rủi ro gây thiệt hại vật chất trực tiếp cho căn nhà” (risk of direct physical loss to property). Nhưng lời lẽ trong bản hợp đồng của một số hãng bảo hiểm lớn lại viết là “rủi ro gây thiệt hại vật chất trực tiếp có tính cách tai nạn” (risk of accidental direct physical loss). Một số bản hợp đồng khác lại viết: “sự thiệt hại vật chất bất ngờ và có tính cách tai nạn” (sudden and accidental direct physical loss). Các tĩnh từ được thêm vào có thể dễ cho người ta giải thích khác nhau để từ chối trả tiền bồi thường. Không những vậy, người ta còn thấy có những trường hợp hãng bảo hiểm từ chối bồi thường cho chủ nhà viện cớ sự cẩu thả của người này đã dẫn tới tai nạn. Lý do dẫn đến cháy nhà chẳng hạn, nếu tìm cách đổ tội cho chủ nhà “cẩu thả” (negligence) để không bồi thường cũng không khó lắm nếu người ta cố ý. Lấy một thí dụ khác. Một người chủ nhà đốn một cái cây cao trong vườn nhà. Ông đã lỡ để cái cây đổ sang căn nhà bên cạnh, gây nhiều thiệt hại trầm trọng. Chủ nhà có mang tội “cẩu thả” không? Tùy hãng bảo hiểm, tùy sự điều tra và kết luận. Nói chung, từ ngữ trong một bản hợp đồng bảo hiểm rất chặt chẽ từng chữ một. Nếu chủ nhà không đọc kỹ, nhiều khi đòi bồi thường không có kết quả vì hãng bảo hiểm giải thích khác với cái hiểu của chủ nhà. Môt thí dụ từ một vụ kiện được ông Schwarcz nêu ra để dẫn chứng. Một cặp vợ chồng ở thành phố Eden Prairie, tiểu bang Minnesota kiện hãng bảo hiểm AllState vì không chịu bồi thường. Cặp vợ chồng này bán căn nhà 15 tuổi của họ và một chuyên viên kiểm tra nhà được thuê tới phát hiện gỗ ẩm mục bên trong lớp vách ngoài (stucco exterior). Hãng bảo hiểm biện giải rằng trong hợp đồng có mục miễn trừ bồi thường các trường hợp hư cũ theo thời gian (exclusions for wear and tear) cũng như những hư hại do lỗi của công ty xây nhà. Ông tòa nói rằng bản hợp đồng xác định nêu rõ sự bồi thường chỉ xảy ra khi “sự thiệt hại bất ngờ và có tính cách tai nạn”. Cái mà người chuyên viên kiểm tra nhà (home inspector) khám phá ngày hôm đó không phải “bất ngờ và có tính cách tai nạn” mà hệ quả từ rất nhiều ngày do những nguyên nhân nào khác. Bởi vậy ông tòa đã phán rằng sự hư hại nhà của cặp vợ chồng trên “không bất ngờ” xảy ra nên đồng ý lập luận của hãng bảo hiểm cho dù ông nhìn nhận người chủ nhà bất ngờ với cái gì họ nhìn thấy về sự thiệt hại của căn nhà. Khi không có chuyện gì xảy ra, hàng năm, chủ nhà “nộp mạng” cho hãng bảo hiểm thấy có vẻ như phí tiền. Nhưng không ai biết chuyện gì sẽ xãy ra ngày mai hay vài tháng sau. Giông lốc, động đất, mưa bão, cháy, cái gì cũng có thể xảy đến. Một số tiền nhỏ mua bảo hiểm là “đầu tư” để tránh những thiệt hạo lớn hơn mà khả năng tài chính của mình rất có thể gồng không nổi. Người viết bài này từng biết có những chủ nhà đã “mất toi” căn nhà và cả đồ đạc bên trong cho trận bão lớn ở Galveston (Texas) mấy năm trước. Nhà ở đó rẻ, giá mua có khoảng 20.000 - 30.000 Mỹ kim hai ba chục năm trước họ đã trả đứt. Mấy năm không có gì xảy ra, không ít người Việt Nam đã không mua bảo hiểm. Bão lớn xảy ra năm 2008, hàng chục chủ nhà không mua bảo hiểm đã bị sập mất nhà. Để làm lại mỗi căn nhà như thế, tốn trên dưới 150.000 Mỹ kim. Nên đọc cẩn thận các hợp đồng bảo hiểm của căn nhà. Nếu không hiểu, nên nhờ chuyên gia luật pháp cố vấn. ********************** Những điều mà chủ nhà cần biết để cập nhật hóa bảo hiểm(VienDongDaily.Com - 25/04/2013) Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, thì bạn phải mua bảo hiểm chỏ nhà. Có một điều bạn có thể không biết, đó là hồ sơ bảo hiểm của bạn – giống như ngôi nhà của bạn vậy – cần được duy trì và cập nhật hóa. Không cập nhật hồ sơ bảo hiểm chủ nhà của bạn thì về lâu về dài có thể làm cho bạn phải tốn kém nhiều. Nhưng bạn làm thế nào để biết đến lúc nào phải cập nhật hóa hồ sơ bảo hiểm của mình? Nói chung, những khoản nâng cao phẩm chất đáng kể cho ngôi nhà của bạn, hoặc những thay đổi trong cuộc sống của bạn, đều có nghĩa là đã đến lúc phải làm một cuộc kiểm tra kế toán về bảo hiểm của bạn. Sau đây là một số tình huống khác, trong đó cần phải coi lại hồ sơ bảo hiểm của bạn: Bạn muốn sửa sang lại ngôi nhà Bạn tưởng rằng việc tu bổ lại phòng vệ sinh rộng 5x8 feet của bạn không phải là chuyện lớn ư? Hãy suy nghĩ lại đi. Ngay cả một khoản đổi mới nhỏ như vậy có thể gây ảnh hưởng lớn lên bảo hiểm nhà của bạn đấy. Hãy xem xét điều này: Nếu nhà thầu và các nhà thầu phụ của bạn không có chính sách bồi thường cho những người lao động, thì họ có thể kiện bạn nếu họ đang bị thương ngay trong nhà bạn. Điều đó có nghĩa là có thể rốt cuộc bạn phải thanh toán các hóa đơn tính chi phí y tế, chi phí phục hồi khả năng lao động cần thiết, và số tiền lương họ bị mất trong thời gian không đi làm việc được. Hãy nhớ kiểm chứng bảo hiểm của bất kỳ và của tất cả các nhà thầu đến làm việc trong nhà của bạn. Bạn nên liên lạc với công ty bảo hiểm của bạn, nếu bạn tìm thấy mức bảo hiểm của các nhà thầu là không đủ. Hãy hỏi họ về chuyện mở rộng các giới hạn của phần trách nhiệm của chính sách bảo hiểm chủ nhà của bạn, để bao gồm bạn vào trong đó nữa, nếu nhỡ có ai đó bị thương khi đang làm việc trong nhà bạn. Những giới hạn trách nhiệm bảo hiểm nhà thường bắt đầu vào khoảng $100,000 Mỹ kim, nhưng một số chuyên gia khuyên bạn nên mua bảo hiểm trị giá ít nhất là $300,000 Mỹ kim. Nếu bạn muốn nhiều hơn thế nữa, thì hãy xem xét việc mua một chính sách bảo hiểm tổng quát, có phạm vi bảo hiểm rộng hơn và những giới hạn trách nhiệm cao hơn. Trong nhiều trường hợp, bạn sẽ tiết kiệm được tiền bảo hiểm, bằng cách mua một chương trình báo quát, chương trình bảo hiểm xe cộ hoặc nhân thọ từ cùng một hãng bảo hiểm. Nếu bạn đang cho thêm một khoản bổ túc thêm cho căn nhà hoặc nâng cao phẩm chất đáng kể cho ngôi nhà của mình, bạn hãy chắc chắn sẽ liên lạc với nhà cung cấp của bạn trước khi bắt đầu dự án. Nếu phần bổ túc mới ấy bị cháy sập xuống đất trước khi bạn tăng bảo hiểm của mình, thì bạn có thể phải trả chi phí xây nó lại. Bạn mới kết hôn hoặc ly dị Kết hôn hoặc ly dị là hai điều thay đổi lớn trong cuộc sống bảo đảm những khoản thay đổi trong bảo hiểm chủ nhà, mặc dù vì những lý do khác nhau. Nếu bạn kết hôn, bạn sẽ kết hợp tài sản trị giá tương đương hai gia đình, bao gồm cả những vật dụng cá nhân có thể là quý giá. Bạn cũng có thể nhận được một số quà tặng đám cưới khá đắt tiền, những thứ này có thể cần được bảo hiểm nhiều hơn. Hãy kiểm kê một cách chi tiết những đồ đạc của nhà bạn, và thảo luận với hãng bảo hiểm của bạn. Cuộc kiểm kê này sẽ cung cấp cho bạn một ý tưởng về chuyện bạn sẽ cần bao nhiêu bảo hiểm, khi bạn bước vào cuộc sống chung mới mẻ. (Một điều đáng chú ý: Chương trình bảo hiểm chung cho hai nhà có thể sẽ ít tốn kém hơn so với việc trả tiền cho bảo hiểm cho hai căn nhà riêng biệt). Việc kiểm kê này cũng rất hữu ích trong trường hợp ly dị, vì bạn có thể xem lại nó để xác định cách phân chia tài sản cho thích hợp. Nếu hôn nhân của bạn kết thúc, hãy nhớ liên lạc với hãng cung cấp bảo hiểm của bạn để được giúp gỡ bỏ các chương trình bảo hiểm xe cộ, bảo hiểm nhà và nhân thọ. Một chính sách bảo hiểm tiêu chuẩn cho chủ nhà bao gồm bảo hiểm cho các đồ dùng cá nhân của bạn, cả trong và ngoài nhà (trừ khi bạn đã quyết định không chọn bảo hiểm ngoài ngôi nhà). Hầu hết các công ty đều cung cấp bảo hiểm cho 50-70 phần trăm trong tổng số tiền bảo hiểm mà bạn có trên cơ cấu ngôi nhà của nhà bạn. Điều đó có nghĩa là nếu bạn có bảo hiểm trị giá $100,000 Mỹ kim trên cơ cấu nhà bạn, thì bạn có bảo hiểm trị giá từ $50,000 đến $70,000 Mỹ kim cho đồ đạc của bạn. Một cuộc kiểm kê các thứ tài sản của bạn sẽ giúp bạn quyết định xem mức bảo hiểm này là đu hay không. Hãy nhớ kỹ rằng những món đắt tiền, như đồ nữ trang kim hoàn hoặc của hồi môn cao cấp, đều có thể được bảo hiểm chỉ tới một số tiền nào đó mà thôi. Một khi bạn đã kiểm kê xong hết các đồ đạc của mình, hãy liên lạc với nhà cung cấp bảo hiểm của bạn để quyết định xem bạn có cần bảo hiểm bổ sung tài sản cá nhân hay không, dựa trên chi phí của đồ đạc của bạn. Có thêm con chó mới cho gia đình Đưa vào nhà một con chó con mới là điều thú vị, nhưng con chó Fido có thể là một mối đe dọa tài chánh, nếu bạn không có đầy đủ bảo hiểm. Trong năm 2011, những vụ chó cắn chiếm hơn 1/3 trong tổng số các vụ đòi chủ nhà phải chịu trách nhiệm bồi thường trên pháp lý– tổng cộng lên tới $479 triệu Mỹ kim. Thường thì chương trình bảo hiểm nhà bao gồm cả trách nhiệm bồi thường những vụ chó cắn, như là một phần của phạm vi bảo hiểm tiêu chuẩn. Nhưng nếu giới hạn của bạn là $100,000 Mỹ kim và bạn bị đòi phải bồi thường $300,000 Mỹ kim, thì bạn phải chịu trách nhiệm trả $200,000 Mỹ ấy - dù đó là các chi phí pháp lý hoặc tiền bồi thường thiệt hại. Vì phạm vi bảo hiểm trách nhiệm cá nhân, có sẵn thông qua chính sách tiêu chuẩn bảo hiểm nhà, không phải lúc nào cũng là đủ, những người có chó nên xem xét việc mua một chương trình trách nhiệm cá nhân thặng dư, còn gọi là một chính sách cá nhân bao quát (PUP). Chính sách này có thể làm bạn tốn ít nhất $1 Mỹ kim mỗi ngày, tùy vào tiểu bang nơi bạn sống, hãy chấp nhận khoản tốn kém ấy khi bảo hiểm thường xuyên của bạn chạm mức tối đa của bảo hiểm. Nếu bạn đang mang về nhà một con chó, thì cũng đáng thảo luận về chuyện nhận được một chính sách PUP – nó có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn Mỹ kim nếu com chó Fido cắn phải một người hàng xóm. Đây không phải là tất cả các tình huống khiến cho bạn nên làm một cuộc kiểm tra kế toán. Theo thông lệ, mỗi năm một lần coi lại chính sách bảo hiểm của bạn là một việc đáng làm, ngay cả khi bạn chưa trải qua bất kỳ thay đổi rất lớn nào trong cuộc sống. Khi nghi ngờ, bạn hãy liên lạc với nhà cung cấp của bạn để thảo luận về các cách lựa chọn bảo hiểm của mình.
|
|
|
Post by Can Tho on Jan 14, 2012 2:05:23 GMT 9
Người mua thì sẵn sàng mua nhà nhưng người bán thì cực kỳ chán nản 22/12/2011 Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Người có nhu cầu mua nhà tin rằng đây là thời điểm rất tốt để mua nhà. Bởi vì, giá nhà đang trong lúc rất rẻ, lại vay được tiền ngân hàng với mức lãi suất cũng vô cùng thấp. Tuy nhiên, các người dự tính bán nhà lại gần như nghĩ rằng đây không phải là lúc tốt để bán nhà. Lý do được nêu ra là khó tìm được người khách hàng chịu mua với giá mình muốn bán, căn cứ theo một cuộc khảo cứu của Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA) công bố hồi Thứ Ba vừa qua. Cuộc khảo cứu có tựa đề “Cuộc đại suy thoái và thái độ về mua nhà” do giáo sư Gary V. Engelhardt, giáo sư của trường đại học Syracuse, thực hiện dưới sự bảo trợ của MBA. Cuộc khảo cứu lấy căn bản từ dữ kiện nghiên cứu 30 năm liên tiếp về thái độ của giới tiêu thụ do Viện Đại Học Michigan thực hiện. Thái độ của người tiêu thụ được nghiên cứu vào lúc trước, trong khi và cả sau khi đã xảy ra cuộc suy thoái kinh tế gần đây nhất để xem thái độ của người ta thay đổi ra sao trong vấn đề mua và bán nhà. Những nét chính được nêu ra trong cuộc nghiên cứu nói trên cho thấy: 1. Mặc dù có tình trạng thất nghiệp cao, kinh tế tăng trưởng chậm chạp và những khó khăn khác làm cho nền kinh tế khốn đốn, có gần 80% các gia đình ở nước Mỹ tin rằng bây giờ là thời điểm vô cùng thuận lợi để mua một căn nhà. 2. Cái khác nhau giữa cuộc suy thoái kinh tế mới đây và những lần trước là tâm lý của người bán nhà rất là thấp. Thấp nhất kể từ khi có cuộc nghiên cứu được thống kê nói trên. Nói một cách tổng quát, thị trường nhà cửa bị đè nặng bởi thái độ tiêu cực của những người có nhu cầu bán nhà. 3. Tâm lý tiêu cực của người bán nhà liên quan trực tiếp chặt chẽ với sự khó khăn tìm được các người mua nhà với cái giá mà người bán có ý định bán. Trong khi đó thì thị trường cũng còn đang đầy ngập những căn nhà bị ngân hàng xiết nợ, bán lại với giá nới hơn, hoặc cũng còn phải kể có rất nhiều chủ nhà không trả nổi số tiền nợ hàng tháng trên căn nhà, vì lý do này hay lý do khác. 4. Hai thập niên trước, người ta thấy tâm lý của người bán nhà mạnh mẽ hơn tâm lý của người mua nhà, khác hẳn bây giờ. 5. Theo cuộc nghiên cứu kể trên, 5 tam cá nguyệt đằng trước mặt, tâm lý người mua được dự đoán là cũng sẽ vẫn khá cao như thời gian hiện nay. Trái lại, tâm lý của người bán nhà cũng sẽ rất thấp như hiện tại. Điều này cho thấy thị trường địa ốc cũng sẽ còn ỳ ạch ở những tháng trước mặt. “Dù tình trạng thất nghiệp vẫn còn cao và nền kinh tế tăng trưởng chậm, phần đông người Mỹ tin rằng đây là lúc thuận lợi để mua nhà”. Giáo sư Engelhardt nhận xét. “Tâm lý tích cực về mua nhà xuất hiện ở nhóm những người trẻ tuổi và có giáo dục cao”. Theo ông, giá nhà đang còn thật hấp dẫn và lãi suất thì vẫn nằm gần với mức thấp kỷ lục suốt nhiều thập niên qua là các yếu tố mà giới tiêu thụ không muốn bỏ lỡ. Thật ra, đối chiếu tâm lý người mua nhà hiện nay với những chu kỳ suy thoái kinh tế trước cũng thấy chẳng khác gì nhau. Tâm lý người mua xuống thấp theo với mức thất nghiệp gia tăng. Thị trường nhà cửa cải thiện khi tình trạng công việc làm cải thiện và giá nhà trên thị trường vẫn còn nhẹ nhàng. “Những gì khác biệt với những kỳ suy thoái trước là sự suy sụp trong tâm lý của người bán nhà. Từ năm 1992 đến 2005, tâm lý tích cực của người bán nhà lên xuống trong khoảng từ 40% đến 60%. Nhưng từ năm 2005 trở lại đây, tâm lý người bán tuột dốc thẳng đứng nhanh chóng nên đến nay chỉ còn có 7% dù tâm lý người mua vẫn rất cao”, theo lời ông Engelhardt. Theo ghi nhận của ông, đứng về mặt kinh tế, khi trị giá nhà trên thị trường tụt xuống, người có nhu cầu bán nhà đã không điều chỉnh giá bán căn nhà của mình theo với tình hình thị trường, tức là vẫn đòi bán giá cao hơn trong khi người mua thì nghĩ rằng họ phải được mua với giá thấp hơn. Một người đứng ở trên cao trong khi người kia ở dưới thấp chứ hai bên không cùng đứng trên một mặt bằng với nhau, thị trường không êm xuôi tốt đẹp là vì vậy. Có một số lý do để giải thích. Trước hết, người bán nhà vẫn còn nghĩ trong đầu là căn nhà của mình phải bán với cái giá hồi trước mới phải, mới đúng với giá trị thật của nó. Những căn nhà lối xóm mấy năm trước đã bán được với giá như vậy, tại sao mình lại bán thua người ta. Thứ hai, những người có trị giá nhà thấp hơn số tiền chủ nhà đang nợ ngân hàng, không thể bán nhà bên dưới nữa vì chẳng lẽ bù thêm tiền để trả nợ. Thứ ba, vì trị giá nhà giảm khá nhiều, một số không nhỏ chủ nhà giữ nhà không bán nữa mà chờ cho tới khi nào thị trường phục hồi mới tính đem nhà ra bán hay không. “Tôi dự trù tâm lý người mua sẽ vẫn rất cao trong khi tâm lý người bán nhà sẽ vẫn rất thấp trong thời gian ít tháng trước mặt”. Engelhardt tiên đoán. Mike Fratantoni, phó chủ tịch về khảo cứu của MBA cũng cho rằng thị trường nhà cửa đã kẹt suốt ba năm qua. Trị giá nhà giảm xuống khá mạnh, nhịp độ xây nhà mới cũng rất thấp nhất từ 50 năm qua và số lượng nhà bán được của thị trường nhà do chủ bán lại cũng 20% ít hơn của giai đoạn trước khi xảy ra khủng hoảng. Cuộc nghiên cứu nói trên công nhận những người trẻ tuổi tin tưởng vào những điều tốt đẹp của việc làm chủ một ngôi nhà là điều đáng khích lệ. Nhưng nếu các người có nhu cầu bán nhà lại không chịu bán với giá thấp hơn theo tình thế thị trường, thì thị trường vẫn khó lòng nhúc nhích theo hướng tốt hơn. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Can Tho on Jan 14, 2012 2:07:41 GMT 9
Phải làm gì khi nước rò rỉ trong nhà? Với tư cách chủ nhà, chẳng sớm thì muộn căn nhà của bạn cũng gặp một vụ rò rỉ nước. Những vụ rò rỉ có thể làm cho căn nhà chỉ bị hư hại vì nước sạch nhưng cũng có thể đưa tới sự ô nhiễm hóa chất hay sinh thái. Tùy vào nguyên nhân gây ra rò rỉ, bạn nên ý thức về việc làm sạch sao cho đúng cách và những kỹ thuật cứu chữa trước khi sự hư hại do nước gây ra biến thành nấm mốc hoặc hư mục. (Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images) Thủ phạm điển hình gây ra sự hư hại vì nước là những chảo lót phía dưới của các phòng tắm hoa sen, máy đun nước nóng, máy giặt và đường ống bị nghẹt. Vài rò rỉ hiện rõ ngay, nhưng trong những trường hợp khác, những rò rỉ có thể diễn ra chậm, giúp nấm mốc phát triển. Theo Cơ Quan Bảo Vệ Môi Sinh (EPA), việc phát triển nấm mốc có thể xảy ra dù các vật liệu được làm khô trong vòng 48 giờ, do đó thời gian là một yếu tố quan trọng. Nếu một vụ rò rỉ hoặc ngập nước bên trong nhà xảy ra, các chuyên viên khuyến cáo các chủ nhà hãy thực hiện những điều sau đây để giảm thiểu sự thiệt hại và đề phòng hư hại thêm: Những điều cần phải làm -Loại bỏ nước càng nhiều càng tốt bằng cách lau sàn và thấm nước tại nơi sũng nước. -Lau bàn, ghế, giường, tủ để loại nước còn lại. -Ðặt giấy nhôm giữa thảm ướt và chân của đồ đạc. -Lật các nệm lót bị ướt để giúp chúng khô đều. -Kéo các bức màn khỏi sàn nhà, luồn qua một chiếc mắc áo và treo trên thanh ngang của bức màn. -Gỡ các tấm thảm ở khu vực bị ướt. -Mở máy lạnh nếu sự hư hại xảy ra vào mùa hè. -Di chuyển những bức tranh đáng giá, các tác phẩm nghệ thuật và các bức hình tới một chỗ khô ráo và an toàn. -Mở những cánh cửa của tủ chứa quần áo, các ngăn kéo, và túi hành lý cho mau khô. -Tháo gỡ bất cứ đồ vải ẩm ướt nào và sấy hoặc phơi khô ngay. -Treo các sản phẩm bằng lông thú hoặc bằng da để phơi khô riêng rẽ ở nhiệt độ trong phòng. -Tránh vào bất cứ căn phòng nào mà trần nhà đang xệ xuống vì đọng nước. Những điều không nên làm -Sử dụng máy hút bụi trong nhà để loại bỏ nước còn ứ đọng. -Sử dụng các dụng cụ điện trong khi đứng trên sàn hoặc thảm ẩm ướt. -Ðừng vào bất cứ căn phòng nào còn đọng nước trong khi vẫn đang mở điện. -Ðừng nâng thảm dính với sàn nếu không có người chuyên môn trợ giúp. -Ðừng vào bất cứ căn phòng nào với trần nhà đang xệ xuống. -Chần chờ không nhờ người chuyên môn trợ giúp. Bạn càng chờ lâu, sự hư hại càng nhiều. Nếu nấm mốc đã phát triển hoặc các khu vực trong nhà đã bị ẩm ướt quá 48 giờ, có thể bạn cần phải liên lạc với một nhà chuyên môn. Bạn cũng nên làm theo hướng dẫn của EPA để gỡ những thứ có thể sản xuất nấm mốc. Chẳng hạn, thảm lót sàn bị ngập nước cần được lật lên để sàn nhà phía dưới có thể được sấy khô và làm sạch. EPA cũng khuyến cáo bạn nên liên lạc với một chuyên viên phục hồi hoặc chuyên về sự hư hại do nước gây ra nếu sự rò rỉ hoặc ngập nước bị ô nhiễm với nước thải, hoặc các chất ô nhiễm hóa học hoặc sinh thái. Bạn cũng đừng sử dụng quạt trước khi xác định rằng nước rò rỉ là nước sạch hoặc vệ sinh. (n.n.) Thị trường địa ốc sẽ hồi phục chậm29/12/2011 Vũ Đức Hiền/Viễn Đông Vợ chồng John Phạm đang ở trong một căn phố lầu hai phòng ngủ với hai con nhỏ. Bây giờ bà vợ mới có bầu, căn nhà không còn thích hợp mấy khi có thêm một con nữa, Họ quyết định tìm mua một căn nhà 4 phòng ngủ. Vấn đề đang làm họ băn khoăn là mua thì dễ mà bán thì khó. Nhà hàng xóm của họ bán rất lâu, suốt nhiều tháng mà vẫn còn đó. Lúc này là lúc quá tốt để mua nhà vì nhà vừa rẻ, lãi suất vay nợ lại cũng đang thấp kỷ lục. Vợ chồng thấy tin tức những ngày gần đây nói nền kinh tế cũng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng thị trường địa ốc nhiều phần vẫn còn chưa lên giá vào năm tới. Giá nhà do chủ bán lại đã giảm 31% kể từ khi giá nhà lên cao nhất vào giữa năm 2006, theo S&P/Case-Shiller Index. Trị giá nhà đã gia tăng được khoảng 3,1% từ tháng Ba 2011 đến nay. Tuy nhiên, khoảng một phần tư các căn nhà trên cả nước có trị giá thấp hơn số tiền mà chủ nhà đang nợ ngân hàng. Giá nhà có thể xuống thấp thêm 7% vào năm 2012, theo ý kiến Scott Simon, chủ nhân công ty quản trị đầu tư Pacific Investment Management Co., ở Newport Beach, California. Theo ông giá nhà có thể xuống thấp nhất đâu đó từ đầu năm 2012 đến giữa năm 2013 trước khi nhúc nhích lên cao hơn. Theo chuyên viên kinh tế của công ty địa ốc Zillow, năm nay là năm giá nhà bị mất giá ít nhất trong 4 năm qua. Giá nhà sẽ xuống thấp nhất vào cuối năm 2012 rồi sau đó sẽ đi lên từ năm 2013 tới năm 2016 với nhịp độ tăng giá được khoảng 3% mỗi năm. Ý kiến của Zillow có lẽ là ý kiến thuộc loại lạc quan nhất. Nhưng dù sao, giá nhà gia tăng như vậy thật khá khiêm tốn vì trước khi thị trường địa ốc sụp đổ, giá nhà gia tăng hai con số. “Còn rất nhiều nhà có trị giá thấp bên dưới món nợ, nạn thất nghiệp còn cao, niềm tin của giới tiêu thụ rất thấp, là những yếu tố chính yếu làm sự phục hồi của thị trường địa ốc chậm lại” - Stan Humphries, kinh tế gia trưởng của Zillow, nói. Theo ý kiến của Frank Nothaft, kinh tế gia trưởng của Freddie Mac, giá nhà còn giảm xuống thêm 1% trong năm 2012 và sẽ gia tăng được 2% vào năm 2013. “Một sự phục hồi toàn diện của thị trường địa ốc sẽ không nhìn thấy trong năm 2012, nhưng sẽ có nhiều nhà xây mới hơn, nhà bán được nhiều hơn là năm 2011” - Nothaft phát biểu. Số lượng nhà mới xây cất bán được trong năm 2011 là 301.000 đơn vị, thua năm 2010 với 323.000 đơn vị, theo con số do Bộ Thương Mại nêu ra trong một bản thống kê. Nhà do chủ bán lại (existing home sales) bán được 4,42 triệu đơn vị tính theo chu kỳ một năm chấm dứt vào tháng 11-2011. Đây là chu kỳ bán được khá nhất trong suốt 10 tháng qua, theo Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ. Vì nhà tài trợ siết chặt các tiêu chuẩn cho vay nên có tới 33% các địa ốc viên cho biết hợp đồng mua bán nhà của khách hàng đã bị hủy bỏ vì người mua không vay được tiền. Lý do khác làm ngân hàng từ chối cho vay có thể do cả bản giám định trị giá nhà (appraisal report) thấp hơn giá thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giới tiêu thụ lợi dụng lúc lãi suất xuống thấp kỷ lục để tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà hơn là bỏ tiền ra mua nhà, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA). Số trường hợp xin vay tiền tái tài trợ món nợ trên căn nhà chiếm đến 80,7% tất cả mọi đơn xin vay tiền tài trợ địa ốc vào tuần lễ chấm dứt ngày 16-12-2011, theo MBA. Đây là tỉ lệ tái tài trợ cao nhất trong suốt 13 tháng qua. Hiện có khoảng 14 triệu đơn vị gia cư hoặc đang bị xiết nợ, hoặc có trị giá nhà thấp hơn số tiền chủ nhà còn đang nợ ngân hàng. Nó là cái bóng mây đen khổng lồ treo trên đầu thị trường địa ốc, làm cho giá nhà khó nhích lên cao hơn, theo ý kiến của James Saccacio, Tổng giám đốc điều hành của công ty tiếp thị nhà bị xiết nợ RealtyTrac ở Irvine. Về phía chính phủ, bản phúc trình của Tổng Cục Tài Chính Gia Cư Liên Bang cho hay giá nhà giảm 0,2% hồi tháng 10-2011 so với tháng trước đó. Nếu tính chu kỳ một năm chấm dứt vào tháng 10 thì giá nhà cả nước đã giảm 2,8%. Công ty nghiên cứu và tham vấn đầu tư Moody's Analytics Inc., phỏng định giá nhà bị giảm mất 3% trong năm 2012 vì sẽ có rất nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ đẩy ra bán ngoài thị trường. Đến giữa năm thì các loại nhà bán dưới món nợ (short sales) và nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường, bắt đầu giảm bớt và nhờ vậy giá nhà từ từ nhích lên được, có lẽ leo thang được đến 5% trong năm 2013. “Từ cuối năm 2012, giá nhà bắt đầu lên được”. Celia Chen, kinh tế gia của Moody dự đoán. Tỉ lệ người thất nghiệp trên cả nước hồi tháng 11 là 8,6%, mức thấp nhất kể từ tháng Ba 2009 mà có những tiểu bang có tỉ lệ thất nghiệp lên hơn 12%. Moody cho rằng tình trạng thất nghiệp sẽ không có bao nhiêu thay đổi trong năm 2012. Liệu thị trường địa ốc phục hồi được không? Nhiều kinh tế gia tin rằng nó là tình trạng rất khác nhau của từng khu vực kinh tế. Nơi này có thể giá nhà nhích lên nhưng nơi khác vẫn còn bị mất giá. Nó là sự không đồng đều rất quen thuộc của thị trường địa ốc Hoa Kỳ. Trở lại trường hợp vợ chồng ông John Phạm, cái khó của họ là phải bán được căn phố lầu 2 phòng ngủ, lấy tiền còn nằm trong căn nhà đang ở, trả trước cho căn nhà 4 phòng ngủ sẽ mua. Nếu không bán được thì sẽ không mua được. Thị trường lúc này thật khó khăn đang làm cho vợ chồng ông lúng túng. “Thị trường quả thật đang có nhiều người bán nhà hơn là người mua nhà trong khi điều kiện vay tiền lại rất chặt chẽ”. Mark Kiesel, chuyên viên kinh tế của Pimco nhận định. “Tôi cho rằng nền kinh tế hoa Kỳ còn nhiều thử thách trong năm 2012 vì tình trạng thất nghiệp vẫn còn cao”. Ông John Phạm có hai lựa chọn. Một là cứ đi mua nhà khác để ở cho hợp với nhu cầu của gia đình rồi cho thuê căn phố lầu. Đợi vài năm nữa, khi thị trường tăng trưởng, giá nhà lên nhanh, khi đó bán nhà rất dễ thì mới bán. Lại được giá cao, kiếm được nhiều tiền. Nếu ông đợi tới khi nào bán xong căn phố lầu thì ông còn phải chờ bán nhà. Thời gian chờ là bao lâu? Không ai có câu trả lời đích xác cho ông. Muốn bán nhanh, ông phải chịu bán nới giá chứ đừng nhất định đòi bán với giá mà mình tin căn nhà mình phải bán với giá như thế mới đúng. Căn nhà là một món hàng được định giá với thị trường khách quan hơn là do chủ quan của người chủ. Ông cần một địa ốc viên giỏi với một kế hoạch quảng cáo hấp dẫn. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Can Tho on Jan 14, 2012 2:08:45 GMT 9
Lãi suất vẫn thật thấp nhưng chưa đủ sức kéo thị trường địa ốc 05/01/2012 www.ehow.com/how_7527118_file-quitclaim-deed-california.htmlVũ Đức Hiền/Viễn Đông Tuần lễ cuối cùng của năm 2011, lãi suất tài trợ địa ốc trung bình trên cả nước là 3,95%, nhích lên một chút xíu từ 3,91% của tuần lễ trước đó của chương trình 30 năm lãi suất cố định, theo bản khảo sát của Freddie Mac. Đây là tuần lễ thứ 9 liên tiếp mà lãi suất của chương trình tài trợ này nằm bên dưới 4%, một mức lãi suất vô cùng thấp tưởng chừng khó thấy trong thực tế. Cách đây 12 tháng, lãi suất trung bình của chương trình này lên tới 4,86%. Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình là 3,24% trong tuần lễ cuối năm 2011, nhích lên chút ít từ 3,21% của tuần lễ trước đó. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 4,20%. “Lãi suất tài trợ địa ốc quanh quẩn ở gần mức thấp kỷ lục. Điều này có thể hiểu khi có tới 5% các gia đình dự tính mua nhà trong vòng 6 tháng”, một tín hiệu lạc quan được Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac phát biểu khi phổ biến bản thống kê thị trường tài trợ cuối năm. Thật ra, trên thực tế, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định vẫn có lãi suất 3,75% suốt nhiều tuần lễ qua ở những khu vực thị trường lớn như thị trường Quận Cam và phía Nam tiểu bang California. Còn chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất từ 3,25% đến 3,125%. Nhiều khu vực thị trường khác trên nước Mỹ nhỏ hơn nên lãi suất cao hơn. Theo một số cuộc khảo cứu thị trường địa ốc, trong khi lãi suất vẫn vô cùng thấp, giá nhà cũng giảm xuống trung bình từ 3% đến 4% trong 12 tháng qua. Đây là sự nghịch lý của thị trường địa ốc do hậu quả của một nền kinh tế suy thoái, người thất nghiệp nhiều. Đúng ra, khi lãi suất xuống thật thấp và kéo dài như hiện tại, người ta phải tranh nhau mua nhà mới hợp lý. Nhưng đại đa số người nộp đơn vay tiền đều là những người chủ nhà tận dụng cơ hội lãi suất thấp để tái tài trợ món nợ trên căn nhà. Người mua nhà thì thuộc thiểu số. Giới chuyên gia kinh tế tin rằng, một mặt, còn quá nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ trên thị trường nên giá nhà bị đè xuống thấp hơn. Trong khi đó, các người muốn mua nhà thì gặp ông chủ ngân hàng khó tính. Các đơn xin vay tiền mua nhà bị cứu xét với các tiêu chuẩn chặt chẽ, nhiều người không vay nổi. Lời kêu ca về tình trạng vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ rất khó khăn từng được nêu ra suốt ba bốn năm qua sau cuộc đại khủng hoảng làm thị trường địa ốc sụp xuống. Trong khi đó, những người có công ăn việc làm thì cũng đề cao cảnh giác. Việc làm tuy còn nhưng không biết có chắc chắn không trong tình hình kinh tế không mấy sáng sủa. Bởi vậy, nhiều người có khả năng mua nhà, tiền bạc sẵn sàng, vẫn cứ ôm tiền thủ để nghe ngóng tình hình. Hy vọng tình hình việc làm tiếp tục cải thiện thì sẽ có nhiều người can đảm bước vào thị trường. Bản phúc trình tình hình thất nghiệp cho thấy, tháng 11-2011, thất nghiệp giảm xuống còn 8,6%. Thất nghiệp vào tháng 11-2010 là 9,8% và trước đó, nhiều nơi trên nước Mỹ thất nghiệp hơn 11% hay hơn 12%. Tỉ lệ người thất nghiệp nhiều luôn luôn tương ứng với sự tồi tệ của thị trường địa ốc. Khi người ta mất việc, số tiền ít oi còn lại được chi phí cho thực phẩm, điện nước. Trả tiền nợ trên căn nhà không phải là ưu tiên số một. Nói cách khác, nơi nào thất nghiệp nhiều, giá nhà giảm xuống vì có nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ. Nơi nào thất nghiệp thấp, nhà bán dễ dàng và có giá nên trị giá nhà tăng lên cao hơn. Trong một phiên họp hồi gần giữa tháng 12-2011, Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) ra một bản tuyên bố nói: “Trong khi có các chỉ dấu hướng tới một sự cải thiện trong thị trường việc làm nhưng tỉ lệ thất nghiệp cũng còn rất cao”. Chủ tịch Fed là ông Ben Bernanke và các cộng sự đã áp dụng một số biện pháp mạnh để kích thích nền kinh tế tiến lên như hai lần mua trái phiếu bảo đảm bằng nợ nhà cũng như giữ cho lãi suất căn bản liên ngân hàng ở mức gần với zero. “Những cái kẹt của thị trường tài chính thế giới tạo nguy cơ suy thoái cho nền kinh tế Mỹ”. Ông Bernanke nhận định. Bởi vậy, để giảm áp lực xấu từ bên ngoài ào đến, Fed đã cố kềm giữ cho lãi suất tài trợ địa ốc ở mức vô cùng thấp, hậu thuẫn cho ngành địa ốc của đất nước này đừng đổ dốc thêm nữa. Ngân Hàng Trung Ương dự trù cố gắng giữ cho lãi suất tài trợ địa ốc ở mức thật thấp cho đến giữa năm 2013. Theo sự phân tích của giới chuyên gia kinh tế, giá nhà sẽ còn thấp chứ chưa leo thang nổi cho đến cuối năm 2012. Một số khu vực có giá nhà tiếp tục tuột dốc nhưng một số khu vực có giá nhà leo thang. Khu vực thị trường địa ốc mỗi nơi mỗi khác tùy tình hình kinh tế địa phương. Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ tin rằng sang năm 2012, số lượng nhà bán được sẽ khả quan hơn năm 2011, tuy không nhiều lắm, nhưng cũng là sự cải thiện, thay vì xuống dốc. Một trong những cái khó của vấn đề nằm ở số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường còn quá nhiều. Theo các dữ kiện của RealtyTrac, công ty quảng cáo nhà bị ngân hàng xiết nợ, khoảng 1,84 triệu đơn vị gia cư có chủ nhà đã quá hạn trả nợ 90 ngày hay lâu hơn. Trong khi đó, 2,17 triệu ngôi nhà đã bị nhà tài trợ xiết nợ rồi nhưng chưa tung ra bán lại trên thị trường. Khi khối lượng nhà khổng lồ này xuất hiện, áp lực đối với thị trường nhà đất trên cả nước sẽ không phải là nhỏ. Cũng vì thế, phần đông các nhà kinh tế đều tin rằng năm nay vẫn là “Năm của người mua”. Tức là, những ai có nhu cầu mua nhà đều có đủ cả hai điều thuận lợi, giá nhà rẻ, lãi suất cực thấp. Vấn đề là người ta có can đảm đặt bút ký giấy mua hay không mà thôi. Vũ Đức Hiền
|
|
|
Post by Can Tho on Mar 21, 2012 10:19:16 GMT 9
Ðề phòng lừa đảo từ người hành nghề địa ốc March 15, 2012 Chắc chắn bạn đã đọc những báo cáo về những âm mưu lừa đảo phức tạp nhằm gạt gẫm những chủ nhà gặp khó khăn trả nợ và chiếm lấy nhà của họ. Ðể giúp giới tiêu thụ tránh những trò bất lương, các người hành nghề địa ốc hãy lưu ý cẩn thận các bổn phận ủy thác của mình - và vượt ra ngoài sự mẫn cán căn bản cần thiết. Trong một thí dụ mà người ta đã thấy nhiều lần, những người có nhà đem bán không ngờ vực, được nói cho biết rằng một công ty trách nhiệm hữu hạn - thực ra chỉ là một công ty chỉ có cái vỏ ngoài được tạo ra bởi những kẻ lừa đảo - là người mua bất động sản của họ. Những bức thư chấp thuận short sale (bán với giá dưới mức mà chủ nhà còn nợ về tiền vay mua nhà) được ngụy tạo bằng cách sử dụng một mẫu in của một giấy chấp thuận short sale trước đó của một ngân hàng và được chuyển tới những người bán để khuyến dụ họ thực hiện một văn tự chuyển nhượng (grant deed) có lợi cho “người mua”. Trong khi đó, những người mua ngây thơ trả giá để mua căn nhà được nói cho biết rằng vụ short sale được chấp thuận, và những người mua đó chuyển tiền mua nhà của họ vào escrow. Viên chức escrow, cũng tham gia vào âm mưu lừa đảo, sau đó chuyển tiền cho các đồng lõa và cung cấp một HUD-1 giả cho thấy rằng các ngân khoản được sử dụng để trả dứt công ty cho vay như một phần của vụ short sale. (HUD-1 là một mẫu kết toán căn bản được sử dụng để liệt kê các dịch vụ và lệ phí mà người vay tiền phải chịu khi xin vay một số tiền để mua hoặc tái tài trợ một bất động sản). Những người bán, cho rằng những món vay của họ được trả dứt, ngưng thực hiện những vụ thanh toán, khiến ngân hàng cho vay khởi sự các thủ tục xiết nhà. Chẳng bao lâu sau đó, những người mua ngây ngơ mới biết rằng họ đã bị lừa. Ðiều gì xảy ra nếu bạn là người hành nghề địa ốc ngay tình trong một vụ thương lượng bị lừa đảo như thế này? Chẳng hạn, bạn đang đại diện cho những người mua vô tội. Với một chút quan tâm phụ trội, có lẽ bạn có thể phát giác sự lừa đảo và ngăn ngừa để nó khỏi xảy ra. Freddie Mac đang khuyến khích những người hành nghề địa ốc hãy tiếp tay ngăn ngừa sự lừa đảo bằng cách báo động về những vụ chuyển nhượng đáng ngờ. Cơ quan đòi hỏi mọi phía trong vụ giao dịch phải ký một tờ khai có tuyên thệ xác nhận một vụ giao dịch thực sự sòng phẳng. Nếu bạn không hay biết về sự gian dối, bạn sẽ không chịu trách nhiệm về hành vi của những người khác. Nhưng nếu trực giác của bạn cho bạn biết rằng có điều gì đó không ổn, khi đó hãy thực hiện vài nghiên cứu. Hãy theo dõi các viên chức escrow hay chủ quyền để bảo đảm họ đã kiểm chứng giá trị của thỏa thuận short sale. Ðừng ngần ngại đòi hỏi các bản sao những liên lạc với ngân hàng cho vay liên quan đến vụ short sale, và bảo đảm bạn yên tâm rằng ngân hàng cho vay đã cho phép vụ short sale xúc tiến theo đúng các điều kiện mà nó thực sự đang xúc tiến. Việc đặt ra những câu hỏi khó khăn sẽ bảo vệ cả bạn lẫn các khách hàng của bạn. Chúng tôi biết một trường hợp trong đó một địa ốc viên đại diện cho người mua đang bị kiện vì không thực hiện sự mẫn cán cần thiết đáng lẽ đã ngăn ngừa được vụ lừa đảo. Ðôi khi có thể bạn không muốn hỏi thêm vì sợ hụt một vụ mua bán và do đó mất tiền hoa hồng, nhưng khoản tiền hoa hồng $10,000 đó có thực sự đáng để bạn vướng vào một vụ kiện hoặc hoen ố thanh danh của bạn hay không? Sau đây là vài thứ cần phải coi chừng: Khi làm việc với một người hành nghề địa ốc khác lần đầu tiên, hãy kiểm tra tình trạng phép hành nghề của người đó với cơ quan nhà đất tiểu bang của bạn. Ðừng bao giờ thương lượng với các địa ốc viên không có phép hành nghề hoặc các công ty môi giới không có phép hành nghề, và hãy coi chừng nếu bạn đối phó với các địa ốc viên không muốn đích thân gặp bạn. Hãy bảo đảm chú ý đặc biệt nếu một trong những người hành nghề địa ốc là một bên của vụ giao dịch, đang sử dụng một công ty chỉ có vỏ ngoài, hoặc đề cập tới những chữ như “ở bên lề,” “bên ngoài escrow” hoặc “sau khi đóng hồ sơ”. Ngay từ đầu trong vụ giao dịch địa ốc, hãy bảo đảm rằng mọi tiết lộ theo đòi hỏi của tiểu bang và liên bang đều được thực hiện, và hãy nghi ngờ nếu bên kia rêu rao là đại diện cho các cơ quan hoặc chương trình của liên bang hoặc tiểu bang. Ngoài ra, hãy coi chừng sự “giám định tài liệu vay tiền” (forensic loan audit). Theo Ủy Ban Mậu Dịch Liên Bang (Federal Trade Commission), những vụ giám định này có thể được sử dụng để bóc lột các chủ nhà bị kẹt tiền. Ðể đổi lấy một lệ phí trả trước, những người được gọi là giám định viên món vay, giám định viên thế chấp, hoặc giám định viên ngăn ngừa xiết nhà, đề nghị sẽ duyệt xét các tài liệu vay tiền mua nhà của một chủ nhà để xem liệu ngân hàng cho vay có tuân thủ các luật lệ cho vay tiền mua nhà của tiểu bang và liên bang hay không. Các “giám định viên” giải thích, trong nhiều trường không có bất cứ căn bản hợp lý nào, rằng chủ nhà có thể sử dụng báo cáo giám định để tránh xiết nhà hoặc gia tốc thủ tục điều chỉnh tiền vay. Về phần bạn, nếu bạn dự tính thực hiện một vụ short sale nhân danh một người mua hoặc người bán, hãy bảo đảm bạn hiểu rõ một giao dịch hợp pháp phải tuần tự diễn ra như thế nào. Hãy hỏi các đồng nghiệp, tham khảo các website trong kỹ nghệ, và cơ quan hữu trách của tiểu bang của bạn. Nên nhớ, nếu sự việc có vẻ tốt đẹp đến mức khó trở thành sự thật, có thể nó không đúng sự thật. (n.n.)
|
|
|
Post by Can Tho on Mar 24, 2012 3:24:44 GMT 9
Nên khôn ngoan khi tân trang nhà cửa (RealtyTimes) - Khi đến lúc thực hiện việc sửa sang nhà cửa, bạn nên luôn luôn nghĩ tới chuyện liệu bạn có thu lại được các phí tổn hay không nếu sau này bạn quyết định bán nhà. Việc tân trang hay làm thêm một cái gì đó cho một căn nhà có thể tốn kém, và bạn nên lưu ý về chuyện bạn có thể hưởng thụ những đặc điểm này bao lâu so với chuyện chúng có thể tăng trị giá căn nhà của bạn bao nhiêu. (Hình minh họa: Paul Thomas/Getty Images for ECB) Có hai ý tưởng quan trọng mà bạn cần lưu ý: -Ðừng làm cho giá cả của căn nhà vượt quá mức bình thường của thị trường địa phương. Nói khác đi, ném một số tiền lớn vào một căn nhà tọa lạc trong một khu dân cư toàn những căn nhà nhỏ hơn có thể khó thu lại phí tổn đầu tư nếu bạn bán nhà. -Chú trọng vào hiệu quả của đồng tiền bạn bỏ ra. Hãy xem xét các giải pháp khi nghĩ tới việc tân trang căn nhà của bạn. Thường thường một sự sửa sang bề ngoài là một giải pháp tốt để thay thế cho một vụ tân trang đắt tiền. Có một vài dự án tân trang nhà cửa luôn luôn là một đầu tư tốt khi cần đổi mới căn nhà của bạn và gia tăng sự hấp dẫn nói chung đối với một người có thể mua căn nhà của bạn. Sau đây là một vài thí dụ: Tô điểm bên ngoài Sự hấp dẫn khi nhìn từ ngoài đường là ấn tượng đầu tiên mà một người mua ghi nhận về một căn nhà. Ngoài ra, không có hại gì khi bên ngoài căn nhà của bạn trông đẹp đẽ khi người ta tới viếng thăm. Các láng giềng của bạn cũng sẽ biết ơn bạn! Luôn luôn thực hiện việc bảo trì theo mùa, như dọn rác rưởi ở các ống máng và dọn lá rụng và các loại rác khác ở sân. Thay các cửa sổ hoặc lớp ván che chung quanh nhà không những làm cho căn nhà của bạn có một cái nhìn mới mẻ, nó còn có thể giúp tiết kiệm năng lượng mà bạn và các chủ nhà trong tương lai có thể hưởng. Thân thiện với môi trường Nói tới tiết kiệm năng lượng, chuyện làm cho căn nhà của bạn thân thiện với môi trường hơn không có gì khó hiểu. Tiết kiệm năng lượng là làn sóng của tương lai và nó cũng có thể tiết kiệm cho bạn khá tiền về các hóa đơn tiện ích hàng tháng. Khi các dụng cụ cũ như máy giặt và máy sấy, máy đun nước nóng, lò sưởi, và dụng cụ nhà bếp bị hư hỏng, hãy thay chúng bằng những kiểu tiết kiệm năng lượng. Các vòi nước và bồn cầu ít tốn nước cũng sẽ giúp giảm bớt hóa đơn nước của bạn. Xếp đặt lại không gian hiện hữu Thay vì thực hiện một vụ xây dựng thêm hoàn toàn mới, hãy xem xét việc làm thêm một tầng hầm hoặc phòng ngủ hoặc văn phòng tại nhà trên gác xép. Các văn phòng bỏ túi - những chỗ để đặt bàn giấy, với đầy đủ khả năng để nạp điện cho các dụng cụ - đang phổ biến và có thể thu gọn vào một hốc tường ở hành lang hoặc một buồng chứa quần áo lớn. Nếu bạn có một phòng phụ trội hoặc phòng ăn trang trọng mà bạn không bao giờ dùng tới, nên xem xét việc biến nó thành một phòng truyền thông mà toàn thể gia đình có thể hưởng thụ. Sửa sang bề mặt các món cố định hiện hữu Một vụ tân trang toàn thể nhà bếp hoặc buồng tắm có thể khá tốn kém, và có thể bạn không thu lại được số tiền mà bạn đã chi tiêu khi đến lúc bán nhà. Thật may mắn, bạn có thể làm mới những căn phòng cũ bằng cách thực hiện những thay thế nhỏ hơn - đồ gỗ, mặt bàn bếp và các dụng cụ là một nơi thích hợp để bắt đầu. Bạn có thể ngạc nhiên về chuyện những thay đổi nhỏ có thể làm cho một căn phòng cũ cảm thấy như mới. Ðối với các ý kiến tận dụng khoảng không gian có sẵn mà không làm cho trương mục ngân hàng của bạn cạn kiệt, hãy kiểm tra các địa chỉ trên Internet và các tạp chí để trang hoàng nhà và thiết kế bên trong. Với vô số các cửa tiệm lớn bán những thứ để bạn tự làm lấy, như Lowe's và Home Depot, bạn có thể ngạc nhiên về những gì bạn có thể tự mình hoàn thành khi cần tạo một bộ mặt mới cho căn nhà của bạn. (n.n.) Có nên mua nhà foreclosure?
Phan Bạch Quán – tổng hợp Với mức tiền lời thấp tới mức kỷ lục hiện nay song song với giá nhà cho thuê ngày càng gia tăng theo đà lạm phát làm người ta bắt đầu nghĩ tới việc mua nhà dù tình hình kinh tế Hoa Kỳ vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Một trong những câu hỏi được nhiều người đặt ra cho việc mua nhà là: “Nên mua nhà foreclosure hay nhà REO?” Bài viết này tổng hợp một số giải thích và khuyến cáo của các chuyên viên địa ốc nhằm giúp bạn đọc có một cái nhìn tổng quát về việc mua nhà foreclosure. Thế nào là “nhà foreclosure” và “nhà REO”? Foreclosure là thủ tục tịch thu nhà (hay xiết nhà) để chủ nợ (thường là nhà băng cho vay) lấy lại số tiền cho vay khi người chủ nhà (tức người nợ tiền) không trả tiền đúng thời hạn. Theo luật định, căn nhà bị tịch thu vì foreclosure phải được đem ra bán đấu giá, và nếu nhà băng muốn mua lại căn nhà đó thì họ cũng phải tham gia cuộc đấu giá như mọi người. Nếu nhà băng mua lại thì căn nhà đó trở thành “bank-owned” hay “real estate owned”, viết tắt là REO. Người Việt mình thường dùng chữ “nhà foreclosure” để chỉ những căn nhà được đưa ra đấu giá, còn “nhà REO” để chỉ nhà được nhà băng mua lại để rồi sau đó bán ra. Lợi và hại khi mua “nhà foreclosure” Foreclosure Nguồn: foreclosure.avvo.com Một cách tổng quát, “nhà foreclosure” thường được bán với giá thấp hơn giá thị trường khá nhiều nên người mua có cơ may tậu được một căn nhà vừa tốt vừa rẻ qua cuộc đấu giá (auction). Hiện nay, người ta còn có thể đấu giá qua mạng (online foreclosure auction). Mua nhà theo cách này người mua không cần phải tiếp xúc trực tiếp với người chủ cũ của căn nhà, như thế tránh được những chuyện rày rà khó chịu có thể xảy ra vì người chủ cũ thường trong tình trạng ấm ức bực dọc vì bị mất nhà, và như thế người mua tha hồ kéo giá xuống tới mức rẻ nhất. Tuy nhiên, việc mua nhà đấu giá đi kèm với nhiều khó khăn như sau: - Đòi hỏi thời gian để theo dõi danh sách nhà bán đấu giá trong các tòa án ở các quận hạt khác nhau. - Phải đi xem trước các căn nhà nào muốn mua để xem cần sửa chữa ra sao và để định giá trị căn nhà trước khi hô giá (bid) trong cuộc đấu giá. Tuy nhiên việc đi xem nhà chỉ dừng lại ở bên ngoài nhà, còn thường thì không được vào bên trong để coi. - Phải có phương tiện xem được giấy chủ quyền (title) của căn nhà để biết rằng ngoài tiền nợ nhà (mortgage) căn nhà đó có còn mang những khoản nợ khác hay không như nợ thuế đất của chính phủ (real estate tax), hoặc các nợ khác gọi là “liens”. - Phải có sẵn tiền mặt từ 5 đến 10 phần trăm để đặt cọc (down payment) nếu thành người thắng cuộc (bid winner). - Có khi chủ cũ vẫn ở lỳ trong nhà thì người mua phải tìm cách “bứng” họ đi. Lợi và hại khi mua “nhà REO” Nhà băng có thể mua lại một căn nhà bằng nhiều cách, hoặc qua đấu giá như vừa kể trên, hoặc qua thương lượng với chủ nhà trong một “short sale foreclosure” hoặc “pre-foreclosure”, nói một cách khác nhà băng có nhiều cách để mua lại căn nhà mà không cần qua cuộc đấu giá. Sau khi đã mua lại, nhà băng sẽ làm các bước cần thiết để căn nhà sẵn sàng cho người khác mua, gồm có lấy tên người chủ cũ ra khỏi giấy chủ quyền (clear the title), thanh toán mọi nợ nần nếu có, sửa chữa những thứ hư hỏng trong nhà, v.v. Chính vì những phí tổn đó mà giá của “nhà REO” thường cao hơn giá “nhà foreclosure”, nhưng người mua nhờ thế tránh được những bước phiền phức như mua nhà qua đấu giá. Sự chênh lệch giá của căn nhà mà nhà băng bán so với giá thị trường gọi là “forclosure discount”. Tuy nhiên có những lúc forclosure discount là rất nhỏ bởi vì sự giảm giá (discount) còn tùy thuộc vào thị trường nhà của từng vùng. Nói chung, nếu số nhà trong vùng được nhà băng bán ra càng nhiều thì sự giảm giá càng tăng, có thể lên đến 30 cho đến 40% giá trị thực của căn nhà. Lợi và hại khi mua “nhà pre-foreclosure” Còn một cách thứ ba để mua nhà giá rẻ là mua thẳng từ chủ nhà. Khi một căn nhà trong giai đoạn “pre-foreclosure” (trước khi bị tịch thu), chủ nhà thường sẵn sàng giảm giá từ 20 đến 40 phần trăm dưới giá thị trường để bán được nhà, như thế họ sẽ không bị mang vết xấu trong lý lịch tín dụng (credit history) nếu như họ để cho nhà bị tịch thu. Người mua cũng có lợi vì ngoài giá rẻ còn có thì giờ tìm hiểu giấy tờ và tình trạng căn nhà mình muốn mua. Kết luận Mua nhà qua đấu giá tuy rất phức tạp và nhiều rủi ro nhưng vẫn thu hút đông đảo người mua. Người mua “nhà foreclosure”có thể là giới chuyên đầu tư nhà đất cho đến những người muốn mua căn nhà đầu tiên cho mình. Những tay lão luyện thường biết cách “deal” với nhà băng để luồn lách qua những hàng rào luật lệ, ví dụ trên nguyên tắc người đấu giá không được vào trong nhà để coi, nhưng dân “pro” vẫn biết cách điều đình để làm cuộc “pre-inspection” (kiểm tra trước), hoặc khi thấy một căn nhà nằm ụ khá lâu, các tay này biết cách thương lượng để nhà băng đồng ý trả tiền sửa chữa dù rằng theo thông lệ các căn “nhà foreclosure” bao giờ cũng là “as-is” (có sao bán vậy). Tóm lại, mua “nhà foreclosure” không dễ dàng. Người muốn mua nhà theo cách này cần đến nhiều cuộc đấu giá để quan sát và tìm hiểu trước khi thực sự tham gia. Cũng cần tính hết các chi phí sẽ phải trả để sửa chữa căn nhà để không bị rơi vào cảnh tưởng (rẻ) vậy mà không phải vậy. Mua “nhà REO” an toàn hơn, đỡ rắc rối hơn tuy sẽ không được giá hời như “nhà foreclosure”. Tuy nhiên, dù mua trực tiếp từ nhà băng người mua vẫn cần hết sức cẩn thận vì không phải nhà băng nào cũng tuân thủ các luật lệ một cách nghiêm chỉnh, chưa kể một số nhân viên nhà băng gian tham thường đưa ra một luật lệ “ma” nào đó để móc túi người mua. Trong tình hình nhà đất đủ loại ê hề như hiện nay, người mua có nhiều cơ hội để chọn cho mình căn nhà đúng ý, nhưng từ đó cũng nảy ra nhiều chuyện nhức đầu khác. Đây còn là cơ hội cho nhiều kẻ gian manh lợi dụng lòng hám rẻ của bà con để tung các chiêu lừa bịp. Để tránh rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, người mua nhà nên chọn những nhà băng hay định chế tài chính có uy tín, cũng cần tránh thói quen “nghe người này nói, người kia nói” mà nên đọc những tài liệu chính thức từ các cơ quan chức năng để hiểu vấn đề tới nơi tới chốn, nếu không như thế thì cần tìm một chuyên viên địa ốc đáng tin cậy để giúp đỡ mình. Nếu gặp may mắn bạn có thể tậu được căn nhà vừa tốt lại vừa rẻ. Nhưng cũng có khi bạn cần phải thu hết can đảm để nói “không” với một món quá hời khi linh tính báo cho bạn biết rằng “của rẻ là của ôi” – If it seems too good to be true, it probably is.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Mar 28, 2012 0:29:02 GMT 9
Một Số Điều Ngộ Nhận Về Nhà Tịch Biên Nhà Năm 2012 03/27/2012 Bắt đầu từ năm 2007, hiện tượng tịch biên nhà tấn công thị trường địa ốc. Như là một đoàn xe lửa chở hàng mất điều khiển, chúng bắt đầu tàn phá thị trường, mà đỉnh điểm là vào năm 2009. Những tin đồn và điều ngộ nhận bắt đầu tràn lan khi người dân đang cố gắng để tìm hiểu đúng về thực tại. Mặc dù có rất nhiều nhận thức sai lầm đến rồi đi, chúng tôi xin ghi nhận lại vài điều ngộ nhận chính thường xuyên gặp sau đây:1- Sẽ có nhiều cơn lũ tịch thu nhà mới nữa trên thị trường: Tin đồn loại này đã có từ năm 2008, được đính chính nhưng cứ tái hiện nhiều lần. Vấn đề khá đơn giản: khi “nút đậy” hiện nay đã mở ra khỏi chai “nhà tịch biên”, chúng ta sẽ thấy nhà do ngân hàng sở hữu tràn ngập trên thị trường. Ý kiến riêng của chúng tôi: không có gì đáng lo cả! Nhà băng họ hiểu rằng nếu họ kiểm soát lượng hàng tồn kho, họ có thể làm ảnh hưởng đến giá. Bằng cách đưa ra thị trường một số lượng nhà có tính toán, họ sẽ bán được giá cao hơn là đẩy ra một số lượng quá nhiều nhà. Hơn nữa, nhà băng biết rằng có thể làm giảm nhẹ thiệt hại của họ bằng những thỏa thuận short sale, để các bên đều có lợi. 2- Có thể đến thẳng ngân hàng để mua nhà tịch biên không? Cứ vài tuần một lần, chúng tôi lại được khách hàng đến hỏi là làm sao để mua nhà bị xiết trực tiếp từ ngân hàng. Một số người biết bạn bè có nhà bị tịch thu, họ muốn gặp ngân hàng để mua trực tiếp căn nhà này trước khi nó được đưa ra thị trường. Thực ra, ngân hàng có một hệ thống bán nhà loại này khá đơn giản. Đầu tiên họ bán một số nhà theo các trình tự trong tòa án. Còn lại, họ sẽ giao cho một đơn vị quản lý tài sản đi tìm những nhà môi giới địa ốc để bán. NẾu muốn mua nhà do ngân hàng sở hữu, thì hãy trả tiền mặt tại tòa án, hoặc chờ cho đến khi nó được niêm yết giá tại địa phương. 3- Có thể mua nhà rất hời bằng cách đặt một giá thật thấp khi mua nhà bị tịch biên? Sự thật là: ngân hàng muốn nhà tịch biên được bán trong vòng 30 ngày hay ngắn hơn, cho nên họ niêm yết giá sao cho thấp hơn những căn nhà tương đương một chút. Nếu căn nhà vẫn không thể bán nhanh được, ngân hàng sẽ hạ giá trong khoảng 30 ngày sau. Những người đặt giá mua quá thấp từ đầu sẽ bị gạt qua một bên, do đó quí vị sẽ phí thì giờ và công sức của mình khi làm điều này. Bạn có thể bỏ giá thật thấp để mua nhà tịch biên sau khi chúng đã được rao bán 90 ngày mà chưa có người mua. Nhưng cũng phải cẩn thận, bởi vì những căn nhà khó bán như vậy cũng hay có vấn đề! Ngay cả khi quí vị đặt mua giá thấp và trả tiền mặt, ngân hàng vẫn không chấp nhận! 4- Nhà tịch biên chỉ xảy ra ở thị trường nhà giá thấp? Điều này đã có thời đúng, nhưng bây giờ đã có khác. Hiện nay, lượng bán nhà tịch biên có giá trị thấp đang giảm, trong khi lượng nhà cao giá đang tăng. Theo ông Daren Blomquist, Phó Chủ Tịch Công Ty RealtyTrac, thị phần nhà tịch biên có giá trị dưới 1 triệu Đô đang giảm, trong khi những căn nhà trị giá trên 1 triệu Đô tăng 115% kề từ năm 2007, và những căn nhà trị giá trên 2 triệu Đô tăng 273%. Mọi thắc mắc, xin lin lạc: Elizabeth Nguyễn – Bridgemark Real Estate 11770 E. Warner Ave. Ste 202 Fountain Valley, CA 92708
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Mar 28, 2012 0:47:59 GMT 9
Ba lý do chính có thể làm “bể” một bản hợp đồng mua bán nhà (VienDongDaily.Com - 23/03/2012) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Thỏa thuận xong được bản hợp đồng, cả người bán cũng như người mua cũng chưa nên mừng vội. Sau mấy tháng trời xem hết nhà này sang nhà khác, căn nhà này được cái này thì không ưng ý được cái kia, cuối cùng cũng chọn được một căn nhà tạm gọi là ưng ý nhất và viết bản hợp đồng đề nghị mua. Chủ nhà bằng lòng bán. Thật vui, nhưng nên mở sâm-banh ăn mừng chưa? Chắc chắn có căn nhà gọi là căn nhà của mình chưa? Chưa đâu! Hai bên ký thỏa thuận được bản hợp đồng cũng mới chỉ là khởi điểm của một tiến trình tiếp theo. Nó có thể “bể” bất cứ lúc nào và vì nhiều lý do khác nhau. Mọi chuyện chỉ có thể gọi la hoàn tất khi người mua ký giấy nợ với ngân hàng và cầm chìa khóa nhà trong tay. Trước đó thì chưa có gì bảo đảm. Theo một bản tường trình của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR), có đến 33% các hội viên của hiệp hội nói các hợp đồng mua bán nhà của khách hàng của họ đã thất bại trong tháng 12-2011. So với cùng tháng này của năm 2010, sự thất bại gia tăng 9%. Nhiều lý do làm cho một vụ mua bán nhà không kết thúc như cả người bán và người mua mong muốn. Từ lý do người mua không hài lòng về tình trạng căn nhà khi chuyên viên kiểm tra căn nhà thấy có nhiều chỗ cần sửa chữa, đến lý do người mua không vay được nợ. Nói chung là nhiều lý do có thể xảy ra nhưng giới chuyên viên địa ốc nhìn thấy có ba lý do chính.
Kiểm tra tình trạng căn nhà Phần lớn giới chuyên viên địa ốc tin rằng lý do chính làm hỏng một vụ mua bán nhà là kiểm tra tình trạng căn nhà. Trong các bản hợp đồng mua bán nhà, người mua thường đòi chủ nhà cho phép người mua thuê một công ty kiểm tra tình trạng căn nhà (Home Inspection Service). Nếu căn nhà tốt như đã được xem xét sơ qua, chuyện mua bán tiến hành. Nếu bản kiểm tra chỉ ra căn nhà có nhiều khuyết tật nghiêm trọng, người mua có quyền không tiến tới nữa, hoặc yêu cầu người bán phải cam kết sửa chữa hoàn chỉnh rồi người mua mới lấy. Thông thường, nếu căn nhà chỉ có những hư hỏng lặt vặt, người bán sẵn sàng chiều ý người mua. Tốn một vài trăm đô la không phải là chuyện đáng kể. Tuy nhiên, nếu bản kiểm tra tình trạng căn nhà liệt kê ra một danh sách gồm nhiều thứ cần thay thế hay sửa chữa lên hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn đô la, vụ mua bán nhìn thấy trở ngại. Hệ thống máy sưởi máy lạnh không làm việc, mái nhà dột lại có mối mọt ăn mục gỗ nhiều chỗ bên dưới mái, hệ thống ống nước rò rỉ, v.v., và tốn khá nhiều tiền để sửa chữa hay thay thế. Một người chủ nhà cẩn thận không muốn việc bán nhà gặp trở ngại, thường thuê một công ty kiểm tra nhà tới xem xét và sửa chữa hết những chỗ cần sửa chữa hay thay thế. Cho các người đến xem nhà nhìn thấy bản phúc trình tình trạng căn nhà (Inspection Report) với những chỗ đã được sửa chữa hay thay thế, người mua nhà cũng cảm thấy yên trí hơn. Chuyện mua bán sẽ không bị bể vì lý do này.
Vay nợ Lý do thứ hai cũng rất dễ làm hỏng một vụ mua bán nhà là người mua không vay được tiền ngân hàng. Những chuyên viên địa ốc có kinh nghiệm thường khuyến cáo khách hàng làm thủ tục vay nợ ngân hàng trong khi hoặc trước khi đi xem nhà. Nếu được một nhà tài trợ thỏa thuận cho vay tiền, đính kèm tờ giấy chấp thuận trước (Pre-approval Letter) của ngân hàng vào với bản hợp đồng đề nghị mua nhà, người bán nào cũng cảm thấy yên tâm được một phần. Cái ngại nhất của các người có nhà bán trên thị trường là, ký xong bản hợp đồng, đồ đạc trong nhà phần đóng thùng, phần bán bớt cho gọn nhẹ khi dọn nhà đi xa, phần đem cho, nhưng cuối cùng người mua bị từ chối cho vay, mọi chuyện phải bắt đầu lại từ đầu. Theo thống kê, cứ 4 người mua nhà thì có một người bị từ chối đơn xin vay tiền. Các công ty tài trợ và ngân hàng cứu xét đơn xin vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ một cách rất chặt chẽ. Có dấu hiệu gì khiến họ không cảm thấy an tâm là bị từ chối liền. Một số người mua nhà làm một vài chuyện tưởng rằng “chuyện nhỏ” hay “chuyện bình thường” nhưng không ngờ lại ảnh hưởng tới điểm số tín dụng (credit scores) là cái mà nhà tài trợ căn cứ vào đó để xác định người xin vay nợ đáng tin cậy đến đâu. Thí dụ, mua xe trả góp, mua nhiều thứ máy móc bằng thẻ tín dụng đến tối đa, mua giường tủ bàn ghế, máy lạnh máy giặt cho nhà mới, không ngờ lại ảnh hưởng tới bản tiểu sử tín dụng và tạo cơ hội cho nhà tài trợ từ chối cho vay. Hủy bỏ một hai cái thẻ tín dụng vào thời gian này cũng không phải là ý kiến tốt.
Giám định trị giá nhà Trước khi chấp thuận cho vay, nhà tài trợ có thể thuê một chuyên viên giám định trị giá nhà (certified appraiser) xét lại trị giá căn nhà dù trước đó đã được một chuyên viên khác định giá rồi. Thị trường địa ốc bây giờ khá bấp bênh. Không ít khu vực giá nhà trên thị trường vẫn còn sụt giảm. Đó là lý do tại sao nhà tài trợ cần xét lại trị giá căn nhà. Nếu trị giá căn nhà trong hợp đồng tụt xuống bên dưới giá mà hai bên đã thỏa thuận, trở ngại xảy đến. Thông thường, để tự bảo vệ, người mua phải đặt điều kiện trong bản hợp đồng là nếu bản giám định trị giá nhà xác nhận căn nhà tôi tính mua có trị giá bằng hay bên trên cái giá tôi đề nghị mua, thì tôi mới mua. Nếu trị giá tụt xuống bên dưới cái giá tôi trả, tôi có toàn quyền từ chối mua và không phải bồi thường gì cho người bán. Khi ký bản hợp đồng mua bán nhà, các điều kiện ràng buộc rất chặt chẽ và có hiệu lực pháp lý. Bên nào không thi hành đúng theo các điều kiện đã thỏa thuận, sẽ dễ dẫn đến kiện tụng. - (VĐH)
|
|
|
Post by Vĩnh Long on Jun 10, 2012 11:07:43 GMT 9
Lãi suất đang vô cùng thấp - Tái tài trợ để dứt nợ sớm (VienDongDaily.Com - 08/06/2012) Vũ Đức Hiền Lãi suất tài trợ địa ốc hiện đang ở những lúc thấp nhất trong suốt nhiều thập niên qua. Nhờ vậy, không ít chủ nhà đã xin tái tài trợ món nợ của căn nhà để số tiền trả nợ hàng tháng ít hơn hoặc trả nợ nhanh hơn. Theo một bản tin gần đây của định chế tài trợ Freddie Mac, gần một phần ba những người tái tài trợ (refinance) món nợ trên căn nhà đã chuyển từ chương trình 30 năm sang chương trình 15 năm. Con số tỉ lệ 31% những chủ nhà muốn rút ngắn thời gian trả nợ hiện nay là tỉ lệ cao đứng hàng thứ nhì kể từ năm 2002 đến nay, theo Freddie Mac. Bản tin khảo cứu thị trường tài trợ địa ốc của Freddie Mac giữa tuần qua cho biết lãi suất chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình trên cả nước là 3,75%. Đây là lãi suất thấp nhất kể từ hơn ba thập niên trở lại đây. Cách đây một năm, chương trình tài trợ này có lãi suất trung bình là 4,55%. Lãi suất xuống thấp kỷ lục như hiện nay giúp cho người vay nợ tiết kiệm được 47 Mỹ kim mỗi tháng cho mỗi 100.000 Mỹ kim tiền vay qua chương trình 30 năm lãi suất cố định. Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình hồi tuần qua là 2,97%. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 3,74%. Như thế, nếu vay bây giờ so với một năm trước, người ta tiết kiệm được 37 Mỹ kim tiền trả nợ hàng tháng nếu đi theo 15 năm lãi suất cố định cho mỗi 100.000 Mỹ kim tiền vay. “Lãi suất thấp nhất trong suốt nhiều chục năm qua và sự cách biệt khá xa tới khoảng 0,75% giữa chương trình tài trợ 15 năm và 30 năm, giúp cho chương trình 15 năm trở nên hấp dẫn đặc biệt để người ta xin tái tài trợ sang chương trình vay nợ thời hạn ngắn hơn”. Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac bình luận. Khi lãi suất xuống cực thấp như hiện nay, các người chủ nhà có khuynh hướng cắt giảm thời gian trả nợ và đồng thời cũng giảm được số tiền lời phải trả cho chủ nợ, là điều dễ hiểu. “Người ta nắm được phần trị giá tài sản thuộc về mình trong căn nhà (equity) nhiều hơn và nhanh hơn khi mình có điều kiện thực hiện nhờ lãi suất cực thấp như hiện nay thì tại sao lại không làm? Ai đang vay với lãi suất cao và theo chương trình trả nợ 30 năm cũng nên tham khảo với các chuyên viên tài trợ mà mình tín nhiệm để được phân tích sự lợi hại, nên hay không nên”. Ông Phan, một địa ốc viên và chuyên viên tài trợ tại Realty Savers phát biểu. Thời gian trả nợ ngắn hơn, chủ nhà có phần trị giá tài sản thuộc về mình gia tăng nhanh hơn, cho dù trị giá nhà không tăng trên thị trường. Người ta có thể hình dung ra những năm có thể làm chủ hoàn toàn căn nhà, không còn mang nợ để rồi một ngày kia bị ngân hàng xiết mất nhà. Dĩ nhiên, khi chuyển sang chương trình trả nợ thời gian ngắn hơn, số tiền phải trả hàng tháng sẽ nhiều hơn. Nhưng được đền bù lại nhờ lãi suất thấp hơn. Khi trả nợ chương trình 15 năm, người chủ nhà cũng có thể được hưởng những lợi ích về thuế. Khi mới bắt đầu chuyển đổi chương trình tài nợ, những năm đầu con nợ phải trả số tiền lời rất lớn rồi giảm dần xuống. Nhờ vậy, những năm này có số tiền lời nhiều hơn để khai trong bản liệt kê tốn phí (Itemized Deductions) được chính phủ cho phép dùng chống lại thuế lợi tức, lấy lại nhiều tiền thuế bồi hoàn hơn. Một bản khảo cứu của Freddie Mac cho thấy, rất nhiều chủ nhà khi tái tài trợ món nợ lại cũng đồng thời đổ thêm tiền vào, giúp cho món nợ nhỏ bé thêm. Có tới 21% những người tái tài trợ món nợ trên căn nhà đã làm như vậy thời gian gần đây, theo Freddie Mac. Theo nhiều chuyên gia tài chính, người chủ nhà có thể có những âu lo về sự bền vững của công việc làm nên chỉ muốn tái tài trợ từ chương trình 30 năm lãi suất cao sang một chương trình 30 năm lãi suất thấp hơn. Đây là sự âu lo dễ hiểu và cũng có lý. Đặt trường hợp, vì lý do gì đó, mà lợi tức giảm xuống, người ta vẫn có khả năng trả nợ theo chương trình 30 năm trong khi không trả nổi theo chương trình 15 năm. Theo chương trình 15 năm, như vậy, có nguy cơ bị mất nhà. Vì thế, để giảm nhanh hơn số tiền nợ và thời gian trả nợ, người chủ nhà (tái tài trợ theo chương trình tài trợ 30 năm) có thể hàng năm trả thêm một số tiền bên trên số tiền phải trả hàng tháng để giảm tiền nợ gốc, khi mình có điều kiện. Hiện nay, một số nhà tài trợ tại quận Cam có lãi suất 3,375% cho chương trình tài trợ địa ốc 30 năm lãi suất cố định và 2,75% cho chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định. Với số tiền vay nợ 200.000 Mỹ kim, người ta phải trả hàng tháng cho ngân hàng là 884,19 Mỹ kim cả vốn lẫn lời nếu đi theo chương trình 30 năm lãi suất cố định. Nhưng cũng với số tiền này, vay theo chương trình 15 năm lãi suất cố định, người ta phải trả hàng tháng là 1.357,24 Mỹ kim. Chênh lệch của số tiền phải trả hàng tháng giữa hai chương trình là 473,05 Mỹ kim. Nếu vay 300.000 Mỹ kim, tiền trả hàng tháng là 1.326,29 Mỹ kim nếu đi theo 30 năm và trả 2.035,86 Mỹ kim nếu đi theo 15 năm. Sự chênh lệch giữa hai chương trình lên tới 709,57 Mỹ kim lại càng lớn hơn theo số tiền vay nhiều hơn. Sự chênh lệch này khá đáng kể sẽ khiến nhiều chủ nhà phải suy nghĩ thật thận trọng để cân nhắc lựa chọn giữa lợi ích của chương trình trả nợ và khả năng trả nợ của gia đình mình. Nên nhờ các chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm giúp các con tính khác nhau dựa vào hoàn cảnh tiền bạc của mình để chọn giải pháp nào tốt nhất.
|
|
|
Post by Can Tho on Aug 10, 2012 3:15:45 GMT 9
3 tiên đoán quan trọng cho địa ốc August 07, 2012 NguoiViet .
HOA KỲ - Một vài tiên đoán quan trọng phát xuất từ cuộc thảo luận của ủy ban đã mở đầu cuộc hội thảo về địa ốc, được gọi là Real Estate Connect, của công ty tham vấn kỹ nghệ địa ốc Inman vào buổi sáng ngày 1 Tháng Tám ở San Francisco.
Cuộc hội thảo, dưới sự điều hợp của sáng lập viên của Inman News, ông Brad Inman, có sự hiện diện của các chuyên viên thuộc giới địa ốc và tài chánh. Sau đây là một vài tiên đoán quan trọng nhất cho kỹ nghệ địa ốc.
1. Lãi suất sẽ tiếp tục thấp ít nhất một năm nữa
Bà Amy Brandt, tổng giám đốc của công ty đầu tư Vantium Capital, đưa ra lời tiên đoán dè dặt nhất: lãi suất có thể sẽ khởi sự tăng đáng kể vào mùa Hè năm tới. Ông Bill Emmons, phụ tá phó chủ tịch và cũng là kinh tế gia của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang ở St. Louis, cho biết ông hy vọng Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) sẽ làm bất cứ điều gì có thể làm được để duy trì lãi suất thấp cho tới cuối năm 2014.
2. Bất kể điều gì xảy ra, chính phủ sẽ tiếp tục đóng một vai trò lớn trong việc tài trợ thế chấp
Bà Brandt vạch rõ rằng hơn 90% các món thế chấp nhà ngày nay phần nào được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang. Ðiều đó có thể tiếp tục diễn ra vì một vài lý do, lý do đầu tiên là các nhà đầu tư muốn như vậy, theo lời ông Joel Singer, tổng giám đốc của Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR). Nhưng một vấn đề khác là không có thực thể hoặc nhóm tư nhân nào đủ lớn để trám vai trò đó ngay bây giờ. Tuy nhiên, không rõ là liệu cơ quan tài trợ gia cư liên bang FHA hay một định chế thoát thai từ Fannie Mae và Freddie Mac sẽ nắm vai trò chủ chốt.
3. Các tài sản có giá trị nội tại như dầu hỏa, vàng và bất động sản có thể sẽ tăng vào một lúc nào đó trong thời gian tới
Mọi chuyên viên trong ủy ban đều đồng ý, với vài ngoại lệ nhỏ, rằng bất động sản là một đầu tư tốt ngay bây giờ. Và cũng như những tài sản hiển nhiên khác, nó có thể sẽ gia tăng giá trị trong thời gian vài năm tới.
Họ cũng đều đồng ý rằng sẽ cần một thời gian trước khi nền kinh tế trở lại sự phát triển ổn định, kéo dài. Lý do? Sự suy sụp là do những vấn nạn lớn trong lãnh vực tài chánh, và hệ thống bị đổ vỡ sẽ phải được tái trang bị trước khi nền kinh tế có thể thực sự phát đạt, theo lời ông Patrick Stone, chủ tịch kiêm tổng giám đốc của Williston Financial Group.
Ông Singer nói thêm việc tái xây dựng đó có thể cần thời gian. “Sự chuyển tiếp này sẽ cần một thời gian. Sự thất bại của các định chế trong việc nhận thức vấn nạn và đi tới các giải pháp là những gì khiến tình trạng này kéo dài lâu như vậy.”
Ông Emmons nói giới kinh doanh hiện giờ hết sức tránh rủi ro, khiến dòng tư bản chảy vào những tài sản có rủi ro thấp, tiền lời thấp. Ông nói điều này sẽ phải cải thiện, nhưng mức độ nợ nần công và tư chưa từng thấy có thể kềm chế sự phát triển. Ông giải thích: “Vẫn có nhiều nợ nần phải giải quyết. Trên vài phương diện, chúng ta trông giống như Nhật Bản. Thay vì chấp nhận 18 tháng cực khổ để vượt qua, chúng ta đá nó tới cuối đường.”
Tuy nhiên, ủy ban nói chung lạc quan về các triển vọng dài hạn của nền kinh tế.
Ông Stone nói: “Chúng ta huấn luyện và giáo dục những nhà cải cách của ngày mai. Và không có nước nào nối kết tư bản và cải cách tốt hơn chúng ta.”
Bà Brandt cũng bày tỏ tin tưởng vào khả năng của hầu hết các chuyên viên địa ốc để thích ứng với bất cứ biến chuyển lớn nào của nền kinh tế, giống như khi họ đã làm với sự ra đời của Internet. “Tôi nghĩ đây là một nhóm cải cách có thể đi tới các giải pháp,” bà nói, nhưng nhấn mạnh rằng những người hành nghề cần gia tăng cảnh giác và sự tham gia của họ về mặt tài trợ thế chấp trong vụ giao dịch.
Bà nói: “Nếu tôi điều hành một công ty địa ốc, tôi sẽ cố gắng hợp tác chặt chẽ hơn với bên tài chánh.” (nn)
|
|
|
Post by Can Tho on Oct 10, 2012 9:04:45 GMT 9
Ngân Hàng Trung Ương bơm tiền, đẩy lãi suất tài trợ đi xuống (VienDongDaily.Com - 22/09/2012) Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Lãi suất tuy vẫn quanh quẩn ở mức rất thấp nhưng thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế nói chung của cả nước vẫn leo dốc những bước chậm chạp. Vào những ngày mà kỳ bầu cử tổng thống không còn bao xa, Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) mà cũng là Ngân Hàng Trung Ương, chơi bạo một quả gây ngạc nhiên không ít. Giữa tuần qua, Fed loan báo sẽ bơm mỗi tháng 40 tỉ Mỹ kim từ nay đến cuối năm mua lại chứng khoán từ Fannie Mae và Freddie Mac (những món nợ bảo đảm bằng bất động sản – Mortgage-Backed Securities - MBS). Những số tiền đó lại được hai đại gia Fannia Mae và Freddie Mac bơm vào thị trường tài trợ mà hệ quả dây chuyền có thể nhìn thấy là lãi suất tài trợ địa ốc sẽ được đẩy xuống thấp hơn nữa. Khi Fed loan báo tin bơm tiền, lãi suất tài trợ địa ốc chương trình 30 năm lãi suất cố định trên cả nước trung bình là 3,55%, theo bản phúc trình hàng tuần của Freddie Mac. Nhiều kinh tế gia tin rằng lãi suất tài trợ địa ốc, ít ra từ nay tới cuối năm, sẽ không có cớ gì để leo thang như một số người tiên đoán. Mục đích của biện pháp Fed đưa ra là nhằm kích thích cho nền kinh tế tiến lên bằng giải pháp thúc đẩy gia tăng trị giá của địa ốc và chứng khoán, kích thích các xí nghiệp mướn thêm người. Từ đó, người ta sẽ mua nhà nhiều hơn và nhờ lãi suất cực thấp, có thêm nhiều người tái tài trợ món nợ trên căn nhà. Các đồng tiền được nhiều người cất trong trương mục tiết kiệm sẽ được bơm vào nền kinh tế, luân chuyển và giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt hơn. “Nếu giá nhà nhích lên, người ta sẽ sẵn sàng mua vì người ta nghĩ rằng đồng tiền đầu tư đó sẽ đem lợi nhiều hơn sau này”. Ông Ben Bernanke, thống đốc của Fed phát biểu trong cuộc họp báo khi loan tin sẽ bơm nhiều tiền cho Fannie Mae và Freddie Mac. Khi trị giá nhà lao xuống dốc thì thiên hạ bỏ chạy, nhưng khi giá nhà leo thang thi họ lại ùn ùn nhảy vào tranh nhau mua. Người ta tin rằng khi giá nhà còn tiếp tục lên thì đồng tiền bỏ ra mua nhà sẽ đẻ thêm giá trị dù người ta nằm ngủ. Hồi năm 2010, Fed đã bơm đến 1,25 ngàn tỉ Mỹ kim để mua nợ của Fannie Mae và Freddie Mac, giúp cho lãi suất xuống thấp hơn 5%. Vào lúc đó, cuộc khủng hoảng tài chính của Châu Âu khiến cho giới đầu tư tài chính dồn tiền mua công khố phiếu Mỹ và những món nợ MBS được chính phủ Mỹ bảo đảm. Lãi suất tài trợ địa ốc nhờ đó mà tiếp tục xuống thấp, tạo ra nhiều đợt thấp kỷ lục mới. Hồi tháng 11 năm ngoái và khoảng mùa xuân năm nay, lãi suất tài trợ địa ốc chương trình 30 năm lãi suất cố định đã có lúc chỉ có 3%. Còn chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ còn có 2,5%, chưa bao giờ thấp đến như vậy. “Chúng ta sẽ nhìn thấy lãi suất tài trợ địa ốc xuống tới mức thấp chưa bao giờ thấp như thế trong những ngày sắp tới”. Ông Holden Lewis, một phân tích gia của công ty môi giới tài trợ trên internet là Bankrate.com phát biểu qua mạng Twitter. Trong khi đó, Daniel Gross, một bình luận gia của tạp chí Newsweek cho rằng hành động của Fed giúp cho phí tổn cung cấp tín dụng xuống tới mức cực kỳ thấp mà như vậy đương nhiên là làm cho lãi suất tài trợ địa ốc phải ở mức vô cùng thấp. Tuy nhiên, theo ông Gross, lãi suất hạ xuống rất thấp vẫn chưa đủ vì các ngân hàng và công ty tài trợ vẫn xiết chặt các điều kiện cho vay thì rất nhiều người muốn vay tiền cũng không thể vay được. Hệ quả, mục tiêu kích thích kinh tế tăng trưởng tốt hơn cũng không đạt được mức độ mong muốn. Các dữ kiện thống kê hoạt động kinh tế được Fed ghi nhận qua cuộc họp hồi tháng Tám lượng định rằng nền kinh tế chỉ tiếp tục tăng trưởng khá khiêm tốn trong khi số lượng việc làm mới lại có rất chậm trong khi tỉ lệ thất nghiệp lại gia tăng. Những người có nhu cầu mua nhà có vẻ nhận định thị trường địa ốc không còn thụt lùi nữa nên đã có nhiều người mua vào lúc lãi suất tài trợ đang quanh quẩn ở mức độ vô cùng thấp. Vào lúc này, những người có nhà đem bán lại muốn chờ cho giá nhà nhích lên, nên số lượng nhà bán trên thị trường ngày mỗi giảm. Tình trạng này làm cho nhiều người phải tranh nhau mua một căn nhà tại một số khu vực, đẩy cho giá nhà leo thang. Theo bản phúc trình của công ty nghiên cứu thị trường Dataquick, nhiều khu vực của Quận Cam, California, có những thành phố chỉ cần 10 ngày hay hai tuần lễ là người ta bán được nhà, kể từ khi niêm yết trên thị trường. Điều này hoàn toàn trái ngược với một năm trước dù lãi suất hồi đó cũng khá thuận lợi cho người mua. Theo phân tích của Dataquick, số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ và nhà bán dưới trị giá món nợ giảm hẳn đi, người mua không cò nhiều lựa chọn như ba, bốn năm trước. Sự tranh giành để mua một căn nhà như tình trạng của 6 hay 7 năm trước hiện đang quay trở lại khu vực thị trường địa ốc Quận Cam. Nếu không mua nhanh, nhà còn lên giá cao hơn nữa và chưa chắc lãi suất vào năm tới sẽ còn thấp kỷ lục như bây giờ.
|
|
|
Post by Vĩnh Long on Dec 15, 2012 11:23:09 GMT 9
Năm lý do khiến giá nhà đang tăng Tuesday, December 11, 2012
Giá nhà tăng khoảng 0.1% trong Tháng Chín so với tháng trước và tăng khoảng 3.6% so với một năm trước nếu kể chung cho cả nước. Ðó là mức tăng lớn nhất trong sáu năm nay, theo một báo cáo của công ty Lender Processing Services (LPS), được công bố hôm Thứ Hai tuần trước.
Ði vào chi tiết về giá nhà riêng từng khu vực, người ta thấy so với một năm trước, giá nhà tăng khoảng 17.7% ở Phoenix. Ðó là mức tăng lớn nhất trong số 40 vùng đô thị lớn nhất trong nước. Những thành phố khác với những mức tăng đáng kể khi so sánh theo năm gồm có Detroit (11.7%), Las Vegas (11.5%), San Jose ở California (11.3%), San Francisco (10%), và Sacramento (8.3%).
Trong số 40 vùng đô thị lớn nhất, chỉ có một vài vùng đã báo cáo những sụt giảm theo năm, đứng đầu là St. Louis, nơi giá nhà giảm khoảng 4.1%. Bridgeport, Connecticut, giảm khoảng 2.3%, trong khi Chicago và Cincinnati cũng báo cáo những sụt giảm, lần lượt 0.5% và 0.1%.
Các con số của LPS cho thấy rằng vẫn khó đi tới một nhận định tổng quát về thị trường nhà đất hiện nay. Vài thị trường tăng mạnh giữa lúc con số những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bớt, cả về giá nhà, trong khi những thị trường khác vẫn yếu kém. Tuy nhiên, nói chung, ít nhất có năm lý do chính đưa tới việc tăng giá nhà:
1. Nhà hợp với túi tiền đang hấp dẫn: Nhận định này được căn cứ vào những đo lường cổ điển như giá nhà so với phí tổn thuê nhà và giá nhà so với lợi tức, phần lớn vì giá nhà hiện nay đã sụt giảm. Nhà cửa hiện nay dễ mua hơn vì lãi suất thế chấp nhà thấp. Nhiều người mua cân nhắc quyết định của họ căn cứ vào tiền thanh toán thế chấp hàng tháng. Mức thanh toán trung bình (average payment) đối với một căn nhà có giá ở giữa (median price) vào tháng trước, giả sử được đặt cọc 10% và không bao gồm các khoản thuế hoặc tiền bảo hiểm, giảm còn $720 với lãi suất đang thịnh hành, so với gần $1,270 vào cuối năm 2005.
2. Việc thành lập gia đình đang tăng: Hoa Kỳ được dự đoán sẽ tăng thêm 1 triệu gia đình mới trong năm nay, so với 630,000 vào năm ngoái và một con số trung bình 570,000 trong năm năm qua, theo các nhà kinh tế tại Merrill Lynch thuộc Bank of America. Căn cứ vào sự gia tăng dân số bình thường, nhịp độ đó gần bằng 1.2 triệu gia đình. Kết quả là vài nhu cầu bị đè nén đang được giải phóng, một phần vì việc làm đã khởi sự tăng.
3. Tiền thuê đang tăng: Lãi suất thế chấp sụt giảm và sự phát triển việc làm cải thiện không giúp ích gì nhiều cho thị trường địa ốc vào năm ngoái, một phần vì người mua đã không tin tưởng nhiều hoặc họ không cảm thấy bị thúc bách. Tiền thuê nhà tăng đã thay đổi điều đó. Lúc đầu, chúng thúc đẩy giới đầu tư mua các bất động sản để cho mướn lại. Gần đây hơn, chúng tạo một lý do để người mua có hành động.
4. Giảm những vụ mua bán nhà bị túng quẫn: Tại nhiều thị trường ở miền Tây, con số những vụ mua bán nhà bị xiết đã sụt giảm đáng kể trong năm vừa qua.
Tại sao những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bớt? Một lý do là những vụ không trả nợ thế chấp nhà đã lên tới mức cao nhất khoảng hai năm rưỡi trước đây. Các ngân hàng cũng đang giảm những vụ xiết nhà vì vụ tai tiếng “ký như máy,” và họ đã gia tăng những biện pháp thay thế cho việc xiết nhà, bằng cách gia tốc những vụ short sales (bán dưới mức nợ). Xét về phương diện lịch sử, con số những vụ mua bán nhà bị túng quẫn vẫn còn cao, nhưng vì chúng đã giảm từ mức đỉnh trên nhiều thị trường, giá cả đã ổn định trở lại.
Những tiểu bang đòi hỏi việc xiết nhà phải qua tòa án, như Illinois, New York, và Florida, vẫn còn phải đương đầu với những ứ đọng lớn về những vụ có thể đi tới xiết nhà. Nhưng những tiểu bang như California và Arizona, nơi không đòi hỏi các ngân hàng phải xúc tiến những vụ xiết nhà bằng cách đưa ra tòa, đã chứng kiến những sụt giảm lớn về khối nợ xấu chưa giải quyết.
5. Số nhà bán đã giảm mạnh: Số nhà mới xây dựng được rao bán hiện ở mức thấp nhất trong gần 50 năm nay, giữa lúc giới xây dựng cắt giảm đáng kể việc xây dựng trong ba năm qua. Số nhà hiện hữu được rao bán đang ở mức thấp trong 10 năm nay, và giảm khoảng một phần ba trong hai năm qua. Nhiều chủ nhà đã trì hoãn việc bán nhà bởi vì họ nợ nhiều hơn trị giá của căn nhà của họ, và ngay cả những người có equity cũng không muốn chấp nhận những sụt giảm lớn về giá cả.
Kho dự trữ thấp đã đưa tới tình trạng một căn nhà được nhiều người trả giá, giữa lúc nhu cầu gia tăng khiến nhiều người mua phải chạy theo số nhà bán ít hơn. Trong vài thị trường, việc mua nhà bị xiết cũng không còn được giảm giá nữa.
Ðiều này không có nghĩa thị trường địa ốc, với tính cách con bệnh, đã ra khỏi khu hồi sức. Các tiêu chuẩn vay tiền đang khó khăn. Hàng triệu chủ nhà đang ở trong một giai đoạn nào đó trong thủ tục xiết nhà hoặc không trả nợ thế chấp, và hàng triệu những người khác vẫn nợ nhiều hơn trị giá căn nhà của họ. Nếu nền kinh tế suy yếu một lần nữa, căn bệnh của thị trường nhà đất có thể lại tái phát.
Nhưng năm 2012 đã cho chúng ta thấy rằng những luồng gió ngược đó đã không đủ để ngăn cản thị trường địa ốc hồi phục trở lại. (nn)
|
|
|
Post by Can Tho on Dec 16, 2012 11:07:17 GMT 9
Chuyện không vui cuối năm: Có thể mất khoản khấu trừ tiền lời mua nhà Thursday, December 13, 2012 Nguyễn Văn Khanh “An cư mới lạc nghiệp,” từ xưa các cụ Việt Nam đã dạy con cháu như thế. Ðến khi sang định cư tại Hoa Kỳ, người tỵ nạn Việt Nam thấy chính phủ Mỹ cũng có ý nghĩ tương tự, khuyến khích người dân “an cư” bằng cách cho phép khấu trừ tiền lời trả cho ngân hàng khi vay tiền mua nhà.Thương thuyết giữa lãnh đạo hành pháp và lập pháp có thể làm nhiều người mất khoản khấu trừ tiền lời mua nhà. (Hình minh họa: Kevork Djansezian/Getty Images) Khoản khấu trừ này là một trong những khoản trừ thuế được chính phủ liên bang cho áp dụng ngay sau thời khủng hoảng kinh tế, với mục đích khuyến khích người dân mua nhà - gọi đó là một trong những mục đích của “giấc mơ Mỹ” (the American Dream) - đồng thời để giúp phát triển ngành địa ốc, một trong những ngành kỹ nghệ “xương sống” của nền kinh tế quốc gia. Ðó cũng là khoản khấu trừ được dân chúng Mỹ nói đến nhiều nhất, dù tài liệu do Sở Thuế Liên Bang (IRS) phổ biến hàng năm cho thấy chỉ có 26% người dân sử dụng khoản khấu trừ này khi khai thuế hàng năm. Tại sao được nói đến nhiều nhất mà số người dùng khoản khấu trừ đặc biệt này chỉ có 26%? IRS đưa ra hai lý do để giải thích: trước hết là mức khấu trừ đương nhiên đang được chính phủ dành cho một gia đình vợ chồng khai thuế chung là $11,900 (được gọi là standard deduction), do đó chỉ những gia đình nào trả tiền lời mua nhà cao hơn con số vừa nêu mới xin khấu trừ (được gọi là itemize deduction); thứ nhì là giá nhà ở nước Mỹ không giống nhau, có những tiểu bang nhà rẻ, tiền lời trả cho ngân hàng không nhiều (chẳng hạn như giá nhà ở các tiểu bang miền Nam) nên người chủ nhà không khai, chỉ những khu vực giá nhà cao (như ở California, Nevada, Hawaii, Maryland, Virginia, DC....) người mua nhà phải trả nhiều tiền lời cho ngân hàng, mới có lợi khi khai thuế hàng năm. Ðiều ít người biết đến: Trong cuộc thương thảo giải quyết tình trạng khó khăn ngân sách quốc gia, cả hai phía hành pháp lẫn lập pháp đồng ý với nhau sẽ tiếp tục giảm thuế cho thành phần trung lưu, và giảm bớt những khoản khấu trừ người dân đang được hưởng. Trong những cuộc bàn thảo, cả hai bên đều nói tới việc sẽ bỏ đề mục khấu trừ tiền lời mua nhà và bỏ luôn khoản khấu trừ tiền dân chúng tặng cho các tổ chức từ thiện hay đóng góp cho những tổ chức tôn giáo. Tin hành lang Quốc Hội cho hay chỉ riêng đề nghị bỏ khấu trừ tiền lời mua nhà không thôi cũng giúp chính phủ liên bang có thêm $108 tỷ/năm, và đây là khoản tiền khổng lồ chính phủ cần có để tiếp tục giảm thuế cho dân và giảm bớt số tiền phải vay để chi dùng. Cũng vẫn theo tin hành lang Quốc Hội, ý kiến này được phái Cộng Hòa đưa ra, tức khắc được sự ủng hộ nồng nhiệt của phe Dân Chủ. Ðương nhiên phía cử tri và những tổ chức có liên hệ trực tiếp với kỹ nghệ địa ốc không ủng hộ điều đó. Trong những buổi tiếp xúc với các vị dân cử liên bang và các giới chức Tòa Bạch Ốc hồi tuần trước, Hiệp Hội Các Công Ty Xây Cất Nhà Ðất Hoa Kỳ (NAHB) cho biết 73% người dân Mỹ muốn giữ nguyên điều khoản cho người mua nhà được khấu trừ thuế hàng năm, tuần này khi đến D.C. gặp các vị dân cử của tiểu bang California, Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR) mang theo kết quả cuộc thăm dò mới thực hiện: 79% người dân của tiểu bang cho hay khoản khấu trừ tiền lời “là điều rất quan trọng” mà họ nghĩ đến trước khi quyết định mua nhà. Không chỉ tiếp xúc trực tiếp với hành pháp và lập pháp, các hiệp hội xây cất và địa ốc còn mở những cuộc hội thảo để trình bày quan điểm, kêu gọi dân chúng tiếp tay trong cuộc vận động đầy cam go. Trong một buổi hội thảo tổ chức ngay tại thủ đô Washington DC, một thành viên của NAHB nói rằng điều khoản cho phép khấu trừ tiền lời mua nhà “đã giúp cho thành phần trung lưu ở Mỹ có được căn nhà xây dựng mái ấm gia đình.” Ðại diện cho hiệp hội là bà Elizabeth McIntosh bảo thêm, “Những người đang được hưởng lợi qua điều khoản đó là những người dân rất bình thường, chẳng giầu sang gì cả. Họ để dành được một khoản tiền, bỏ ra đặt cọc mua nhà thay vì ở thuê, hy vọng chính phủ sẽ tiếp tục giúp họ thực hiện được ước mơ làm chủ một căn nhà.” Bà McIntosh còn cho rằng khi làm chủ “người dân sẽ chăm sóc căn nhà của họ, tham gia sinh hoạt giáo dục cho con cái, tham gia sinh hoạt cộng đồng với những người chung quanh” và chính những điều đó “giúp nước Mỹ ngày thêm vững mạnh hơn.” Lập luận nêu trên được cử tọa vỗ tay ủng hộ, nhưng không được những chuyên viên tài chính của Tòa Bạch Ốc lẫn Quốc Hội tán thành. Những người biết chuyện cho hay trong các cuộc bàn thảo giữa đôi bên, “các con số của IRS đã được nhắc tới rất nhiều lần,” từ chuyện chỉ có 26% người khai thuế xin khấu trừ tiền lời mua nhà, trong số đó “hơn 50% là những người có mức thu nhập từ $100,000/năm trở lên.” Nghe đâu trong một cuộc bàn thảo, Dân Biểu Chủ Tịch Ủy Ban Ngân Sách Hạ Viện Paul Ryan còn đi xa hơn, nói rằng “chỉ có 8% người có mức thu nhập từ $50,000/năm được hưởng điều lợi này,” để chứng tỏ khoản khấu trừ chính phủ đang áp dụng có lợi cho người giầu chứ không có lợi cho những người có mức thu nhập trung bình. Một số người được chính phủ liên bang tham khảo ý kiến cũng tán thành đề nghị hủy bỏ khấu trừ tiền lời mua nhà, chẳng hạn như Giáo Sư Andrew Hansen đang giảng dạy môn kinh tế ở Ðại Học Milwaukee, “khoản khấu trừ này có lợi cho những người giầu có, thường muốn mua nhà to hơn, đắt tiền hơn, chứ không thật sự có lợi cho những người đang ở thuê muốn mua căn nhà đầu tiên.” Vẫn dưới cái nhìn của Giáo Sư Hansen, “chỉ những người có tiền mới tính đến chuyện bán căn nhà cũ mua căn nhà mới để tiếp tục hưởng lợi khi khai thuế, còn phần đông vẫn ở căn nhà họ đang có.” Quan điểm của Giáo Sư Hansen và những người cùng nhóm với ông không được các hiệp hội xây cất và địa ốc Hoa Kỳ chấp nhận. Trong bản tóm lược phúc trình gửi cho Quốc Hội, Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NRA) công nhận đa số những người hưởng khấu trừ tiền lời mua nhà “là những người có mức thu nhập từ $100,000/năm trở lên” nhưng đừng quên “thành phần này đóng góp 73% tổng số tiền thuế lợi tức (income tax) mà chính phủ thu được hàng năm.” Phúc trình cũng viết rằng, “Chính những người không hưởng khấu trừ cũng muốn điều khoản này được duy trì để họ dễ bán nhà hơn, vì người chủ mới có thể sẽ tính tới khoản khấu trừ số tiền lời họ phải trả khi vay tiền mua nhà.” Do đó, bản phúc trình viết tiếp, hủy bỏ điều khoản này “sẽ gây nhiều bất lợi cho thị trường địa ốc, nhất là trong giai đoạn nước Mỹ mới bước qua khủng hoảng, mọi sinh hoạt kinh tế cần có thời gian để trở lại thời kỳ vững mạnh trước đây.” Cho tới đầu tuần này, hành pháp và lập pháp chưa công bố kết quả cuộc thương thảo liên quan đến ngân sách, nên không biết điều khoản này sẽ bị hủy bỏ hay tiếp tục được duy trì. Trước giờ báo được gửi tới nhà in, có tin nói rằng các chuyên viên tài chánh, thuế vụ của Tòa Bạch Ốc và Quốc Hội đang cứu xét một số đề nghị, trong đó có để nghị “sẽ dần dần hủy bỏ” tức năm nay vẫn được khấu trừ 100% số tiền lời phải trả khi vay tiền mua nhà, nhưng năm tới chỉ còn có 75%, năm tới nữa chỉ được khấu trừ 50%, v.v... Ngoài ra còn có tin cho biết khoản tiền lời khi dùng “equity” để vay tiền ngân hàng sẽ không được trừ thuế. Xin nói rõ: Tất cả chỉ là tin hành lang, chưa thể biết đúng sai như thế nào.
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Apr 24, 2013 4:36:55 GMT 9
Mua nhà hay thuê nhà: Đằng nào có lợi hơn?
Eric Trần/Viễn Đông
Trên thị trường nhà đất như hiện nay tại Mỹ, khi mà người nước ngoài đổ xô vào đây mua nhà, thì chính người dân Mỹ nghĩ sao? Có nên tận dụng lợi điểm nhà đất xuống giá để mua lấy căn nhà hầu bắt đầu đời sống “an cư lạc nghiệp” không? Hay là, thây kệ, cứ tiếp tục đi thuê để có thể bay nhảy nay đây mai đó, và để lại vai trò chủ nhà cho người khác, người trong nước hay người ngoại quốc cũng được? An cư lạc nghiệp? Người Việt nam thường cho rằng phải có nơi ăn chốn ở vững vàng mới có thể lo sinh kế và tiến thân trong sự nghiệp, đó là ý nghĩa của câu tục ngữ “an cư lạc nghiệp.” Nhưng đối với đa số người Mỹ câu tục ngữ đó không hẳn đúng và chưa chắc đã nên theo. Bởi vì, tiện nghi nhà cửa tại Mỹ tương đối đầy đủ, quyền ăn ở được pháp luật bảo đảm, nên dù có là người đi thuê chăng nữa, thì đời sống vẫn “an cư” như thường, có được “lạc nghiệp” hay không là do nhiều yếu tố khác, chứ không hẳn là do làm chủ nhà hay thuê nhà. Hơn nữa, người đi làm ở Mỹ có thể phải di chuyển chỗ ở theo nhu cầu công việc, nên “cắm dùi” tại một nơi cố định chưa chắc đã là giải pháp tốt nhất. Vì thế, nếu không kể tới những ràng buộc về tình cảm và văn hóa, chúng ta có thể theo cách tính toán của người Mỹ dựa trên câu hỏi “mua nhà hay đi thuê, điều nào có lợi về tiền bạc hơn?” Không giống như thị trường chứng khoán đang phát triển mạnh mẽ như một thanh niên trai tráng, thị trường nhà cửa nước Mỹ vẫn còn như một người mới ốm dậy sau một cơn bệnh thập tử nhất sinh. Mặc dầu giá nhà đang từ từ nhích lên, và chắc chắn là đã khá hơn so với vài năm trước, nhưng “hoàn toàn bình phục” là điều vẫn còn thấp thoáng ở chân trời, nghĩa là… còn hơi xa. Tình trạng này không hẳn là một điều xấu, bởi vì nếu bạn đang tính mua nhà, thì lúc này giá vẫn còn hạ và lãi suất còn thấp. Tuy nhiên, hoàn cảnh cũng không tốt, bởi vì có tới 1/3 số người làm chủ nhà hiện nay vẫn còn ở “dưới mặt nước,” có nghĩa là tiền nợ mortgage cao hơn trị giá căn nhà. Phải chờ hết mùa xuân tức là thời điểm phát triển thuận lợi nhất trong năm của thị trường, giới quan sát mới có một cái nhìn cụ thể hơn. Đối với người tiêu thụ, bà Shari Olefson, một luật sư tiếng tăm trong ngành địa ốc, tác giả sách “Financial Fresh Start” có một vài lời khuyên về việc lúc nào nên mua và lúc nào nên thuê, dựa vào hoàn cảnh tài chánh riêng của mỗi người. Qui tắc 15 Theo luật sư Olefson, trước khi có quyết định mua hoặc thuê nhà, bạn nên làm một con tính dựa vào nguyên tắc: “Nếu tìm được một căn nhà giá chưa bằng 15 lần số tiền thuê nhà hằng năm, thì xét về phương diện tài chánh, bạn nên mua hơn là thuê.” (If you can buy a home in your area for less than 15-times what your annual rent is, than financially it makes much more sense to buy than to rent.) Xin xem một vài trường hợp như sau: Thuê một tháng Thuê một năm Mức giá tối đa cho căn nhà định mua $2,000 $2,000 x 12 = $24,000 $2,4000 x 15 = $360,000 $1,500 $1,500 x 12 = $18,000 $18,000 x 15 = $270,000 $1,000 $1,000 x 12 = $12,000 $12,000 x 15 = $$170,000 Nhìn vào bảng chiết tính trên, chúng ta thấy rõ lời khuyên của luật sư Olefson như sau: Nếu tiền thuê nhà hiện nay là $2,000 một tháng, thì chỉ nên tìm một căn nhà bán dưới mức $360,000 mà thôi. Nếu căn nhà mình ưa thích lại bán trên mức đó thì không có lợi bằng đi thuê. Từ đó, suy ra nếu gia đình bạn đang ở thuê với giá $1,500 thì đừng nên mua nhà đắt hơn $270,000; Hoặc đang trả tiền thuê $1,000 một tháng mà thấy thoải mái, thì đừng cố mua những căn nhà với giá trên $170,000. Nhìn vào thực tế thị trường nhà đất Quận Cam hiện nay, với số tiền $1,500 một tháng, bạn có thể thuê được một căn apartment 2 phòng ngủ tương đối dễ dàng, nhưng tìm mua một căn nhà với giá $270,000 lúc này hơi khó; bạn phải săn lùng và cạnh tranh rất gay gắt mới có thể mua được một căn nhà suy thoái khá tàn tệ do chủ nhà bỏ đi trước khi bị ngân hàng thâu hồi (foreclosed), hoặc bán “short sale”. Một mặt khác, không ít gia đình đang đi thuê nhà và phải trả tiền trên $2,000 một tháng. Nếu đủ điều kiện tài chánh, những gia đình này nên đi mua nhà để ở thì có lợi hơn. Trong tình hình địa ốc hiện nay, tìm được một căn nhà giá dưới $360,000 không phải là chuyện mò kim dưới đáy biển, và một căn nhà ở mức giá đó không đến nỗi tồi tệ lắm. Hiện giờ bạn đang thuê nhà ở mức giá bao nhiêu? $2,000? $2,500? Hay $1,500? $1,000? Dựa vào qui tắc 15 của luật sư Olefson, bạn cũng có thể tự mình tính toán về chuyện nên mua nhà, hay tiếp tục ở thuê được chứ? Tuy nhiên, qui tắc 15 chỉ là một yếu tố để suy xét hơn thiệt giữa mua nhà và thuê nhà, còn có đủ sức mua hay không lại là vấn đề khác, lần sau, chúng ta sẽ bàn về việc này.
Erictran15751@gmail.com Eric Trần
Mua nhà hay thuê nhà, bài 2 Eric Trần/Viễn Đông
Lúc này, ắt hẳn có nhiều người phân vân, không biết có nên mua nhà hay không. Lý do là vì, giá nhà xuống thấp, lãi suất vay mượn cũng thấp, nếu không mua sợ rằng bỏ lỡ cơ hội, sau này sẽ không bao giờ có thể mua được nữa. Nhưng, một mặt, chúng ta cũng sợ rằng nếu mua rồi mà giá nhà lại xuống thấp hơn thì lỗ to. Trong khi đó, vẫn còn cảnh những người có nhà mà trả nợ nhà băng không nổi, rốt cuộc phải bỏ nhà ra đi trong ê chề thất bại, một tình cảnh không ai muốn lâm vào. Trước sự phân vân ấy, một luật sư nổi tiếng về thị trường địa ốc, bà Shari Olefson, đã đưa ra vài qui tắc cụ thể để tính toán, qui tắc thứ nhất là Luật 15 theo đó, chúng ta không nên cố mua những căn nhà trị giá cao hơn 15 lần số tiền thuê nhà phải trả trong một năm. Bài trước đã nói khá chi tiết về qui luật ấy. Hôm nay chúng ta sẽ nghe Luật Sư Olefson trình bày qui luật thứ hai: Xác định khả năng của mình.
Xác Định Khả Năng của Mình: Luật Gấp 3 Nếu tìm được căn nhà vừa ý mà giá cả không đến nỗi quá cao (dưới 15 lần tiền thuê nhà 1 năm) là bạn đã có thể quyết định được một nửa. Nửa còn lại còn phải nhìn tới khả năng tài chánh của mình. Dĩ nhiên, mua nhà là một đầu tư lớn, ai cũng phải cố gắng mới có thể mua nhà và giữ nhà ít nhất cho đến khi tình hình thuận lợi để bán lại kiếm lời, nếu không muốn nói là giữ để ở luôn cho đến hết đời. Tuy nhiên, nếu phải cố gắng quá sức, cố gắng đến nỗi phải bỏ nhiều tiện nghi khác trong đời sống, hoặc mỗi lần nhìn thấy “bill” là xanh mặt, thì thật là không nên. Bởi vì, như vậy thì cái nhà đó đâu có đưa đến “an cư,” trái lại còn mang đến xáo trộn và lo lắng. Nên luật sư Olefson có đưa tiếp ra qui luật thứ 2 để xác định khả năng tài chánh của gia đình mình, có tên Luật Gấp 3. Nghĩa là: Lợi tức của gia đình phải gấp 3 tiền trả nợ nhà băng, gọi là tiền mortgage hàng tháng. Xin bạn xem một vài con số sau đây: Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $3,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,000. Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $4,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,333. Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $5,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,666. Thí dụ: Nếu lợi tức của tất cả những người đi làm trong gia đình gom lại được $3,000 một tháng, thì bạn chỉ nên dành ra khoảng $1,000 để trả tiền Mortgage mà thôi. Ấy là chưa kể, ngoài tiền Mortgage, bạn còn phải trả tiền bảo hiểm hỏa hoạn, tiền thuế đất, và dự trù sửa chữa, tân trang.... Đây là những chi phí mà khi đi thuê nhà, bạn không bao giờ phải lo đến. Tương tự như vậy, nếu income gia đình là $4,000 thì bạn có thể dành ra $1,333 để trả tiền nhà băng. Và, với income là $5,000, gia đình bạn có thể dành ra tới $1,666 để trả nợ nhà băng. Phải trả hơn những con số đó, gia đình bạn sẽ lâm cảnh “giật gấu vá vai”, đưa đến nhiều căng thẳng và bất trắc, đó là điều không tốt gì hơn, thậm chí còn tệ hơn so với cảnh đi thuê nhà. Tiện đây, xin giải thích trước vài thắc mắc: 1. Do đâu chúng ta biết được phải trả tiền nhà mỗi tháng bao nhiêu? Nếu có Agent (tức người trung gian giúp tìm nhà và làm giấy tờ mua bán), bạn có thể hỏi người này. Bằng không, chúng ta có thể dùng những bản tính toán trên mạng Internet, gọi là Amortization Table. Đây là những phương tiện tính toán rất ích lợi nhờ đó bạn có thể suy ra được mình có khả năng mua nhà với giá bao nhiêu (Bởi vì, giá nhà càng cao thì bạn phải vay mượn nhiều, làm tăng số tiền trả nợ hàng tháng lên). Chúng ta không nên cố mua những căn nhà mà tiền trả nợ hàng tháng “ngốn” tới hơn 1/3 hoặc thậm chí tới một nửa số lợi tức mà gia đình mang về nhà sau khi đã trừ thuế và các phí khoản cố định khác, gọi là Net Income. Qui luật gấp 3, vì thế, cũng có thể được gọi là qui luật 1/3. 2. Áp dụng vào phần lớn gia đình người Việt trên đất Mỹ, thì sự tính toán trên đây thường là... trật lất, nếu chỉ vin vào những con số trên giấy tờ. Chủ yếu là vì, không giống như những người dân Mỹ địa phương chỉ có 1 gia đình sống trong 1 căn nhà (vì thế mới sinh ra tên gọi Single Family Home, có nghĩa là nhà dành cho một gia đình), chủ nhà gốc Việt thường rủ anh em, họ hàng đến ở chung... nếu không thì cũng đánh tiếng cho người khác đến thuê lại một phòng hoặc vài ba phòng, để cùng chia sẻ gánh nặng nợ nần. Số tiền thu được của những người đến ở chung không được tính tới trên giấy tờ, nhưng rất có ảnh hưởng trên thực tế. Vì thế, nếu muốn áp dụng qui luật 1/3, chúng ta phải tính cả những nguồn Income bằng tiền mặt nữa. Và cũng chính vì lẽ đó mà người Việt thường khó có thể chứng minh về Income qua giấy tờ khi mua nhà, nhưng nếu đã mua được nhà rồi, thì rất ít khi để cho nhà băng sai áp (kéo nhà) vì không đủ tiền trả nợ hàng tháng.
Tiền Down và tiền giấy tờ: Ngoài ra, để có thể mua được nhà, chúng ta còn phải có sẵn một số tiền bằng ít nhất 20% giá mua căn nhà, bên cạnh khoảng $10,000 tiền giấy tờ. Đó là mức tối thiểu nhà băng buộc người mua bỏ vào căn nhà - gọi là tiền Down - trước khi cho vay mượn số còn lại. Nếu có thể down được nhiều hơn mức 20% thì càng tốt, nhờ đó số nợ sẽ giảm bớt, kéo theo tiền trả nợ hàng tháng sẽ ít hơn. Trên đây là 2 qui tắc giúp chúng ta suy nghĩ về việc có nên mua nhà, hay tiếp tục đi ở thuê. Với chúng, người tiêu thụ có thể suy nghĩ khá độc lập, dựa vào hoàn cảnh cá nhân của mình, chứ không chịu ảnh hưởng bởi trào lưu thị trường, hoặc sự thuyết phục của người Agent. Có như vậy thì mới được “an cư” trước khi “lạc nghiệp.” Erictran15751@gmail.com Eric Trần
|
|
|
Post by Cửu Long Giang on Jun 1, 2013 3:45:36 GMT 9
Cần để ý những gì khi bạn đi coi nhà VienDongDaily.Com
Nếu bạn là người lần đầu tiên đi mua nhà và vớ ngay được căn nhà đầu tiên, thì có thể bạn đang ở một trong những giai đoạn “đáng sợ” nhất trong cuộc giao dịch địa ốc. Sau nhiều tuần nhiều tháng tìm kiếm, ước mơ sống trong ngôi nhà mới của bạn sắp trở thành sự thật. Nhưng trước khi bạn có thể chọn các màu nước sơn, và quyết định mình sẽ làm lại tầng hầm basement như thế nào, thì ngôi nhà cần phải được kiểm tra. Khảo sát bất động sản là một trong những phần quan trọng nhất trong tiến trình mua nhà. Có nhiều người không biết phải kiểm tra như thế nào trước những yếu tố khác nhau liên quan tới chuyện này. Sau đây là một bản hướng dẫn về những vai trò và trách nhiệm, mà mỗi bên mua nhà và bán nhà đều phải làm trong một cuộc thanh tra nhà cửa điển hình. *Bạn là người mua Bạn tới đó để tìm hiểu càng nhiều càng tốt về ngôi nhà. Nhưng trước khi đến ngày quan trọng ấy, lẽ ra bạn nên thực tập ở nhà. Trước khi đến xem xét kiểm tra, hãy xét lại những điều mà người bán tiết lộ về căn nhà ấy, và hãy biết trước những câu hỏi bạn có thể phải nêu ra trong cuộc thanh tra. Nhiều chuyện có thể xảy ra trong lúc quảng cáo, hoặc trong một chuyến đi một vòng xem nhà liên quan tới bạn, hoặc người bán có thể tiết lộ rằng cách đây mấy năm họ đã làm một số công việc không được phép làm dưới tầng hầm. Trước khi công bố sử dụng quyền thanh tra nhà cửa, bạn hãy biết chính xác mình đang bước vào công việc như thế nào và không có bất cứ điều bất ngờ nào xảy ra. Hãy dành một ít giờ đồng hồ vào ngày đi kiểm tra nhà, tùy theo kích thước của căn nhà ấy. Hầu như mọi người trong cuộc giao dịch đều sẽ có mặt, và mấy tiếng đồng hồ này có thể rất quan trọng. Đa số những cuộc thanh tra đều diễn ra êm thấm, tuy vậy một số chuyện vẫn có thể đưa đến những cuộc thương lượng gay go. *Nhân viên môi giới của người mua Nhân viên môi giới địa ốc của bạn phải có mặt bên cạnh bạn, đi theo bạn trong chuyến kiểm tra. Những người môi giới giỏi đều đã trải qua hàng chục cuộc kiểm tra nhà cửa như thế, và họ biết mình phải làm việc như thế nào. Họ phải có kiến thức căn bản về những gì cần tìm kiếm. Điều quan trọng nhất là họ biết rõ cái gì là quan trọng và những gì là cốt yếu, nhìn trên toàn cảnh. Nếu bạn đang có được một giá tốt thực sự để mua ngôi nhà ấy, thì người môi giới của bạn có thể khuyên bạn đừng nên làm phiền người bán vì những khoản tu sửa nho nhỏ. Nếu bạn đang trả tiền nhà mức cao nhất, và khám phá ra được những khuyết điểm trầm trọng, thì người môi giới của bạn có thể hướng dẫn bạn biết cách thức tốt nhất để xúc tiến, sau khi kiểm tra nhà cửa xong xuôi. *Người đại diện bên bán nhà Vì nhiều lý do, người bán nhà sẽ không có mặt trong buổi thanh tra. Nhưng người đại diện cho bên bán nhà sẽ xuất hiện ở hàng đầu và vị trí trung tâm, đóng vai trò tai mắt của cuộc kiểm tra nhà. Đến thời điểm ấy, người đại diện bên bán phải biết rành về ngôi nhà và có mặt ở đó để giải quyết bất cứ chuyện gì xảy ra. Đối với người bán nhà và người đại diện của bên bán, cuộc thanh tra là một trong những trở ngại cuối cùng phải vượt qua, và một vài điều quan trọng có thể xảy ra mà họ không biết trước. Những vấn đề, các câu hỏi và những quan tâm có thể nảy sinh trong cuộc kiểm tra, có thể chấm dứt vụ bán nhà hoặc gây ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà. Chính vì lý do này mà nhiều nhân viên môi giới khuyên những người bán nên tổ chức một cuộc thanh tra trước khi ra bán nhà ra thị trường, để ngăn ngừa xảy ra những điều họ không lường được, hoặc tránh bị xử phạt. Thỉnh thoảng dường như người đại diện bên bán nhà có mặt ở đó để “bênh vực” cho căn nhà chống lại người mua, người đại diện bên mua nhà và thanh tra viên được chọn của họ. Có những người cảm thấy cuộc kiểm tra là một tình huống “ba chọi một”. Không nên như vậy. Mặc dù thỉnh thoảng người đại diện bên bán có mặt ở đó, để làm một người bênh vực cho bên bán nhà, nhưng mọi người đều tới đó với cùng một mục đích giống nhau trong tâm trí: tạo điều kiện dễ dàng cho một cuộc giao dịch thương vụ minh bạch xuôi thuận. *Thanh tra viên Với tư cách là người mua nhà, bạn mướn thanh tra viên tài sản, người này phải có giấy phép hành nghề do tiểu bang cấp. Bạn ký kết một thỏa thuận với thanh tra viên và trả tiền cho người ấy. Hầu hết những người mua nhà đều được nhân viên môi giới địa ốc giới thiệu một chuyên viên thanh tra. Thanh tra viên không phải là một nhà thầu, cho dù có những thanh tra viên trước đây từng làm nghề nhà thầu. Mặc dù họ có thể soi sáng cho bạn thấy mình có thể hoặc không thể làm gì đối với một ngôi nhà và những chi phí có thể có của nó, nhưng mục tiêu chính yếu của họ là thanh tra tài sản, những hệ thống của ngôi nhà và tình trạng tổng quát của ngôi nhà. Một thanh tra viên giỏi sẽ giữ lòng vô tư không thiên vị, mặc dù họ sẽ chỉ ra cho thấy những điều cần phải giải quyết. Thanh tra viên không phải là một thành phần tham gia cuộc giao dịch, và không nên dính vào cót lõi của cuộc thỏa thuận của bạn, và chính họ cũng không muốn làm như thế. Một thanh tra viên giỏi nên nhìn chung quanh, ghi chú và cung cấp cho bạn một bản tường trình chi tiết, cũng như một số hồi báo về việc bảo trì nhà cửa trong tương lai. Bạn hãy nhớ đi một vòng khắp căn nhà cùng với chuyên viên thanh tra. Khi nào có thể, người thanh tra đi đâu thì bạn cứ đi theo đó. Lên mái nhà, xuống tầng hầm, bò vào trong những chỗ thấp. Một điều hữu ích là thanh tra viên chỉ ra cho bạn thấy những điều trong thời gian hiện thực, và chỉ ra cho thấy các hệ thống nằm ở đâu và hoạt động như thế nào. Ngoài ra một số điều cũng sẽ được bạn đích thân hiểu rõ hơn, so với chuyện bạn đọc về những điều ấy sau đó trong một bản tường trình. *Người quen của bạn Sau cùng, điều quan trọng là phải hiểu cho được tại sao việc có sẵn một người thân quen bên cạnh bạn trong chuyến thanh tra không nhất thiết phải là một ý kiến hay. Mặc dù việc đem theo một người thân nhân hoặc một người bạn thân (người này không phải là một nhà thầu) dường như là điều hữu lý, nhưng bạn cần để ý rằng những người này không phải là những thanh tra viên có giấy phép hành nghề. Có khi những người thiện chí nhất rốt cuộc lại gây ra những hậu quả tai hại. Người thân ấy có thể cảm thấy rằng điều quan trọng là chỉ ra được càng nhiều điều tiêu cực càng tốt, để trông có vẻ hữu ích. Tuy nhiên người ấy còn lâu mới vô tư không thiên vị, và bạn gặp phải rủi ro bị phạt khi không cần phải bị như vậy. *Dành thời giờ để bàn chuyện Sau chuyến kiềm tra nhà cửa, bạn và chuyên viên của bạn có lẽ sẽ bàn chuyện với nhau về những gì đã diễn ra, và vạch sách lược cho những bước đi kế tiếp. Hi vọng rằng cuộc thanh tra không xảy ra sơ hở khuyết điểm, và bạn tiến thêm một bước tới gần chuyện chọn lựa những màu sơn mới của mình. Hay là có thêm vài cuộc thương lượng có thể cần làm sau chuyến kiểm tra ngôi nhà. Đằng nào đi nữa thì nó cũng giúp bạn biết được mình dự liệu sẽ diễn ra những chuyện gì, và chuẩn bị ứng phó với bất cứ chuyện gì xảy ra.
Những việc cần làm, trước và sau khi kết thúc mua nhà (VienDongDaily.Com - 29/03/2013)
Từ nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm nay, bạn đi tìm mua nhà. Bạn đã phải chịu đựng trong sự kiên nhẫn sau khi gửi hàng loạt đề nghị mua nhà và rội nhân lại đề nghị thương lượng của chủ nhà. Bạn trải qua những lần khai báo về tài sản, những cuộc thanh tra và các bản phúc trình. Rốt cuộc, sau nhiều hứng thú, căng thẳng và lo âu, cuộc săn lùng nhà cửa cũng đến hồi kết thúc. Thế nhưng công việc vẫn chưa xong. Sau đây là một số bước kế tiếp cần phải xem xét, trước khi bạn thực sự dọn vào ở. *Dự tính trước mọi việc Rất hiếm khi một người mua kiếm được một chỗ thực sự ở trong tình trạng sẵn sàng để dọn tới ở. Vào lúc bạn đã ký hợp đồng, bạn có nhiều ý tưởng về cách thức bạn sẽ sống trong ngôi nhà này, sẽ sửa sang sắp đặt nhà cửa theo ý mình, cũng như về công việc cần phải làm. Nếu nơi ấy cần một số việc phải làm, thì bạn đừng chờ cho tới khi xong xuôi rồi mới mướn thợ sơn, mướn người làm lại sàn nhà, hoặc thuê một nhà thầu tổng quát. Trong chuyến đi một vòng coi lại ngôi nhà, hoặc trong một cuộc hẹn gặp riêng tư, sau khi bạn đã loại trừ mọi điều bất trắc bất ngờ, thì bạn nên kêu những nhà thầu thích hợp tới nhà. Hãy bắt đầu thương lượng về công việc cần phải làm. Nếu có thể, bạn nên cho chà bóng lại sàn, sơn phết hoặc tu bổ những khoản nhỏ, trước khi bạn dọn tới ở. Các chuyên viên địa ốc làm việc với đủ thứ người làm trong các ngành nghề, nên họ thường là một nguồn lớn trong việc giới thiệu người tới làm cho bạn. *Mở lại điện, nước, gas Một số người giả định rằng những tiện ích trong nhà, như điện, nước, gas, đều hoạt động hữu hiệu ngay ngày đầu tiên khi họ bước vào nhà. Mặc dù nhiều công ty tiện ích có những khoảng thời gia ân huệ (tức những ngày trước khi người bán nhà hủy dịch vụ và người chủ mới gọi tới công ty), nhưng bạn không thể luôn luôn giả định rằng sẽ đúng như vậy. Nếu người bán nhà cho bạn cư ngụ ở một thành phố khác, thì họ có thể hủy các dịch vụ tiện ích, ngay vào ngày họ biết rằng mọi điều phát sinh bất ngờ đều đã được loại bỏ. Trong trường hợp này, khoảng thời gian ân huệ có thể đã trôi qua, và bạn có thể bị kẹt trong chuyện giao dịch với công ty điện, chờ một cái hẹn, hoặc đơn giản là không có điện để dùng, khi bạn thực sự muốn bắt đầu việc sơn sửa hoặc làm sạch sẽ ngôi nhà. Kế hoạch tốt nhất là hãy gọi cho các công ty tiện ích, và thu xếp để cho các dịch vụ sẵn sàng đâu vào đó, trước khi kết thúc. Nếu họ đã không nhận được thông báo hủy dịch vụ từ người bán nhà, thì bạn hãy báo cho người bán biết đề lo chuyện ấy. *Có chùm chìa khóa rồi? Hãy đổi các ổ khóa Hãy giả dụ rằng mỗi người và anh/em của người ấy đều có một chùm chìa khóa căn nhà mới của bạn. Người môi giới địa ốc của người bán nhà có lẽ đã đưa các bản sao chìa khóa cho người phụ tá của mình, cho một người thợ sơn, một người chuyên lo chuẩn bị ra bán nhà, hoặc thậm chí một chuyên viên môi giới khác, tại một thời điểm nào đó trong giai đoạn quảng cáo ra bán nhà. Đó chính là lý do tại sao người đầu tiên mà bạn nên gọi sau khi nhận được các chìa khóa chính là một người thợ ống khóa. Một chủ nhà mới đã bị sốc, khi một người thợ sơn bước vào nhà mình lúc 7 giờ tối. Người thợ sơn đã có một danh sách những mục phải làm do chuyên viên đại diện người bán nhà trao cho, nhưng chẳng có ai nói cho ông biết rằng việc mua bán đã xong sớm hơn hai ngày. Ông cứ tưởng căn nhà còn trống. Vì vậy đừng để cho chuyện này xảy ra cho bạn. Hãy chi tiền ra để lập tức thay tất cả các ổ khóa. Bạn sẽ ngủ yên giấc hơn vào ban đêm.
Mướn một toán thợ tới làm sạch nhà Không có gì tệ hại cho bằng chuyện xuất hiện cùng với những người giúp dọn nhà, hàng tá thùng hộp và đồ đạc riêng của bạn, rồi chỉ khám phá ra rằng người bán chưa cho làm sạch nhà cửa xong xuôi. Hãy giả định những điều tệ nhất có thể xảy ra, và nên kêu một toán chuyên làm sạch nhà tới ngay giây phút kết thúc thỏa thuận mua nhà. Ngay cả khi người bán có làm sạch nhà, thì họ có thể lau chùi không sạch sẽ tươm tất. Bạn muốn bắt đầu cuộc sống trong ngôi nhà mới của mình với một vẻ toàn bộ mới tinh. Những người dọn nhà có thể gây ra cả đống lộn xộn, khi họ dọn vào. Nhưng nếp nhà sẽ phải bóng lộn mới toanh, và bạn sẽ không phải mất công kêu người tới chùi rửa nha, giữa lúc ngôi nhà đang ở trong tình trạng bề bộn, khi bạn khui thùng mở gói lấy đồ đạc ra.
Kêu người phụ việc, nhà thầu nhỏ, hoặc nhà thiết kế theo yêu cầu Việc dọn đồ vào nhà mới có thể tốn mất mấy ngày, thậm chí vài tuần, và bao gồm những thứ mà chính bạn không muốn cho kẻ thù tệ hại nhất của bạn mắc phải. Những công việc như lên khung những vật trang trí, đặt ghế trường kỷ vào chính giữa phòng khách, hoặc lót tấm thảm rộng trong phòng vợ chồng, đều có thể chọc cho bạn điên tiết lên. Bạn đã đóng đinh nhiều lỗ trên tường chưa, để cố gắng trên cho ngay ngắn bên cầu thang những bức ảnh chụp gia đình bạn? Chúng ta không phải ai cũng có sẵn khiếu để làm loại công việc này. Cứ tưởng tượng mình phải làm cho xong hết những việc ấy, trên toàn bộ diện tích nhà 3,000 bộ vuông, thì có lẽ bạn sẽ cảm thấy quá sức. Dù có vẻ là một món xa xỉ, việc đầu tư vài trăm Mỹ kim để thuê mướn một ai đó cho mình đặt hàng, giúp bày ra và đảm nhiệm những công việc vô hồn ấy, sẽ tiết kiệm thì giờ và có thể làm cho bạn đỡ bị một cơn nhức đầu khủng khiếp.
Cách thức xúc tiến là phải tính trước Hành trình đi mua nhà có thể trải qua nhiều giai đoạn, từ niềm vui thú cho đến tình trạng căng thẳng cảm xúc. Khi sắp đến thời điểm kết thúc cuộc mua bán, có lẽ bạn đã kiệt sức mất rồi. Những việc bỏ ra thêm chút thì giờ để suy nghĩ trước sẽ giúp bạn tiết kiệm được thời gian, tiền bạc và nhiều điều phiền phức. Và nó sẽ làm cho chuyện dọn vào nhà mới đem lại cho bạn sự mãn nguyện nhiều hơn.
Năm loại người coi nhà open house (VienDongDaily.Com - 11/04/2013)
Trong những cuộc mua bán địa ốc, những buổi mở cửa nhà mời đón khách vào xem vào ngày Chủ Nhật là một tiêu chuẩn hàng đầu. Giống như được hàm ngụ trong tên gọi “open house”, một ngôi nhà được mở cửa mời bất cứ ai biết tin có cuộc cho xem nhà như vậy, trên mạng Internet hoặc trên một mục quảng cáo in, lái xe ngang qua và đọc thấy tấm bảng open house của chuyên viên môi giới địa ốc. Tuy nhiên không phải hễ ai tới coi nhà mới cũng sẽ có thể là người mua nhà. Sau đây là năm loại người chắc sẽ đi rảo thăm căn nhà trong một cuộc mở cửa nhà đón khách vào xem.
1. Người mua thực sự Những người này đang ở một giai đoạn nào đó trong tiến trình mua nhà. Họ đang trắc nghiệm thị trường, hoặc họ có thái độ nghiêm chỉnh và hội đủ mọi điều kiện, sẵn sàng hành động. Đối với người bán nhà, họ là những người mà bạn muốn đón vào nhà.
2. Người hàng xóm Ông/bà hàng xóm này từ mấy năm nay cứ chờ có cớ để bước vào ngôi nhà của bạn, vì nhiều lý do khác nhau. Có thể nhà họ trông giống như nhà bạn – có thể được thiết kế bởi cùng một kiến trúc sư – và họ muốn so sánh nhà họ với nhà bạn. Cũng có lẽ còn những lý do khác khiến họ muốn vào xem. Có thể là vì ban đêm họ nghe tiếng nhạc hoặc tiếng ồn ào, và muốn xem cho biết chuyện gì xảy ra. Buổi open house của bạn cũng có thể đem lại cho người láng giềng một cơ hội để xem trong thực tế họ có được sự riêng tư đến đâu. Chẳng hạn, trong một cuộc open house của một ngôi nhà có cảnh trí đẹp ở San Francisco, một người láng giềng bước vào trong căn nhà và đi một mạch ra sàn deck ở phía sau. Trong khi đó, trong ngôi nhà hàng xóm ở bên kia sân sau, đứa con trai của người láng giềng này ngồi nơi cửa sổ. Điều xảy ra kế tiếp một cuộc đàm thoại bằng điện thoại di động, trong đó ông bố bảo đứa con trai di chuyển qua bên phải, sang bên trái, lên lầu, vân vân. Mục đích của ông bố ấy là xác định cho chính xác xem từ những điểm nào trong ngôi nhà của ông thì gia đình ông được (hoặc bị) những người láng giềng nhìn thấy. Bạn cũng sẽ gặp phải những người hàng xóm ồn ào. Họ sống ngay bên cạnh và chỉ muốn thỏa mãn sự tò mò của mình về ngôi nhà của bạn, thậm chí về chính bạn nữa. 3. Những người môi giới kiếm nhà cho khách hàng Các chuyên viên địa ốc thường tới coi lại nhà cửa cho khách hàng của mình. Phần nhiều họ là những người chuyên nghiệp và lịch sự nhã nhặn. Dĩ nhiên, họ là ngoại lệ. Cách đây không lâu, trong phòng khách của một ngôi nhà open house có đông người vào xem, một nữ chuyên viên môi giới ngồi chễm chệ trên ghế sô-pha và nói chuyện qua điện thoại với khách hàng của mình. Bà lớn tiếng nói tóm tắt về ngôi nhà, bằng những từ ngữ không mấy hay ho. Bà nói: “Nước sơn thuộc thứ rẻ tiền, sàn nhà thiết kế lỗi thời, còn mấy phòng tắm đều cần sửa sang cập nhật lại. Đừng phí thì giờ cất công tới đây làm gì”. Khỏi cần phải nói, khi nghe câu chuyện ấy, người đại diện bên bán nhà chưng hửng. Ngay cả một số khách tới xem nhà cũng cảm thấy khó chịu. Người đại diện bên chủ bán nhà bèn lịch sự yêu cầu bà chuyên viên kia hãy ra bên ngoài mà nói chuyện.
4. Người bị mất mối làm đại diện bên bán Trong nhiều trường hợp, một người bán nhà đã phỏng vấn nhiều chuyên viên môi giới trước khi chọn ra một người làm đại diện cho mình để bán nhà. Thỉnh thoảng các chuyên viên môi giới bỏ ra nhiều thì giờ, thậm chí chi ra nhiều tiền, cùng làm việc với một người có thể bán nhà, để giành lấy cho mình vai trò người đại diện bên bán. Hiển nhiên, không phải chuyên viên nào được phỏng vấn cũng đều giật được vai trò đại diện bên bán. Khi ngôi nhà được mở cửa đón khách vào xem, thì một chuyên viên trước đây bị hụt mất vai trò đại diện bên bán có thể tới thăm căn nhà ấy. Họ muốn biết xem người bán có tiếp nhận đề nghị nào đó do người này đưa ra trước đây hay không. Người bán có sơn căn phòng màu cam thành một màu khác đỡ chói hơn hay không, hoặc có sửa mới lại gian bếp hoặc mấy buồng tắm theo như những lời đề nghị trước đó hay không? Ngôi nhà mở có khi trở thành cơ hội cho chuyên viên mất mối ấy rảo quanh một vòng mà chẳng ai biết, vì đa số các chuyên viên môi giới đều sẽ không biết họ đã cạnh tranh với ai để giành vai trò đại diện bên bán.
5. Một người chủ cũ, hoặc một thân nhân của người này Trong nhiều năm lo những vụ open house, một chuyên viên bận rộn với việc đại diện bên bán sẽ chắc chắn gặp phải một người trước đây từng bán căn nhà này, hoặc gặp con cái hay cháu chắt của người ấy từng lớn lên trong ngôi nhà. Những người này đến đây lại để xem ngôi nhà nay như thế nào và hồi tưởng lại cảnh cũ. Nhiều hoài niệm trở về trong một ngôi nhà xưa, và người thăm có cơ hội sống lại trong quá khứ như được tiếp đãi với những kỷ niệm. Thường thì điều đó chẳng hại gì cả. Nhưng bạn có thể gặp ông Steve nào đó là bà con với người chủ cũ, ông ta nói với người đại diện bên bán về chuyện những người bán nhà hiện nay sửa sang lại sân sau theo kiểu dễ sợ như thế nào. Tệ hơn thế nữa, bạn có thể gặp một người bà con gục đầu vào vai chuyên viên đại đại diện bên bán mà khóc nhớ bà nội bà ngoại, nhớ một người chủ trước của đương sự vừa mới qua đời. Một chuyên viên giỏi đại diện bên bán sẽ cho bất cứ chuyện gì tương tự như vậy xảy ra trên vai mình, giữ vững một khuôn mặt cầu thủ chuyên nghiệp dõi mắt theo trái banh. Họ xin tin tức phản hồi từ những người bán nhà, và ghi nhận những lời bình luận, phản ứng và câu hỏi của những người này. Nếu bạn đang dự một dịp open house mà không có ý định mua nhà, thì có nghĩ gì cứ để trong đầu mình thôi. Hãy tỏ ra hết sức tế nhị và không gây phiền toái, và đừng làm phí thì giờ của chuyên viên đại diện bên bán – trừ khi bạn có những ý kiến phản hồi hữu ích nào đó cho chuyên viên môi giới hoặc cho chủ bán nhà.
|
|
|
Post by nguyendonganh on Jun 27, 2013 9:17:18 GMT 9
Bạn đã thực sự sẵn sàng làm chủ một căn nhà chưa? Bạn nghĩ rằng bạn đã sẵn sàng để mua một căn nhà, nhưng làm thế nào bạn biết chắc điều đó? Ý tưởng làm chủ một căn nhà là một ý tưởng làm bạn háo hức, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng. Nếu bạn đang xem xét việc mua căn nhà đầu tiên của bạn, đây là năm dấu hiệu chứng tỏ bạn đã sẵn sàng để đánh liều làm chủ một căn nhà. (Hình minh họa: Scott Olson/Getty Images) 1-Bạn theo đúng một kế hoạch ngân sách Các chuyên viên tài chánh sẽ nói với bạn rằng việc thảo ra và theo đúng một kế hoạch ngân sách là một dấu hiệu cho thấy sự chín chắn về tài chánh. Với hơn 1.5 triệu vụ xiết nhà ở Hoa Kỳ, thật dễ hiểu tại sao điều này lại quan trọng như vậy. Nếu bạn đã thảo ra một ngân sách và đã theo đúng ngân sách đó, bạn sẵn sàng làm chủ căn nhà của bạn, hơn là một người nào khác không làm như vậy. Khi bạn theo đúng một ngân sách, bạn biết chính xác nơi tiền bạc của bạn đi đâu mỗi tháng. Khi bạn biết nơi tiền bạc của bạn đi tới, bạn biết liệu bạn có đủ khả năng mua một căn nhà cho mình hay không. 2-Bạn có một món tiền đặt cọc Quy tắc thông thường từ trước tới nay vẫn đứng vững. Nên tiết kiệm đủ tiền cho một khoản đặt cọc 20% trị giá căn nhà. Khi bạn đặt cọc 20% trị giá một căn nhà, bạn tức khắc gây dựng được một khoản equity vào tài sản của bạn và bạn không cần tới bảo hiểm thế chấp của tư nhân (Equity là trị giá của căn nhà thuộc về bạn sau khi trừ đi tiền vay mua nhà). Dù với một khoản đặt cọc 20%, bạn vẫn nên tránh xa những căn nhà vượt quá mức giá thực tế của bạn. Nếu bạn đã dự trù ngân sách cho một căn nhà $150,000, có 20% để đặt cọc không có nghĩa bạn nên tìm kiếm một căn nhà $180,000. 3-Lợi tức của bạn ổn định Tìm được một việc làm ổn định có thể khó thực hiện trong nền kinh tế hiện nay, nhưng nếu bạn có một nguồn lợi tức ổn định, bạn có thể cảm thấy tương đối an toàn khi thực hiện việc đầu tư vào một căn nhà. Nếu bạn được tuyển dụng một cách chắc chắn, đừng quên xét thêm những thay đổi bất ngờ trong đời sống có thể xuất hiện trong tương lai gần hay xa. Bạn có dự tính đi học trở lại hay không? Bạn có sắp sửa lập gia đình không? Ngân sách cho căn nhà mà bạn có thể kham nổi năm năm tính từ bây giờ, không phải là ngân sách mà bạn có thể lo liệu ngày hôm nay. 4-Bạn có điểm tín dụng cao Ðiểm tín dụng của bạn càng cao, lãi suất của bạn càng thấp. Bạn càng có điểm tín dụng tốt, bạn càng có cơ may được chấp thuận để vay một món tiền. Nếu tín dụng của bạn ở trong tình trạng xuất sắc, bạn sẵn sàng để mua một căn nhà. Mặt khác, nếu tín dụng của bạn cần vài công việc, bạn hãy chỉnh đốn nó trước khi tham gia vào tiến trình mua nhà. Trước khi bạn mua một căn nhà, bạn nên trả dứt nợ nần, bất cứ trương mục nào bị đòi nợ nào cũng phải được đóng một cách thỏa đáng, và điểm tín dụng của bạn nên ở trong khoảng 700 trở lên. 5-Bạn có một trương mục khẩn cấp Bạn có biết rằng bạn nên có đủ tiền trong ngân hàng để trang trải ít nhất ba tháng tiền nợ hay không? Nếu bạn có một trương mục khẩn cấp, bạn có thể cảm thấy an toàn khi mua một căn nhà. Hãy thêm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng được ước lượng của bạn, các chi phí tiện ích được dự trù, và bất cứ món nợ định kỳ nào mà bạn có, và nhân con số đó với 3. Con số thu được là số tiền mà bạn phải để riêng ra trong trường hợp bị mất việc làm, đau ốm hoặc gặp trường hợp tài chánh khẩn cấp nào khác. Nếu bạn đang nghĩ tới việc mua một căn nhà, hãy bảo đảm bạn sẵn sàng 100%. Hãy đọc lại những lời khuyên ở trên và, nếu chúng đúng với bạn, giấc mơ làm chủ căn nhà của bạn nằm trong tầm tay. Nếu một hoặc nhiều yếu tố không đúng đối với bạn, bạn có vài việc phải làm. Làm chủ một căn nhà không phải là một quyết định bất chợt, đó là một tiến trình. Cuối cùng, bạn sẽ hài lòng nếu bạn bỏ ra thì giờ và làm đúng. (n.n.)
|
|
|
Post by nguyendonganh on Jun 28, 2013 9:34:12 GMT 9
Thị trường nhà cửa: Con bịnh trở mìnhEric Trần Một hiện tượng mới nổi lên trong thị trường mà chắc chắn nhiều người tiêu thụ quan tâm: Đó là tình trạng giá nhà tăng lên nhanh quá, dường như “cơn sốt giá cả” đã trở lại, khiến cho nhiều người đang tính mua nhà cảm thấy ngại ngần, sợ bước vào sẽ… cháy chân! Hôm nay chúng ta sẽ đề cập một vài chi tiết về hiện tượng đó. Người bán nhà: Lạc quan chờ đợi! Trong mấy năm vừa qua, nếu nhà cửa có thể nói được, chắc chúng ta sẽ nghe nhiều tiếng rên rỉ đây đó, giống như tiếng thương binh trên chiến trường. Quả vậy, thị trường địa ốc eo xèo với những “xác” nhà nằm la liệt, còn người mua nhà với giấc mơ làm triệu phú thì nhìn nhau lắc đầu vỡ mộng. Nhiều người thấy giá nhà xuống thấp hơn số tiền mình còn nợ nhà băng, đã bỏ của chạy lấy người, để nhà cho ngân hàng kéo còn mình thì “tình tang” đi ở thuê cho nhẹ nợ! Lúc bấy giờ, lỡ miệng khuyên ai đi mua nhà, thế nào bạn cũng bị chửi là xúi dại. Ấy vậy mà chỉ trong một thời gian ngắn, thị trường đã trở mình, “con bệnh” lồm chồm ngồi dậy: Ở nhiều khu vực tại California như Orange County, Los Angeles, nhà cửa vùn vụt lên giá khiến giới quan sát ngơ ngác nhìn nhau tìm cách lý giải. Thị trường địa ốc lúc này đã nóng trở lại hệt như những năm đầu thập niên 2000, có người còn mạnh miệng tuyên bố “nóng hơn, gia tăng nhanh hơn hồi… nẳm!” Đúng vậy, thị trường sinh động hẳn, chẳng cần ai bảo ai, người ta tấp nập đi mua nhà, rồi thi nhau trả giá cao hơn giá người bán đưa ra… Điều đó chính bạn cũng ghi nhận được tại địa phương mình. *Xin kể vài thí dụ điển hình: Một căn nhà ở vùng Garden Grove, California mới bán cách đây khoảng 10 tháng (Tháng 8, 2012) với hơn $400,000 (hồ sơ không ghi rõ là vì lý do gì: For Sale by Owner, Short Sale hay Foreclosure). Nay, căn nhà đó trở về thị trường với giá niêm yết…. 1 triệu rưỡi! Chắc hẳn người chủ mới đã tân trang với nhiều Upgrades quí giá, nhưng chỉ nhìn mức giá chênh lệch, chúng ta không khỏi trầm trồ về khả năng thị trường hiện nay đã có thể tiếp nhận được những căn nhà như thế trên đất Garden Grove. Thêm một thí dụ khác tại thành phố Huntington Beach, California, bán vào tháng Năm 2013, với giá $453,000, không hiểu Sale by Owner hoặc Foreclosure, đã mau chóng trở lại thị trường vào tháng Sáu (sau 1 tháng) với giá $589,900. Gia tăng đến chóng mặt! Xa hơn Little Saigon một chút, tại Menlo Park, California, một căn nhà (1 tầng) hiện treo giá $2 triệu đồng đã nhận được tới 6 “offers” trả giá, trong đó có 4 công ty xây dựng tính mua lại chỉ để … phá đi, xây dựng một căn nhà lớn hơn. Chà, bỏ ra 2 triệu để mua rồi phá đi, xây nhà mới, không hiểu cái dinh thự mới ấy họ tính bán bao nhiêu? Thị trường có giá quá như vậy sao? Đó là tình cảnh tại Little Saigon, Quận Cam. Nhưng nhìn ra thị trường toàn quốc thì thế nào? Cách khoảng 3,000 dặm về phía Đông, một căn nhà gạch, 5 phòng ngủ tại Brooklyn, New York, đề giá bán $949,000, tính tới tháng 5 vừa qua đã có tới 300 người đến xem, và 50 người trả giá, nộp offer. Tại Nam Florida, trung tâm của cuộc bùng nổ rồi suy tàn về địa ốc vừa qua, người ta thấy có 3,300 căn Condo đang được xây mới, đây là con số nhà xây mới lớn nhất kể từ năm 2007. Diễn biến quả thực là bất ngờ, mà ngay cả một nhà tỷ phú về đầu tư, ông Warren Buffer, cũng phải ngạc nhiên, bởi vì mới đầu năm 2012, ông còn phát biểu “thị trường nhà đất vẫn còn đang trong suy thoái!” Tình cảnh người đi mua Trên một bài báo đăng trên mạng www.realestate.aol.com ngày 30 tháng Năm vừa qua, tác giả Graham Wood nhận xét, “Đi mua nhà lúc này thật không vui chút nào. Gần như ở mọi địa phương, mua nhà bây giờ, thay vì cò kè trả giá với người bán, chúng ta phải chiến đấu với những người đang tranh mua với mình. Khi trận chiến giá cả kết thúc người bán có thể thâu cao hơn giá đòi hỏi tới $30,000-$40,000 . Tình hình này, người tìm nhà để ở khó mà kén chọn, về giá cả cũng như về đặc tính căn nhà. Trong đa số trường hợp, người mua phải nhượng bộ và hạ thấp tiêu chuẩn của mình xuống mới mong kết thúc được cuộc thương lượng. “Thị trường của người mua” (buyers market) đã nhanh chóng trở thành “thị trường của người bán” (sellers market). Kết quả một cuộc thăm dò mới đây do công ty địa ốc Century 212 thực hiện cũng xác nhận quan điểm đó: - 33% số người hiện đang đi tìm nhà đã làm việc đó (tìm nhà) từ hơn 1 năm qua. 67% còn lại tìm nhà trong 1 năm, có người 7 tháng, có người 10 tháng, hoặc có người mới bắt đầu vào thị trường…. - 42% số người tìm nhà đã có dịp “offer” trả giá trong 6 tháng qua – nhưng mới chỉ có 11% trong số đó được người bán chấp thuận. - Câu châm ngôn cổ xưa được dùng làm tiêu chuẩn chọn nhà là “location, location, location” (nói lên tầm quan trọng của địa điểm tọa lạc căn nhà) bây giờ trở nên không mấy quan trọng. Người mua nhà bây giờ có thể dựa trên những tiêu chuẩn khác, chẳng hạn như tiện đường đi làm, gần gũi bạn bè, gần nhà hàng, công viên…. Trong một tình hình nóng bỏng như thế, liệu chúng ta có nên đặt chân vào không? Chúng ta sẽ tìm hiểu về chuyện này trong bài lần tới. Eric Trần Thị trường nhà cửa: Tôi có nên mua nhà lúc này không?Eric Trần/Viễn Đông Một câu hỏi như vậy thực ra chẳng ai có thể trả lời một tiếng dứt khoát “có” hoặc “không.” Người viết bài này lại càng không có ý đó. Tuy nhiên, chúng ta sẽ cố gắng đưa ra vài nhận định về thị trường, để bạn đối chiếu với hoàn cảnh của mình, hầu rút ra một vài ý kiến độc lập trước khi tham khảo thêm với những người chuyên môn. Lần trước chúng ta đã đề cập giá nhà đất hiện đang rất nóng, nhiều người sợ bước vào có thể bỏng chân. Bên cạnh đó, lại có người nghĩ rằng nếu không mua bây giờ sợ rằng giá nhà còn cao hơn, không thể mua được nữa. Nguyên Nhân… Nóng Trước hết xin có đôi lời nhận định về các nguyên nhân dẫn đến diễn biến hiện nay. Giới chuyên gia cho rằng đó là kết quả của nhiều yếu tố: - Trước tiên là phản ứng “domino”, nghĩa là khuynh hướng ngả theo đám đông – Rẻ không ai mua khiến hàng lại càng rẻ; Đắt mới tranh nhau làm hàng lại càng đắt. - Khách quan hơn, có thể nói là vì “giá nhà đã xuống tới đáy,” hoặc ít nhất mọi người đều đã nghĩ như vậy. Rồi một đồn năm, năm đồn mười, mười đồn trăm… tạo thành những làn sóng, sóng sau phủ sóng trước…. thúc đẩy người người đi mua nhà. - Và sau cùng là lãi suất thấp: Thực vậy, lãi suất đã xuống tới mức thấp, và đóng băng ở mức không còn có thể thấp hơn được trong suốt nhiều năm qua. Mặc dầu có nhích lên chút đỉnh kể từ đầu tháng Sáu, nhìn chung lãi suất vẫn còn thấp. Sau đây là ít số liệu cụ thể qua báo cáo trên mạng Trả nợ trong 30 năm (TN 30), trả nợ trong 15 năm (TN 15) Lãi xuất ngày 5-6, 2013 4.10% (TN 30) 3.28% (TN 15) Lãi xuất ngày 8-5, 2013 3.60% (TN 30) 2.82% (TN 15) Lãi xuất ngày 3-4, 2013 3.73% (TN 30) 2.93% (TN 15) Trong khoảng 1 tháng qua, lãi suất đã tăng 0.5%, bằng với tỷ lệ gia tăng so với mùa thu năm 2012. Các nhà kinh tế tiên đoán lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng cao trong một tương lai gần. Tình hình đó càng khiến những người đã đi tìm lâu nay mà chưa mua được nhà lại càng hối hả, ai cũng mong “cut deal” để kết thúc hồ sơ sớm, trước khi lãi suất tăng lên. Vì thế thị trường đã nóng càng nóng hơn. Ông Christopher Thornberg, giám đốc công ty tham vấn kinh tế Beacon Economics tại Los Angeles, cũng đồng ý như vậy “Tôi nghĩ lãi suất sẽ tăng khoảng 1 điểm trước cuối năm 2014. Nhưng dù có như vậy chăng nữa thì số tiền phải trả hàng tháng khi mua nhà vẫn còn là nhẹ so với mức lợi tức của người dân hiện nay.” Quả vậy, so sánh với quá khứ thì lãi suất hiện nay vẫn còn rất thấp. Không kể thời gian năm 1981 và 1982, là lúc tỷ lệ lạm phát dâng cao, khiến lãi suất lên tới 16%, giới tiêu thụ vẫn còn phải chấp nhận lãi suất 8% trong năm 2000 là thời gian kinh tế được nói là đã khá ổn đinh. Hiều như vậy thì mới biết rằng lãi suất hiện nay ở mức 4%, 4.1% thực là … bọt bèo! Từ thực tế trên, và suy rộng từ những lời phát biểu của ông Thornberg, nhiều người cho rằng phong trào đua nhau mua nhà sẽ còn tiếp tụng tăng cao, ít nhất cho tới cuối năm sau mới có thể bắt đầu hạ xuống. Tôi có nên mua nhà trong lúc này hay chờ đợi? Như vậy, “tôi có nên tìm mua nhà bây giờ, hay tốt hơn là chờ đợi?” Câu hỏi ấy, không ai trả lời thay bạn được. Người viết chỉ xin gợi ý một số tiêu chuẩn giúp bạn suy xét: - Lãi suất: Xem lại lý lịch tín dụng của mình, để biết chắc rằng mình không bị những tì vết oan ức. Rồi hỏi một văn phòng chuyên lo giấy tờ vay mượn, xem mình có thể hưởng được mức lãi suất nào? Và bạn có thể chấp nhận như vậy không? - Khả năng trả nợ hàng tháng: Theo tính toán chuyên môn, chúng ta không nên bỏ ra quá 1/3 số lợi tức của cả gia đình để trả nợ tiền nhà. Chẳng hạn: Income cả gia đình/tháng $3000, không nên trả nợ nhiều hơn $1,000.00. Income cả gia đình/tháng $4500, không nên trả nợ nhiều hơn $1,500.00. Income cả gia đình/tháng $6,000, không nên trả nợ nhiều hơn $2000.00. Thí dụ: Nếu gia đình có Income $4,500 một tháng, bạn không nên bỏ ra hơn $1,500 để trả nợ mortgage. Cố gắng quá số đó, gia đình có thể lâm vào cảnh túng thiếu, “giật gấu vá vai”, sợ rằng không thể giữ được căn nhà lâu dài. Như vậy, với income hiện nay của gia đình, với lãi suất dành cho người có điểm số tín dụng (credit score) như bạn, qua sự trợ giúp của một nhân viên địa ốc, bạn có thể tính trước được khả năng mua nhà của mình ra sao. Thực ra, cách tính toán trên đây có lẽ đúng hơn với người bản xứ. Đối với người Việt Nam hoặc những người sẵn sàng cho “share” 1, 2 phòng để giảm bớt gánh nặng nợ nần, thì khả năng trả nợ thường là cao hơn. Tuy nhiên, lợi tức có được từ “share” phòng chỉ nên coi là phụ thuộc, có thì tốt mà không có cũng chẳng sao. Vì thế trong khi suy nghĩ về việc mua nhà, không nên đặt nặng nguồn Income này, để khi bạn không thể tìm được người “share phòng” vừa ý, điều đó cũng không thể đẩy gia đình bạn vào tình trạng khó khăn, đi tới chỗ mất nhà sau một vài năm! Nếu income tự lực của cả gia đình chưa nhiều hơn 3 lần số tiền trả nợ hàng tháng, tốt hơn bạn chưa nên mua nhà. Trong khi chờ đợi thời cơ, đừng quên bảo vệ lý lịch và tích cực nâng cao điểm tín dụng (credit score). Thị trường có lúc lên lúc xuống, nhưng một lý lịch tốt với điểm tín dụng cao luôn luôn là một điều cần thiết, không thể thiếu. Eric Trần
|
|
|
Post by Can Tho on Sept 1, 2013 12:03:40 GMT 9
Kinh tế Hoa Kỳ Chuẩn bị cho sự suy thoái rất nặng trong tương lai gần . Thứ Sáu 30 Tháng 8, 2013
Cần thiết phải có biện pháp để bảo vệ tài sản của bạn . . . NGAY BÂY GIỜ!
Đây là sự tiên đoán chính xác từ những nhà kinh tế có uy tín , tỷ phú Hoa Kỳ,... để lưu ý cho bạn về tương lai kinh tế - các chuyên gia như Marc Faber , Peter Schiff , Donald Trump và Robert Wiedemer . Theo họ, chúng ta đang bước trên bờ vực của một sự suy thoái kinh tế khác, mà điều này sẽ còn tồi tệ hơn những gì chúng ta đã từng trải qua trong cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua .
Marc Faber , nhà kinh tế Thụy Sĩ , đã công khai lên tiếng bày tỏ mối quan tâm của ông đối với nền kinh tế Mỹ nhũng lần xuất hiện trước các phương tiện truyền thông gần đây, nói: " Tôi nghĩ rằng ở đâu đó cho thấy chúng ta đang bước đi xuống dòng suy thoái mà chúng ta đoán sẽ có một sự hủy hoại tài sản một cách khổng lồ . Tôi có thể nói rằng những người giàu có hiện nay có thể sẽ bị mất đến 50 phần trăm của tổng số tài sản của họ . "
Khi được hỏi những chỉ dấu gì để có con số kết luận 50 % đó , trên tiên đóan sự suy thoái kinh tế toàn cầu , nhà kinh tế nổi tiếng với những dự đoán đáng lo ngại của mình đã trả lời một cách nhanh chóng xác suất , khả năng xảy ra sẽ là . . . " 100 phần trăm. ". Faber chỉ ra rằng triển vọng ảm đạm này xuất phát trực tiếp từ quyết định chính sách của chủ tịch Fed Ben Bernanke , và việc in ấn liên tục của đồng tiền mới , được gỉai thích là giúp " nới lỏng khối lượng lưu hành" trong các phương tiện truyền thông .
Sự bi quan của Faber kéo theo là trong lần xuất hiện của nhà kinh tế có uy tín và nhà đầu tư Peter Schiff , giám đốc điều hành của Euro Pacific Capital . Schiff nhận xét rằng thị trường chứng khoán sụp đổ của chúng ta trong năm 2008 " chưa phải là vụ tai nạn thảm khốc thực sự. Các vụ tai nạn thực sự sẽ là tương lai sắp tới. "
Schiff đã không chịu dừng lại ở đó . Đáng báo động nhất chính là niềm tin của ông, rằng cuộc sống sinh hoạt hàng ngày sẽ nhận được điều tồi tệ hơn cho dân Mỹ tương lai .
"Nếu chúng ta tiếp tục giữ chính sách kích thích kinh tế này và guồng máy chính phủ can thiệp vào kinh tế ngày càng tăng , nó chỉ làm cho sự tồi tệ hơn cho đời sống người dân Mỹ trung lưu mà thôi . Tiêu chuẩn sống sinh hoạt của chúng ta sẽ rơi xuống. . . Những người đang mong đợi quỷ An Sinh Xã Hội sẽ không thể nhận được đầy đủ tất cả số tiền đó.Và người lao động mong đợi lương hưu sẽ không thể nhận được đầy đủ tiền hưu bổng của họ. . . , Chỉ đơn giản là vì quỷ hưu bổng cạn kiệt nên không đủ khả năng để chi trả tiền hưu cho họ . "
Không kém quan trọng là ý kiến của ông trùm bất động sản và doanh nhân Mỹ Donald Trump , người đang cảnh báo rằng Hoa Kỳ có thể sẽ sớm trở thành một nước Tây Ban Nha cạn kiêt với quy mô lớn hơn hoặc một nước Hy Lạp khủng hoảng , Hoa Kỳ đang đứng trên bờ phá sản.
Trump không ngần ngại chỉ ra sự lệ thuộc không lành mạnh của Mỹ đối với Trung Quốc . "Khi bạn không giàu có , bạn phải đi ra ngoài và vay tiền . Chúng ta đang vay mượn từ Trung Quốc và những nước khác . "
Món nợ khổng lồ này gây lo ngại cho Trump nhiều nhất.
"Chúng tôi sẽ đạt đến con số nợ $US 16,000,000,000,000 [ nợ ] rất sớm, và con số sẽ vượt lên nhânh hơn rất nhiều so với tốc độ hiện nay , " Trump nói , đề cập đến Tổng thống Barack Obama . "Khi bạn có [ nợ ] trong khoảng $ 21 - $ 22000000000000 [ phạm vi] , bạn đang nói về một việc hạ cấp điểm tín dụng nhanh chóng tụt xuống mà không có vấn đề nào có thể hẩm tốc độ lại được "
Trong một lần xuất hiện gần đây, Trump tiến xa như vậy khi nói về đồng đô la là đang "đi xuống hỏa ngục. "
Thông qua Trump , Faber , và Schiff cho thấy việc tăng nợ , giá trị đồng đô la giảm , và thị trường chứng khoán giảm mạnh ,theo cố vấn đầu tư và tác giả Robert Wiedemer cho thấy nhiều hơn nữa về khả năng hủy hoại kinh tế trên bình diện rộng.
Trong một cuộc phỏng vấn gần đây để nói về tác phãm bán chạy nhất của ông " Hậu địa chấn " , Wiedemer nói , "Các dữ liệu chứng tỏ rõ ràng ,với tỷ lệ thất nghiệp đến 50 phần trăm , 90 phần trăm cổ phiếu giảm giá trị ở thị trường , và 100 phần trăm lạm phát hàng năm ... bắt đầu xảy ra vào năm 2013 này. "
Trước khi bạn bỏ qua sự tiên đoán của Wiedemer xem như là không thể xảy ra hoặc không thực tế, ta cần nhớ điều này : Năm 2006, chính Wiedemer và một nhóm các nhà kinh tế đã dự đoán một cách chính xác sự sụp đổ của thị trường nhà đất Mỹ , thị trường chứng khoán , và mức tiêu dùng của dân Mỹ,... tất cả gần như đã nhận chìm Hoa Kỳ như ta đã thấy thực tế. Họ đã công bố bản nghiên cứu của họ trong nền kinh tế bong bóng bị bể của Mỹ ,trong cuốn sách của mình trước đó.
Khi cuộc phỏng vấn hỏi về các dữ liệu mới nhất ,Wiedemer , tác giả cho thấy bảng xếp hạng gây chấn động cho những cáo buộc của mình, và sau đó kết thúc với lập luận của ông , " Bạn sẽ thấy, thuốc trị bệnh sẽ trở thành chất kịch độc . "
Cuộc phỏng vấn đã trở thành một lời cảnh tỉnh cho những người không chuẩn bị ( hoặc không muốn biết) thừa nhận một sự thật trần trụi : chánh sách tài chính "tài trợ cứu nguy" của quốc gia này đã được "phát minh " ra ở Washington sẽ là thất bại thảm hại .
Đổ lỗi nhắm thẳng trên những người có trách nhiệm trong công việc đó là để tránh tình trạng chúng ta thấy mình là nạn nhân trong đó , bao gồm cả ông Bernanke và cựu Chủ tịch FED Alan Greenspan , giao nhiệm vụ ngăn chặn suy thoái tài chính hầu duy trì nền kinh tế của quốc gia mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ và tín dụng .
Tại một thời điểm , thậm chí Wiedemer còn nêu đích danh Bernanke , nói rằng " tiền từ trên trời của ông rơi xuống sẽ là con đường dẫn đến địa ngục tương lai. "
Nhưng nó không chỉ là những dự báo ảm đạm đang gây ra cảm giác lo sợ trong cuộc phỏng vấn video Wiedemer của . Thay vào đó, nó là kế hoạch chi tiết toàn diện của mình cho sự sống còn kinh tế đó là thực sự chỉ dấu cho sự chú ý toàn cầu.
Cuộc phỏng vấn củng cung cấp một cách thực tế các giải pháp từng bước mà người Mỹ làm việc trung bình có thể dễ dàng theo dõi .
Video ban đầu đã được trình chiếu cho một phạm vi tương đối nhỏ khán giả . Tuy nhiên, số lượng áp đảo của thông tin phản hồi từ khán giả cho cảm giác cuộc phỏng vấn nên được phổ biến rộng rãi đến mọi người với những hậu quả của nó, nhưng các mạng internet trực tuyến khác nhau liên tục từ chối đăng lên nội dung.
Bernanke và Greenspan chắc chắn sẽ không hỗ trợ viễn kiến của Wiedemer công khai , và nó nhanh chóng trở thành phương tiện truyền thông rõ ràng .
"Mọi người đang bắt đầu để ý , và họ xin cho công chúng phỏng vấn để họ có thể dễ dàng chia sẻ , " Newsmax tài chính Nhà xuất bản Aaron DeHoog nói. " Quan tâm thực sự của chúng tôi , " DeHoog nói thêm, " là hiệu quả ngay cả khi chỉ có một nửa dự đoán Wiedemer trở thành sự thật .
"Đó là một suy nghĩ đáng sợ ,chắc chắn. Nhưng chúng tôi muốn người Mỹ được chuẩn bị, và đó là lý do tại sao chúng tôi sẽ tiếp tục thúc đẩy video này dươc pho biên rong rai .
|
|
|
Post by nguyendonganh on Dec 7, 2013 9:46:01 GMT 9
Những điều các trang mạng địa ốc không muốn bạn biết Thursday, December 05, 2013
LTS: Bài viết dưới đây do Trang Lê, Realtor & Investor, thực hiện. Quý độc giả có thắc mắc liên quan đến các vấn đề địa ốc, có thể liên lạc trực tiếp với tác giả qua email: tustinpham@sbcglobal.nethoặc điện thoại: 714-280-5690.
Ngày nay, trong thời đại tin học với điện thoại thông minh và máy tính bảng, nhiều người mua và người bán lệ thuộc vào các trang điện tử như: Trulia, Zillow, Homefinder, v.v... để tìm kiếm những căn nhà đang rao bán, hay tìm hiểu tin tức, thị hiếu mới, giá cả. Nhưng đa phần các thông tin này có thể không đúng hay quá hạn.
1- Giá phỏng định có thể khác xa giá thị trường: Zillow và Trulia ước định giá nhà trên toàn quốc nhiều khi không đúng như người ta tưởng. Ðặt quá nhiều niềm tin vào đó có thể làm người bán kêu giá quá cao hay quá thấp, hoặc khuyến khích người mua trả giá quá nhiều hay quá ít.
Ví dụ: nếu căn kế bên nhà bạn có cùng diện tích nhà và đất, được bán với giá $250,000 cách đây một năm, các trang điện tử này có lẽ sẽ đoán nhà bạn cũng khoảng $250,000. Vì họ không có người đi định giá (appraiser), họ không thể biết và cũng không tính thêm được nếu nhà bạn mới được tân trang toàn bộ so với nhà kế bên đã mấy mươi năm không sửa chữa.
2- Nhiều “listings” đã không được cập nhật: Dựa vào cuộc nghiên cứu năm 2012 của công ty cố vấn WAV Group, hơn 35% các căn nhà đăng bán trên Zillow và Trulia, ở bất kỳ thời điểm nào, đều đã bán rồi hay được rút khỏi thị trường. Sở dĩ họ vẫn tiếp tục đăng để tỏ ra là trang điện tử của mình lớn, hấp dẫn và hữu dụng.
3- Giá bán có thể đã cũ rồi: Trulia và Zillow không cập nhật thường xuyên giá bán khi được giảm, do vậy nếu như bạn chỉ tìm nhà trong khoảng giá từ $300,000 đến $400,000, bạn sẽ không thấy được những căn trước đây nằm ngoài hạn mức của bạn, nhưng bây giờ, do hạ giá đã trong tầm tay với.
4- Số ngày trên thị trường có thể không chính xác: Thường nhà mới ra thị trường thu hút nhiều người mua tranh nhau trả giá cao, trong khi những căn đắp chăn từ 90 ngày trở lên dễ bị lãng quên và thường bị trả giá thấp. Số ngày trên thị trường đăng bởi các trang điện tử địa ốc đôi khi hướng dẫn sai lệch đọc giả bằng cách tính là số ngày bắt đầu đăng trên trang nhà, thường là nhiều tuần sau khi ra thị trường. Hoặc giả, địa ốc viên muốn vặn ngược kim đồng hồ bằng cách lấy nhà ra khỏi thị trường rồi bỏ lên lại sau đó.
5- Những căn tốt, được nhiều người ưa thích, chỉ xuất hiện sau khi đã bán rồi: những căn này thường được địa ốc viên giữ lại cho mình và văn phòng khoảng một tuần trước khi đưa ra thị trường, vài tuần sau nữa mới có mặt trên các trang điện tử thì đã muộn rồi.
6- Trang điện tử “Bán bởi chủ” (For sale by owner): Khi đưa lên thị trường, địa ốc viên hấp dẫn người mua bằng cách làm nổi bật những ưu điểm của căn nhà. Trong khi bán bởi chủ, chủ nhà có khuynh hướng thổi phồng hay diễn tả sai lệch căn nhà mình.
Tóm lại, khi thị trường nóng lên như hiện tại, và bạn cần tìm căn nhà lý tưởng, ở khu vực có nhu cầu cao, tốt nhất vẫn là tìm đến một địa ốc viên tận tâm và kinh nghiệm.
|
|